再见，买房稳赚不赔时代

深圳楼市陷入“冰封”。据中国证券报报道，4年前1500多万买进一线城市房产，4年后“血亏”630万拍卖，却两次流拍。

该别墅位于深圳龙岗区大鹏镇璞岸花园。阿里拍卖网显示，该别墅的核准登记日期为2017年7月26日，房产登记价为1550万元。但近4年后的5月8日，该别墅跳水降价400万、以1150万的价格拍卖，因无人出价流拍；20天后，别墅再次降价230万元、以920万元的价格拍卖，但再次流拍。

阿里拍卖网显示，该别墅的第一场拍卖有93人设置提醒、5574人围观；第二次有88人设置提醒、5451人围观，但无人出价。阿里拍卖网显示，别墅的评估价为1150万元，而拍卖价为920万。另外，别墅的建筑面积为221.92平方米，以920万元总价计，均价为4.15万/平。

自2月8日出台指导价政策以来，叠加贷款政策收紧，对深圳楼市影响持续增大，深圳二手房成交已“四连降”。深圳5月二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，成交套数创14个月新低；二手住宅成交周期为313天，较上月拉长24天。

二手房成交遇冷的悲观预期，某种程度上也蔓延至新房市场。据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交数据，5月份一手住宅成交量为2677套，环比持续下滑23.6%，同比下滑14.8%。

学区房绝对是深圳房产里的硬通货，从来都是“只涨不跌”，但是今年情况也不一样了。深圳十四五提基础教育叫“优质均衡发展”，大学区招生、集团化办学要持续推进，这样的话，人人都在名校学区，校校都是名校，那就等于没有名校，对于名校学区房价值的影响是很大的。

国城花园，是深圳“标杆性”学区房，在福田百花片区，位于深圳实验小学和深圳实验学校（中学）这样的深圳顶级双名校学区，仅有2栋楼，且是98年的老小区。但像国城花园这样硬通货中的硬通货价格都跌了。在阿里法拍上，国城花园一套面积127.82平的房源以2206万成交，成交价与2月同一户型房源相比，一下降了662万。

深圳的人口政策或将产生更久远的影响。5月，深圳调整入户政策，提高落户门槛减少具备资格的购房人，并不再对引进人才发放租房和生活补贴。6月11日，深圳最新版的国土空间总体规划揭开神秘面纱。其中，颇受关注的一点是，到2035年，深圳的常住人口或将控制在1900万。目前就已经有1756万，未来人口增长空间有限，势必也会影响房价上涨。

购房贷款也趋紧。5月6日，建设银行深圳市分行下发通知，分别上调首套、二套房贷利率15BP和35BP，前者执行LPR+45BP，相当于5.10%，后者执行LPR+95BP，相当于5.60%。此后，深圳多家银行也相继跟进，目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率。同时，深圳中原研究中心指出，目前深圳各大银行房贷接受业务申请、办理，住房贷款资格审核严格。

广州楼市也面临着类似的情况。根据广州中原研究发展部的数据显示，广州的南沙区、黄埔区作为网红区域一直备受热捧。但随着广州402、421新政的调控下，五月这两个网红区域降温明显，成交量紧急“刹车”，环比上月下跌接近三成。

在二手房方面，由于受增值税影响较大，使得市面上符合条件的房源数量急剧下滑，新政降温作用也更加明显。人气火爆的南沙、黄埔五月二手网签套数几近腰斩，下跌幅度分别位列全市第一、第二名。南沙5月二手网签套数下跌最严重，跌幅67.2%，成交仅309套。黄埔的二手房热度向来较大，但五月的二手网签套数也滑落46.3%，成交套数为401套。

受新政调控和疫情双重影响，5月广州二手住宅成交量为10524宗，4月同期成交为16025宗，环比下降34.33%；二手成交量下跌至万宗水平，成交量处年内第二低位，仅高于春节月的10132宗；价格方面，二手网签均价为29718元/平方米。

在量价均有所回落的情况下，6月2日，广州地方金融监管局再度发文，严禁小贷公司开展“过桥贷”“赎楼贷”业务，不得直接或变相发放住房按揭贷款。广州中原研究发展部预计，6月份广州二手市场成交量会进一步下跌，成交在9000～10000宗水平徘徊。

自2016年的中央经济工作会议提出“房住不炒”后，决策层每年都会用来定调房地产行业发展。任何投机性的炒房行为都将受到严厉的打压。2021年6月10日，在第十三届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清说：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

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整理编辑：商周君

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