楼市“钱荒”，房企“贫血”

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· 梁云风 | 文关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

二手房“关闸”

据中原地产研究院统计数据显示，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。二手房成为调控的重点领域。

开年以来，一线和强二线城市房价继续上涨，特别是在学区房概念的加持下，北京、上海、杭州、深圳等地的房价屡屡出现天价房，对二手房的调控成为各地的重点政策关注区。

2月份，深圳发布二手房参考价机制，公布了3595个住宅小区的二手房成交参考价格。官方此举意在加大二手住房交易信息公开力度，督促房地产经纪机构合理发布挂牌价格，同时也在引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

深圳之后，一二线城市随即跟进，3月份北京、上海惩治二手房经纪机构炒作学区房，4月份合肥、西安二手房限购、限售，5月成都正式发布二手房参考价政策。

不过，虽然上半年调控政策不断推进，但整体效果却并不尽如人意，一方面，市场应对政策的“水平”不断提升，比如深圳有中介用水果来打暗语，一个榴莲表示一千万、一个香蕉表示一百万，红树西岸一套117平方米的房子被标上“2个榴莲和3根香蕉”，暗指这套房源价值为2300万元，单价近19.66万元/平方米。

虽然水果标价走红网络后被相关部门处罚，但这也表明，指导价对市场短期效果都大打折扣。

另一方面，上半年房地产市场调控密集，信贷政策收紧，但是热点城市的房价上涨仍是主流。房价涨幅被抑制，但也只是抑制“涨幅”，实际上，房价还是在上涨。

中指院发布的6月百城二手住宅价格指数排行榜显示，全国100个城市二手住宅平均价格为15888元/平方米，环比上涨0.49%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。从涨跌城市个数看，77个城市环比上涨，20个城市环比下跌，3个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨3.84%，涨幅较上月扩大0.20个百分点。

好消息是深圳环比下降0.56%，但坏消息是，上海、北京、杭州、广州的涨幅均超过1%，其中上海的涨幅达到了1.92%。

二手房指导价，是这一轮调控的开始。5月初起，全国多个城市开始出现房贷告急，甚至有银行停办房贷业务，重点是二手房。

凤凰网通过电话采访的形式对全国20城的近百家银行进行调查发现，长沙、郑州、西安、太原等城市有银行对二手房停贷，上海、广州、武汉、南京、重庆、合肥等城市收紧了二手房放款额度，延长了放款时间，贝壳研究院监测的72个重点城市平均放款周期延长至50天。

总体上来看，这一轮的信贷收紧既有临近年中额度不足的原因，也有总体调控的因素，但总体上都与政策对资金流入房地产行业的收紧相关。

去年底，央行和银保监对不同银行分档设立了房地产余额占比上限和个人住房贷款余额上限，即我们常说的“两道红线”，目前大约有三分之一的银行不同程度踩了红线。年中的考核节点过去之后，虽然会有所缓解，但银行自身已有了政策的“紧箍咒”，所以下半年大概率也不太可能有过多的活水。

楼市“钱荒”

二手房限贷“关闸”是个很重要的信号。对一个市场而言，二手房的流动性某种程度上说比新房的成交量更有观察价值，因为如果二手房流动性受阻，新房的增量必然受影响，在当下，新房增量市场中，无论是改善型需求还是投资型需求，都必须看二手房流动性的“脸色”。

因此，二手房限贷“关闸”，也即意味着整个房地产行业的“钱荒”和“贫血”，它的影响是有蝴蝶效应的。

事实上，地产行业的“钱荒”不仅仅表现在二手房的限贷方面。

在个人贷款方面，除了审批周期延长，房贷额度降低，房贷利率也屡创新高。在二三月份深圳严查经营贷进入楼市前，很多人拿着年化3.85%甚至更低的贷款进入楼市，即使是个人信用贷也能做到4.25%，资金大量违规入市。

而截至6月底，热点城市房贷利率基本上都创下2014年以来的新高，大概比年初上升了30个基点左右。6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；18个城市的二套房利率超过6%，其中上海二套房贷利率达到7.2%，惠州首套房的房贷利率达到6.8%，比央行规定的首套房贷最低利率水平（LPR），高出了215个基点，成都、南宁、洛阳、无锡、中山等城市的首套房贷利率也超过或接近了6%。不断推高的利率对于需要按揭的购房者来说无疑是提高了门槛。

对房企来说，今年是个“苦年”，因为很多过去主要的“来钱”渠道纷纷失灵。比如在央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围后，要求房企每月将商票数据随“三道红线”监测数据上报，过去开发商用以融资的商票这条相对“灰色”的融资链条浮出水面，与之密切相关的供应链融资也受到严控。恒大、华夏幸福、蓝光发展成为饱受资金困扰的百强房企，其中又以恒大的最为典型。

恒大6月初爆出来的商票违约事件，对房地产行业来说就像一个深水炸弹一样，带来巨大的海啸。商票的本质是一种负债，以票据的形式拖欠供应商的货款，也就成为部分开发商变相的融资形式。截至2020年底，恒大商票高达2052.67亿元，而排名第二的华润仅274亿元。在监管整治商票之后，今年6月底，恒大官宣总负债降到了5000多亿，但这个代价是恒大“骨折价”卖房、大量卖出资产。

此外，今年5月份，中基协就叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品，今年以来的房地产信托规模也持续压降。近两年，房企为了缓解融资难题，不断通过供应链ABS方式进行融资。

中指院数据显示，2020年房地产供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1%。据克尔瑞研究中心不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。

整个上半年，房地产行业整个链条都被密密麻麻的调控补丁所包裹，从融资、买地到销售，从新房到二手房，每个环节每个领域都被拷上了沉重的镣铐。

回归普通行业

尽管一直调控，但房地产行业上半年都在促销中度过，月月有促销，天天打骨折，仍显示出特有的韧性。

据观点指数研究院发布的报告显示，尽管6月份房企销售数据不佳，但今年1-6月份，前100房企实现全口径总销售金额71447.6亿元，同比增长37.8%，较2019年同期增长34.3%，两年复合增长率为15.9%。碧桂园、恒大、万科、融创全口径销售均超过3000亿，其中碧桂园更是以4264亿的销售占据榜首。

具体来看，在调控的大棒之下，6月份表现明显失速，今年6月销售较2020年及2019年同期分别增长0.7%和15.5%，呈现下降趋势。TOP100房企全口径销售额14621亿元，较2020年同期增幅仅2%，环比增速收窄17个百分点。

还有两点值得注意，一是上半年19家房企超1000亿，而按照往年的货值铺排和去化规律，上半年合约销售超过400亿的房企今年都有机会冲击千亿，这也就意味着今年千亿房企将达到57家，较去年增加17家。房地产行业的集中度越来越高。

二是房地产行业未来增长的可持续性。上半年靓丽的数据背后，前100房企中，45家房企销售均价出现下降，这部分房企销售金额的增长一定程度上降价促销，以价换量实现的。整个行业在融资、销售、拿地等环节都受阻的情况下，加快楼盘销售去化，加快现金回流，以保证企业的正常运转，比什么都重要。

从调控次数来看，上半年前5个月的234次并不算多，2020年上半年房地产调控政策累计达到304次，前5个月共273次，2019年上半年也达到了251次。

房地产行业面临的问题并没有太大的改变。

在6月25日的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席贺铿表示，现在中国住房是供给大于需求，“现在房子太多、需求却是有限的，许多地区的房子是一片一片地建，晚上开灯的却不多，更像一个‘睡城’。供给大于需求是当前房地产行业一个问题；对于房地产企业而言，今后的发展绕不开这个问题。”

如何使得行业健康发展，是一个不得不考虑的问题。

这几年我们一直在提如何让房地产行业回归普通行业。郁亮在6月30日的万科董事会上也提到，“今年以来，房地产行业有很多变化，如‘双集中’‘三道红线’等”，“当前房地产行业已明确进入了管理红利时代，房屋回归居住属性，房地产回归实业属性”，“房地产业不能再赚快钱、大钱，而是要赚长钱、慢钱和老实钱”。

从这个角度来看调控的作用，可能我们会得到更清晰的答案。调控的目的不是为了控死房地产市场和企业，也不是为了降房价，而是为了健全市场，将房地产行业拉回到正常的轨道上来。