兔主席 201909-10

我打算简单比较一下香港和新加坡居民住房的格局——从数字角度，看看香港（和新加坡人）到底居住在什么样的环境里。为什么说香港住房问题对民生有如此大的影响？同时，为什么说香港在这个方面来讲是一个全球范围的失败案例？其有没有逆转的可能性？

关注香港（和新加坡）的住房格局，对国内房地产政策及经济社会发展也有巨大借鉴意义。

另外笔者亦希望特别提出几点判断：

对香港和新加坡这样的面积不大的“城邦”来说，土地是最重要的生产资料，最稀缺的资源。对土地资源的分配和利用将会对本地的经济发展乃至政治、社会等发生重大影响。香港和新加坡与中国内地、美国这样的地方不同的是，本地原住民没有可以转移的广大腹地及低线城市作为退路。而且通常来说，在当代社会，具备全球移民能力的人往往具备更高知识和专业能力，跨文化制度工作的能力，而低技能人口则因为不具备这些能力，不易移民（很难找到好的工作），因此更有可能被困在本城。这些就是香港中低层群体面临的问题。这个问题与房价也高企的中国内地有很大不同。

房地产是建造在土地上的资产，一旦建造完毕，就形成存量资产，在短期内不会拆除，同时，其与金融体系高度绑定（例如居民购房按揭贷款），一旦建成，就具有不可逆性。我所说的房地产格局，包括了房地产资产的分布、户型格局及质量、房屋价格等多种因素。这个建成的存量资产盘子越大，后续的改革越困难，因为如果对新盖房子的业态、产品、价格等做大幅修正的话，就会影响到存量资产，影响到投资购置存量资产居民的利益。有产和无产之间就会形成冲突。因此，至少在短期内很难改变格局。基于这个判断，可以认为香港在未来10年通过收回土地条例或新建公屋对格局的影响非常小。香港地产困境很难破除。

房地产涉及到“住”这一根本诉求，但除了住之外，也要区分租住和拥有产权两种情形。这两种情形表面上都能解决住的问题，但有本质不同：

一是可以影响居民在绝对意义上的福祉，拥有房屋产权（home-ownership）会极大影响居民的快乐感、安全感、拥有感等，因此是许多国家政党政治所追求的目标。华人尤其关注房屋产权，“居者有其屋”的思想深入人心（这也解释了为什么华人偏好置业，需求尤其旺盛，并会推高资产价值）。

二是有产或无产，会影响到财富积累及贫富差距。在经常性收入不变的情况下，当资产价值（即房价）快速上升时，有房产者的财富将快速积聚，无房产者则没有此种财富积聚。这就会造成贫富差距的急剧拉大，且这个拉大可以在短短若干年内完成。有产者后续可以变卖资产，获得大笔现金用于其他投资和开支，或对外出租资产，获得持续稳定现金流。无房产者在收入没有显著提升时，在资产上升后再买房，“上岸”的难度显著加大，相隔若干年就犹如隔世（例如十年前 vs 一两年前买房 在中国一线城市买房）。房价可能是影响社会贫富差距的最大单一因素。这一现象在“城邦”之外，在中国和美国的这样的大国，亦有充分体现。

基于以上几条，再去看看香港和新加坡的情况。

人口：香港740万 vs 新加坡 560万

面积：香港1,106平方公里 vs 新加坡 719平方公里

人均GDP：香港 4.6万美元 vs 新加坡 5.8万美元（2017年）

收入中位数：香港1.5~1.6万港元/月，新加坡：4000~4400新元/月（2.0~2.5万港元/月）

1）香港：一共约280万套房，每套人均2.6人

2）新加坡：一共约130万套房，每套人均4.3人，新加坡的房子比香港大很多，后面再讲

公营即由政府主持投资开发的住房（public housing）；

私营即民间开发商开发的住房（private housing）。其中政府主持投资开发的住房还可以包括PPP类的，即和民间合作开发。

1）香港：公营和私营，按套数和居住人口比大概为（四比六），即40%多的人住在政府盖的房子里，60%住在民营开发商的房子里。（确切比例大概为45:55）

2）新加坡：公私营是八比二，80%的人口住在政府盖的房子里（组屋、HDB flats）。20%的人口住在民营开发住宅。按套数计算比例也差不多。

1）香港：大数是，每年公营房屋两万套，供应相对稳定，私营房屋在一到两万套间波动，私营市场里发展商主要看市场，会挑好的时机入市，会控制供应，会捂盘惜售，维持房价在高位。

2）新加坡：2017/2018财年（12个月），仅政府开发的组屋部分，交钥匙新房即达2.69万套。考虑到新加坡人口小于香港，这是一个相当大的供应量。新加坡组屋都是按需（built-to-order）建设，完全和本地人口增长的趋势相符。供应出现了，政府就建设。并且能够保证占80%的人口住在政府组屋中。

1）香港：

124万套公营房屋里，大数是，80万套是租赁的（“公屋”），40万套是可买下产权的（“居屋”），2:1的概念。公屋和居屋是两种并列的、完全面向不同市场和功能的公营房屋。

从《房屋统计数字2019年》公布的建设计划看，未来居屋的占比还在下降，就是整个公营房屋的五分之一到四分之一水平。即每年盖两万套公营房屋，其中就几千套是“居屋”。

简单的说，香港整个公屋体系主要提供的是租赁住房，类似中国的廉租房、公租房。居住者不掌握产权。并且需要符合条件才能入住。

2）新加坡：

新加坡认为最关键不光要解决住的问题，而且是房屋自有产权（home ownership），因此是在贯彻居者有其屋理念的。新加坡的公营房屋（即组屋）在香港标准看，都属于“居屋类别”。看大数，80%的新加坡人口居住在组屋里，其中90%的拥有产权，也就是七成的人通过公营房屋拥有自主产权。

新加坡的整个公屋体系基本提供的是自有产权房，类似我国的经济适用房、公用产权房等。这和香港有着本质性区别。

1） 香港的“公屋”

公屋80万套左右，占香港120万公营房屋的三分之二，是香港最主要的公共住房。公屋都是蜗居，47%为30~40平方米，23%为20~30平方米，13%小于20平方米，其中只有17%大于40平方米。租金非常低，大概就2000港元，是市面上私营住宅租金的四分之一左右。

另外公屋中还有极小单位者，人均居住面积少于5.5平方米。

到2019年3月底，约有15万宗一般公屋申请，以及约11万“配额及计分制下非长者一人申请”。其中一般申请者平均等候时间似乎5.5年，与政府“三年上楼”的目标差距很大。

入住资格：公屋是面向低收入群体的，有严格的收入及资产上限，超出即要求搬出。根据2019年4月1日起实施的最新公屋申请“入息”（即收入）及资产限额是，一人家庭的月收入不能超过1.18万港元，总资产不超过25.7万港元；两人家庭月收入不超过1.87万港元，总资产不超过34.8万港元。伴随家庭人口数量增加，相应限额也会累加。（注，入息为剔除5%公积金缴纳后的净得）。

姑且不论申请等候时间是5.5年，在香港，新人月薪一般在1万港元以上，大学生大概1.5万港元，社会中位数一般1.5~1.6万港元。年轻人如以自己的名义申请，收入水平就超了，无法满足公屋对的收入的限额。因此，对于绝大多数人群特别是年轻人而言，公屋门槛“太高”，产品又差，又没有产权，完全不能满足实际需求。

难怪乎特区政府在说推出公屋时，很多市民认为这与自己毫无关系。与新加坡完全不同。香港人家里非常小，年轻人就业后在家里住得非常难受，非常不方便，摩擦也大。但申请公屋不符合条件，居屋抽不到签，私人住宅则买不起，为了搬出去就只能租赁私人住宅。私人住宅租金又非常昂贵，44%的的房屋租金超过2万港元，占到了香港平均家庭收入中位数（约2.8万港元）的70%。人们面临的选择是搬出去，缴纳高昂租金，把自己的薪水都贡献给业主供楼，或挤在父母家人的蜗居里。

居屋是港英麦理浩时期为了提高市民福祉推出的计划，由政府兴建房屋，低价卖给中低收入的市民。购买后可获产权，持有达到一定年限（五年）后转让出手。这项计划在1970年代即存在，目前香港120万公共住房里有40万套是居屋，占据了总人口中的16%。

笔者粗略统计了一下，目前41.4万套居屋里，有约27万套是港英时期（1978.2~1997.6）年建设；考虑到建设期不短，可能是4~6年，所以可以把1999.12之前交楼的都算上，就是29.3万套，占全部居屋的71%。也就是说，我们现在看到的香港居屋都是殖民地时代20年建设的，回归之后20年建设只占30%。

居屋这个公共产品后来没有发展起来，主要由于它能够提供产权房，这就与房地产存量资产及私营开发商主导的商品房直接形成竞争与冲突：居屋的开发量越大，供给越多，对存量资产的打击越大。如果开发量大到一定程度，影响供需关系，还会导致房价下跌。

董建华在1997年施政报告里提出“八万五计划”，计划每年兴建公营和私营单位不少于8.5万个，目标使得10年内香港70%的家庭可以拥有房屋产权。这是一个多管齐下，同时推进私营、居屋、公屋的供地计划。但在当时，回归（因香港前途不明朗导致的人口撤离）、亚洲金融风暴、楼市大规模供给等因素共同发生作用，使得香港楼市大跌，楼价大跌——楼价在1997年末最高峰后的一年间下跌了一半，在1999年反弹两成，但随着八万五初期兴建的房屋落成，再加上种种因素，使得楼价在其后三年多再进一步下跌超过四成，并于2003年8月24日跌至谷底。在总共五年十个月内，香港楼价下跌达70%。当时许多香港中产努力一辈子买房上车，还要交按揭贷款。楼价下跌使得他们沦为负资产，财富化为乌有，如果在经济危机时失业，更雪上加霜。这种情况下，重仓居民按揭贷款的银行也面对巨大的坏账风险。（“根据香港金融管理局资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1,650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。”）当时，民怨沸腾，民生大受影响。最不满的，当然主要是有房一族、一旦房价下跌，他们就会变成反对新建房屋的政治力量。

2002年，港府宣布无限期停止修建居屋。使得公营、私营住宅数量大减。由于房地产与金融深度结合，绑定了宏观经济，使得公共管理者没有太多决策选择余地。在这个重商、投资气息非常浓厚的社会里，人们对楼市变化极为敏感；利好政策出台，房价立涨；利空出台，楼市也会马上有反应。这就使得政府不能大幅增加土地供应平抑房价，相反，要时刻顺应市场，一旦房价下行，还要减少土地及住房供应。

2002年的这项政策转变影响深远。居屋建设一停十年，因房价快速提升，还有外资及北水南下因素，房价快速爬升，居民不堪承受。到2016年，居屋建设才开始恢复，曾荫权说要在未来4年建设1.7万个单位，每年供应数千套。到今天的林郑，也就维持在每年几千套水平（2018/19年度6,600套，19/20年：4,000；20/21年：7000；21/22年：3000；22/23年：4000；23/24年：6000。大概每年数千套）。（插播：新加坡每年供应的可供出售的组屋是2万套以上）

在香港，私营房地产懂得自我调节，楼市不振时不会推盘，而是囤地等待，等到高位时再销售。他们不会为了改善住房供应而硬推盘，不会考虑居民需求。亚洲金融危机及“八万五”计划后楼市大跌直接影响了政府供应，使政府不敢出来推楼，怕影响房价和市民信心。而伤害最大的就是居屋供应，本世纪前十到二十年，可以说是香港居屋“丢掉”的十到二十年。这一举也进一步固化了香港的住房结构。

香港的居屋业态产品非常单一，都是小户型;

50~60平方米的占38.1%；40~50平方米的占31.3%，小于40平方米的占22%，60平方米以上的8.8%。因此，50平方米及以下的居屋占到53.3%；60平方米及以下的居屋占到91.4%。

香港居屋平均每个单位住3个人，如此计算人均居住面积也就十多平方米。

这样的住房可能比公屋稍微大一点点，虽然有产权，而且小区会配有一些配套设施，但毕竟房子非常之小，也只能提供最低程度的居住环境。可以想见，在这样的环境里结婚生子育儿是很辛苦的，住所必定极其拥挤。

为什么香港政府不提供更大的居屋呢？如果能够提供多层次的产品不是很好么？居屋购房者可以在一开始住小于40平方米的，之后升级到更大的居屋。可以在居屋体系里“升级”。为什么不能提供更多样的选择呢？

本博的一个基本观点就是，公共住房必定受制于存量市场，在香港，这包括存量的私营房地产市场及居屋市场。道理很简单，如果推出的居屋户型太大，那谁还会去买私营房地产住宅呢？公共住房从价格到产品质量上都只能在私营房地产市场的基础上打折。现在看看香港的私营房地产住宅业态情况：

截至2018年年底，香港存量私人住宅119万套（不含村屋等），其中，小于40平方米的占31.2%，40~70平方米的占48.6%，70~100平方米的占12.2%，100~160平方米的占5.6%，160平方米以上的占2.3%。因此，70平方米以下的占到约80%。

私人住宅平均也是每个单位3人，这样算下来，人均可能是十几到20平方米左右。

这样的住房也就是蜗居。香港人常说千尺豪宅，因为一百平方米以上的房子只占存量的7.9%。

可以看到，香港的住宅产品业态是有严格等级参照的，私人住宅大于居屋，居屋又大于公屋。这就是房地产格局。往后，无论香港有多少地，只要是逐步开发，无论是什么房子——私人住宅、居屋、公屋——都必须严格遵守目前的格局。如果说新推出的房屋在系统性地打破这个产品格局，那么就会严重搅乱存量房地产市场，影响物业价值，造成很大的社会不满。这就是我认为香港房地产不可逆的原因。

所以，感谢过去几十年房地产的成果，香港人未来注定将永远只能住小房子。

这和新加坡的组屋存在根本性差异。所以还不能光看供应的套数，还要看产品。

后面会提到，居屋是对房屋市值打折的，有资格买到就算赚到，因此也对申请资格做了一些限定，包括要求是香港永居。其中比较重要的一条收入和资产限额：收入方面，限定一个人的话收入上限29000港元（净资产不超过1,000,5000元），两个人58000元（净资产2,001,000）元。这个收入标准高于香港收入中位数（政府公布数字，2018年中的时候，雇员收入17500港元。这个数字要高于人口实际收入数字，因为一些人处于失业或不在找寻工作的状态，还有存在于地下经济者）。这个标准，普通工薪的小两口大多能满足，因此上限并不成问题，只是居屋供应大少，能不能摇号摇到房屋是更大的不确定性。

前面已经提及，居屋都是小户型。现在直奔主题，看看居屋的售价。

一手居屋的价格是在市价基础上打折，市价就是居屋实际市场价格；居屋在购买五年后即可自由买卖，因为存在一个居屋的二级市场，再参考私人住宅，即可得出居屋的市场价值。（另外，因为质量和配套等可能稍微差一些，因此居屋价格可能略低于私人住宅）

历史上，居屋的定价是跟着市价走的，在市价基础上打六到七折。逻辑很简单：如果居屋的价格脱离市价，一直保持在低水平，那么脱钩会越来越严重；只要政府一供应低价的居屋，就会对二手居屋及私人商品房市场产生冲击。由于香港的楼市是有产者（和开发商）决定的，因此，居屋的价格要跟着二级市场走。这就是前面说的存量房地产会绑架楼市、限定未来房地产市场的发展的道理一样。

但房价涨得非常之快。以2016~2018年为例，香港（包含港岛、九龙、新界）房价涨了约30%年增长10~15%），远远超过老百姓的工资上涨速度（年4~5%）。如果居屋也跟随涨价，那老百姓很快连居屋也买不起。因此，在提出2018年居屋计划时，林郑提出说居屋价格要和市价“脱钩”，要考虑负担能力，基于“无房家庭“的收入中位数（政府拟定为39500万港元，高于中位数小两口雇员的收入（17500*2=35000港元，个中原因本博因为没有时间未在考证），基于此拟定为居屋售价。

计算之后，他们把居屋售价由原本市价的七折，下降到五二折。2019年新一期的居屋供应，这一数字是五九折。所以，可以理解为，现在居屋的价格就是市价的五到六折。

房价增速远远高于工资增长速度，港府对居屋的售价降价，本来就是应该的。根本不算政绩。

而我特地统计了一下，2019年出售小户型居屋的价格，较2018年上升了25%！中等户型则上升了11%。居屋的价格虽然与市价“脱钩”，但实际涨幅是大于居民工资增长速度（4~5%）的，所以居民的可负担能力其实在下降。

下面看看具体的数字。

我简单粗略地统计了一下2018、2019年的居屋项目。

这里有一个简单的列表^[1]

这里有2019年项目的楼书^[2]

这些项目基本分布于新界及九龙。结论如下：

2019年的居屋项目里，

2018年的居屋项目里：

注：一下没有找到2017年的数字（只有2016年的）。按照10~15%增长率匡算，2017年，香港的新界与九龙的私人房屋平均价格大概为12万港元。

所以，这两年出售的居屋就是市场价格的一半左右。抽签抽到居屋，就是一笔天赐的财富。

我们再从收入角度看居屋的定价意味着什么。以2019年居屋为例，大户型售价平均为342.5万港元；各楼盘大小户型简单平均后价格为271万港元。最低单位的售价为155万港元（马鞍山的锦晖苑项目，25.6平方米一套）。按港府使用非业主家庭收入中位数39,500港币（年收入=47.4万港元），则房价收入（年收入除以 房价）比分别为：

在此问题上，国际权威标准为Demographia International Housing Authority使用的“Median Multiple”^[3]——家庭年收入中位数除以一个社会的房价中位数。该标准由世界银行所推荐。

根据该标准，Median Multipe：

这个标准非常严苛。根据Demographia的2019年数字，美国为3.9倍，新加坡为4.6倍，东京为4.7倍，英国为4.8倍。香港为20.9倍。香港自2010年以来即居于全球第一位。

Demographia没有公布其算法，我简单网搜了一下，2019年，媒体报道香港平均二手房屋价格为120万美元，如果对应特区政府公布的非业主家庭中位数年收入47.4万港元，大约即19.8倍。这些年来，香港基本在18~20倍左右如果房价增速继续超过薪酬，则该比率还会继续上升。

再回过头来看香港居屋的价格。“大”户型居屋的房价收入比为7.2倍，中间户型的居屋的房价收入比是5.7倍，都属于世界银行定义的“Severely Unaffordable”。也就是说按照国际标准来看，香港人连政府供应的居屋都买不起。

另外，香港的居屋与全球所有其他地方都不一样，即面积非常小，单位平方米的房价极高。传统的“Median Multiple”并不考虑房屋的面积，只考虑社会的平均房屋单位价格。

对于香港这种提供超级蜗居的奇葩城市，这个指标就不灵了。

香港政府和市民把住房标准变成了降低绝对价格（比如搞到一两百万港元），让市民“上车”，但回避核心问题：就是每平方米房价越来越高，同等价格的房子面积越来越小。这些上车盘都是二十来平米的蜗居。不知道一家两口如何在二十平米里面生存？他们如何生小孩、养育小孩？香港人工成本非常高，基本依赖菲佣。如何在二十平方米的蜗居里过三口之家的日子，并聘用一个在家菲佣以维持父母的双薪工作？即便把这个数字提升到大户型居屋的45平方米，也是蜗居，三口之家人均是十来平方米。国际标准人均居住面积都在30~40平方米。

所以，不能仅以有产或无产作为衡量幸福生活的标准。政府乃至社会舆论似乎在片面强调和美化“上车”，不顾住房产品的质量，而只把单纯的“有房”“无房”作为成功标准。在这样的蜗居里，人们生活如何可能快乐、自由的生活？

中国一线城市房价虽然也非常之高，但老百姓还是有选择的，可以下沉到弱一线城市。可以回省城、回乡，总是有广阔天地，住房不是完全不能解决的问题。香港的百姓则可能被困在香港，要忍受这里的超高房价和蜗居。

基于以上，与新加坡一边倒支持可出售的组屋不同，香港的精英及有房族对居屋有很大的怀疑和抵触。

我个人认为，在居屋发展失去十到二十年，香港的房屋市场格局已经基本确定之后，居屋已经很难实质发展了。香港的楼市已经被现状绑架。果不其然，林郑一提出居屋，就有各种各样的反对意见。找各种理由，例如要求林郑发展公屋（租赁住房的）。包括建制派也在提出这样的理由。

我的感觉，香港人好像最懂房地产，但其实最不懂房地产。房地产毁了香港经济。房地产可能使得整个城市的竞争力永远受限。

我不知道这个判断是否成立，有待验证，即如果在内地买房，因为他们在内地生活，与内地发生更广泛的联系，因此有可能增加对内地的认同感。其他因素相等的情况下，在深圳买房并生活的香港人士中（这样的人有不少），蓝的可能多于黄的。

所以，在不影响内地房地产市场供应及宏观调控的前提下，不妨开辟出一些区域，定向面向香港居民。可以提供价格更低、户型更大的房屋。在这些社区提供配套的商业和教育。在这些地方实行大陆管制，一国一制。在这里置业生活的港人，会增加对大陆的亲近感。

我觉得香港在本土改变房地产困难的机会很小。但内地可以采取主动，将港人吸引回内地。