大楼管理费真那么重要？买二手 Condo 如何规避风险？

世事变迁，市场也随之变化，买Condo 要关注的事儿，侧重点如今又有不同。今天笔者就站在买家客人的角度，简单过筛下买Condo 最要关注的事项。

备注一下，咱说的是重售公寓。

地产金律。土地房还是公寓，选址是第一要项。今天把地址放在首条，主要也为说说，好地址未必有适合所有人的通用标准。

西谚云：甲之砒霜，乙之蜜糖。投资客对地址的诉求更强调好出租，租金回报高，出手容易且升值潜力大。而对自住者，好地址的概念则有不同。

第二，我带客人买Condo ，很注重看管理费高低，及其所涵盖的内容。Condo 大楼的地址，楼层，朝向，售价，自然重要，但一定不能忽略管理费，管理费同等重要，甚至更重要。

您可能经常会遇到位于不错的位置，楼层朝向都很好，售价超级便宜，但却因建筑年代久远，大楼设施不健全，管理费超级高的公寓楼。

一个公寓大楼的管理费，可以反映出很多内容：

比如，大楼的建筑年份---通常来说，越老的大楼，需要修理的地方就越多，住户们需要分摊的费用也就越高；管理公司的管理水平，是否有浪费和官僚，大楼需要修缮的地方未得到及时处理，导致积重难返，需要大笔资金投入，最后买单的还是住户们。大楼里有游泳池，也是会让管理费明显高些的原因之一。

大楼管理报告。

大楼报告本来是买Condo 合同里必加条件，由卖家提供，买家律师审阅。报告里可以看到，大楼的储备资金是否充足；大楼是否有被第三方起诉，要赔付巨额款项；大楼是否有正待修缮的大工程，需要住户分摊开销等等买家应该知道的内容，而这些内容，直接影响到业主每月要付的管理费。

通常来说，任何大楼，都难免会有这样那样的大小投诉，很多投诉会被登记在案，但都不严重，不必要动用大笔资金，更不会殃及住户。事实上，Condo Status 会有些内容，令买家忧心，所以更要交给律师审阅，不要仗着英文好，自己解释其中的含义。律师可以分辨出，哪些条款需要引起重视，哪些可以忽略不计。

通常来说，买Condo 合同里，有三个附加条件，贷款，验房，读 Status Certificate。在Condo 热卖，疯抢 Offer 的时候，很多买家不但取消贷款和验房，也同时选择放弃审阅Status Certificate 的条件，这样做确实有些风险，但其实也未尝不可，前提是，做为买家，您要提前做些功课。

首先参考同栋大楼半年内销售情况：

如果有其它单位卖出去，三个月之内更好，那么，基本可以推断出没大问题，毕竟，不是每个买家都愿意放弃审阅Status ，既然有售出，说明有人阅读过 Status，没有太大的问题。

其次，没出Offer 前找卖家要 Condo Status，很多卖家为了让物业尽快卖出，会提前订购Condo Status，遇到感兴趣的买家，主动提供一份，准买家拿到合同后，找律师阅读，如果没啥问题，到了抢Offer 的日子，心中有数，从容取消读报告条件，为自己成功得到物业做了准备。

Condo大楼里的车位，很难满足每个物业单位都有份，尤其寸土寸金的大城市的市中心。近年来开发商的新楼盘，小户型干脆不配备车库，想要有自己的停车位，可以在入住后，自己购买同楼里出售的车位。

买小户型的多是留学生，工薪族和投资客，住在城里也是因为交通方便，没车走四方，车位基本用不上，还那么贵。但是，能拥有一个车位，还是好的，对于有亲朋访问，自己工作后需要车的年轻人来说，买入公寓时加买个车位，非常有必要。

储物间Locker，多数大楼是标准配备，但也有很多业主不需要储物间，从开发商手里买时就没要，导致以后重售时也就没有；一个储物间不贵，大约 $3000 多，同栋大楼里通常也会有出售的，我认为应该买一个，以后出手时会是受欢迎的配备。

最后，Condo 单位的楼层，朝向，周围居住人群，这些都是必须要考虑，而且是首先考虑的重要因素。因为太重要，所以多次被强调，反而不必分分钟提醒。

那么有了公寓,若用于投资怎么实现收益呢？

其实，不同的时间段里，有不同的方法可以运用在楼花投资上。具体的方法至少有如下三种。

业内人士估计，过去几年的华人公寓买家当中有不少于30%的人是投资者，买楼花的目的就是为了赚钱，取得投资收益。根据个人经验，我们至少有三种方法实现楼花投资收益。

提前转让

英文是 Assignment。

其实，是第一手买家将一份有利可图的买卖合约加价卖给第二手买家，第一手买家在收楼前就可赚得投资收益。第二手买家明知第一手买家赚了他的钱，为什么第二手买家还会买呢？

这是因为，第一手买家已经为第二手买家抢到了让人喜欢的位置，楼层，或者朝向；事实上，如果第二手买家来晚了，好的单位已经卖出去了，他/她就只能从第一手买家那里买。如果一个楼盘已经开售一段时间，发展商已经加过价，这时，接手楼花转让，甚至有可能拿到原先的旧价钱，可能比直接从发展商那里买的平均呎价还要便宜，第二手买家也是有利可图的。

如果要作Assignment，前后两个买家要从发展商那里得到许可。您的地产经纪可以协助您议定市场价格，帮您找新买家並起草合约。最后，应该经过律师为您把关合同文件，並完成买卖资金的交换。这中间包括第一手买家已付的订金，第一和第二手之间的差价，政府税项以及经纪佣金等。值得注意的是，政府和银行都不太赞成多次转让，所以，我们希望第二手买家就是最后的用家。否则，涉及银行贷款和政府税项的细节问题会比较复杂。

到期转让

英文是 BackTo Back Closing

。

很多朋友会一直等到发展商交楼时才完成转让，最主要的原因是可以赚到全部的升值空间。另外的原因也可能是，部分发展商会在原始的买卖合约中写明不许可提前转让。当然，有的发展商也很灵活，有时会在正式买卖合约之外，与买家签一纸修改条款，许可买家（甚至免费）做一次提前转让/转名手续。所以，买楼花时要让您的地产经纪向发展商问清楚可不可以签一纸修改条款。

同一栋楼在不同的发售阶段，发展商的作法可以不同。目前，大部分发展商会在签约时同意买家有一次提前转让/转名的机会。不过，很多实例都证明了，如果买家朋友可以等到发展商交楼时才完成转让，那时候赚到的收益会更加可观。

长期收租

就是TakeTitle and Lease Out。

这样做的好处是进可攻退可守。如果楼价一路上升，客人可以随时选择出售获利的时机；万一楼价短时间下跌，也可以用租金供楼，守过低潮期。通常，如果持有超过5年，您可能看，楼价累计升幅超过50%，毎月租金也上升了50%左右，毎月还有正的现金流。这更突显长期收租的好处。

挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作，如果不经过细致的筛选而被”专业租客”所害，买家(将来的业主)的损失就大了。好在有很多地产经纪人都会为业主提供专业的物业出租管理服务，帮助买家(将来的业主)建立安全稳定的正现金流。(限于篇幅，小编无法在此详解出租服务。)