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先给大家普及一个小知识：去化率，可能很多关心房地产的都知道，但还有很多人不知道，我这里先简单说说。
去化率就是新房销售的比率，比如100套新房卖了80套，去化率就是80%。
一般来说，在新房开盘的那天统计去化率。如果是100%，表示售罄，销售形势最好。
但是去化率不是越高越好，因为如果是100%或接近100%，说明定价太便宜了，房企的利润会受影响。所以一般来说，去化率定在70-80%比较合适，剩下的慢慢卖。

不过最近几年，去化率还是越高越好，因为既然国家把毛坯房价钉死了，就算房企通过精装修和高价卖车位抬高价格，但不可能抬得太过离谱，很多买房的装修知识也越来越丰富，所以这方面的利润毕竟是有限的。

因此在售价受限的情况下，现在新房去化率最好在80%以上，越高越好。
遗憾的是，现在越来越多的楼盘，远远达不到这个指标。
比如2020年秋，很多城市的新房去化率不到七成，个别城市甚至只有四成。
有人统计今年（2021）一季度，14个城市的住宅类项目开盘561个，平均“当日去化率”为64%，这一数字自2020年一季度以来一直保持在低水平。今年先降后升，3月份又降至61%，略低于去年同期。
其中，杭州、上海、广州的去化率超过8成，北京、重庆和武汉分别达到56%、50%和50%（但重庆5月份以来又好了）。
苏州最惨，去年下半年只有20%，今年一季度平均去化率是6成，好一些，但仍比较落后，有好几个楼盘的去化率还不到10%。
去化率接近100%虽然不一定好，但这是“幸福的烦恼”；去化率太低，就关乎生存了。
道理很简单，现在房企的纯利润率也就1-2%，最多5%，这是在各方面都做到最好的情况下。如果房子卖不出去，不仅不能快速回笼现金，而且根本没有利润，甚至可能是巨亏的。就算在未来几年卖了出去，并且可以卖个好价钱（因为总体来看大多数城市的房价是上涨的），但这么长时间的人工成本、财务成本，恐怕不低。
那么，为什么某些楼盘的去化率很低呢？

有几个原因：
1、性价比不高，比如户型设计不好，位置不好，装修不好，相对价格还贼贵。
2、新房太多了。
3、“躺平”的越来越多，没钱买。
4、房企口碑不好。
前3条这里就不多说了，上面第4条，从2018年开始，变得越来越重要。
道理也很简单，当你知道一个房企的口碑不好，比如住户经常和它打官司，甚至有可能遇到财务危机、甚至快倒闭时，你还敢买它的房子吗？
所以，现在每年都有几百家房企破产倒闭时，住户将越来越重视房企的口碑。
据我了解，现在某些大房企的总体去化率，很不乐观。
国内排名前五名的，有一家，我就不提名字了。
去化率低怎么办？
只能降价销售，甚至亏本降价。但就算可以获得现金流，也没有利润，甚至就是亏钱的。但现在现金流太重要，获得现金流再说。
但长远来看还是个死，更何况地方政府还不让大降价。
一头大象如果轰然倒塌，将有怎样的震撼效果？
牵涉到上下游的债务链条可能是几万亿、十几万亿，国家会管吗？万一不管呢？
如果不管，一头大象倒掉，会不会带动更多的大象摔倒？
要知道，用户都是买涨不买跌的。腥风血雨中，用户恐怕也不敢“抄底”。
这就引出另一个问题：当大象倒地时，国家管不管？
嘿嘿，我不太乐观。
当然，国家不可能绝对不管，多少总是会管一些的，底线是不发生金融危机。
对于房企来说，就算倒下几头大象，也不会引发金融危机的。
因为对于这几头已经很危险的大象，金融机构早已心知肚明，已提前做了相当的防范。
所以这些大象才越发危险。
这就很容易进入一个恶性循环。

国家不怕一头大象扑街，怕的是什么呢？
怕的是几十头大象都倒了，那时国家肯定出手。
但现在还远远没到那个地步。
好的，总结一下：
“去化率”是个重要指标，2020年以来全国的去化率一直不高，平均大约是六成多。少数几个城市很好，但绝大多数城市不行。
在去化率越来越低的情况下，在房企利润率非常微薄的情况下，在无数小房企已经倒闭的情况下，现在，大象也感到了死亡的威胁。
万丈波涛，将在不久的未来，掀起。

或许到了那时，才是房地产政策大调整的前夜。
谢谢鼓励！
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