日本不动产投资9大类，您认为性价比最高的是？

随着中国大陆游客到日本旅游的人数逐年上升，中国人赴日投资不动产的热情也水涨船高，数据显示，中国投资者近两年在购买日本商品用房的增幅是往年的多倍，也随着日元的贬值，这股投资热情更加浓郁，再加上2020东京奥运的临近，令很多海外投资者对日本楼市升值充满前所未有的期待。下面介绍一下日本不动产投资9大类型。

01单身公寓

从投资金额、简单程度和收益性来看，单身公寓的性价比是最高的。特别是东京23区单身者数量持续增长，租户易寻，只要是位置好的物件，租金的维持能有所保证，买卖价格就不会有太大浮动，具有变现非常快的特点。

与木造的一栋公寓相比，单身公寓的分割性更好。如果购置多了，将来面对孩子的资产继承、分配时也更加简单。想要收益力、变现力、节税力这3点兼备的物件，首选单身公寓。

木造或轻量铁骨造整栋公寓

木造或轻量铁骨造的整栋公寓，是土地持有者的典型偏爱。

由于市场也已经确立，在建木造或轻量铁骨造公寓时，可以和大型房屋制造商进行报价比较，也容易下单。大型房屋制造商在建工后也会有一次性租赁服务，对方会给出各种情况模拟，非常周到。所以，在管理层面上无需特别担心。

正因为这种投资很容易，也有继承对策的效果，所以会担心供应过剩。另外，一次性租赁的空房保证也有可能会减少房租。所以，20-30年后的收益也有可能不按照当初的计划进行。投资木造或轻量铁骨造整栋公寓，虽然较为简单，但需要做好相应的风险准备。

定期借地事业

自1992年创立定期租地以来，选择这种投资方式的人逐渐增多。其中，租地期间较短、收益较高的事业用定期借地的人气很高。

这种方式不涉及建筑物投资，因此风险极低，更可以长期获得稳定的地租收入，所以在土地所有者中非常受欢迎。

不动产的投资风险大部分是由建筑物引起的，所以不必拥有建筑物也能获得收入的定期租赁事业，对不想承担风险的人来说是很有魅力的。

但是，进行定期租地投资时会有限制条件。能进行定期租地事业的人，基本上只限于“祖上有地”的。

停车场

停车场是暂时利用、收益性低的土地，对于初期尝试且投资低的人是不错的选择。

特别是当本身持有土地，却没有更好的活用方式时，首先暂定为计时停车场是最好的。计时停车场是土地暂定利用中收益最高的。

专业投资者中，也有以10%左右的利率购买土地进行停车场事业的人。但是，购买土地物件本身是非常困难的。

家庭居住型公寓

作为投资，家庭居住型公寓会先被用来出租，然后作为物件出售。当租客离去后，还可以作为普通的家庭型公寓进行高价出售。

这种类型的物件，在最初购买时的价格，通常比二手单间公寓便宜。就像自己把房子租给别人一样，收取租金，十分简单。

但是，这类物件的数量比单间公寓少，很难碰到合适的，这是缺点。另外，这种反复购买和出售的投资方式，也算是投资者中的高级篇。

一户建

在担心整栋木造公寓供应过剩时，相对来说，因为供应量少而受到关注的是一户建的租赁。

一户建是单个家庭的住宅，所以和拥有多户住宅的公寓相比收益率较低。对比一户建和整栋木造公寓的模拟收益，整栋木造公寓更胜一筹，所以一户建一般不会被作为首选投资。这样一来，供应量少是理所当然的。

关于一户建出租，虽然需要进行一些改装，但是比起重新购买物件，投资额要少得多，所以收益性会更好。

投资额低，收益性高，很适合初期尝试投资的人。在一定程度上积攒下来的钱，再投资到单间公寓也不迟。

整栋公寓

这种整栋公寓是钢筋混凝土建筑的共同住宅。既然是整栋公寓，用地相对宽敞，而且所需投资额较大，这对于初期尝试且投资低的人，投资难度就比较高。

但是，这种整栋公寓也可以一次性租赁，也比较容易。由于征用土地等原因，为了节约税金而想换成亿单位的房地产时，建议最好购买东京都内的整栋公寓。在东京都内，数亿日元的整栋公寓买卖频繁，市场已确立。物件易于找寻，易于购买，是大额投资者的理想选择。

商业店铺楼

拥有商业建筑用途土地的人，总是会因为如何有效利用而烦恼。当然，东京23区内的一等地除外。

虽然商业租户比住房的租金单价高，收益性也高。但是，搬走的风险很高，下一位租赁者也很难寻找。因此，商业大楼招揽租户的难度非常高，并不适用于初级投资者。

在商业类的租户中，判断“车站前立地不适合做生意”的租户在增加，因此车站附近的商业大楼的租户招租者也在增多。商业招租变得越来越难。不要只拘泥于高收益率，选择长期可以赚取租金的方式或许更加合适。

办公楼

在郊区，办公室需求比商店需求还要低。即使在首都圈核心城市的车站前，也比较难找到事务所租户。在郊外的车站前，能租事务所部分的只有补习班和诊所。如果诊所未满足楼层负荷等建筑规格，则不能入住。虽然也有律师事务所和税务师事务所等需求，但实际情况是面积需求小，租金也低。新建之初，即使有租户在，经历换房后出现空房间，一直保持空着的办公楼的也不少。

日本买房相对于国内有什么优劣势？

①房产价格稳定性。

中国近十年房价的飙升，和近年中国政府对投资房产政策的调控，使得中国的房产市场有很多的不稳定因素出现。早期在中国市场获得利润的海外风投公司近年来也纷纷在投资方向上开始进行调整。相比之下，目前日本房产市场的上升，是在市场经济环境下出现的自然涨幅，符合目前大的经济环境。另外，完善的房产登记制度和高额的增值税率，也一定程度上抑制了暴涨暴跌，可以充分的保护所有权保值。

②资产的所有权属性。

和中国的房地产使用权相对比，日本的房产无论是山林土地，还是公寓、商业大楼购买后都是所有权属性（除了明确标注借地权属性之外），既可以永久持有及继承。

③投资回报率高。

投资回报率高也是吸引专业房产投资人士的一个主要魅力。近年来虽然房价出现一定涨幅，表面的收益回报率也可以确保在5%～6%左右，这在目前亚洲主要国家和地区里居于前列。据相关数据统计显示，上海目前的房产投资回报率约2%～3%。

另外，在日本投资房产的多样性，也可以让一些有运营经验的投资者，通过自主经营实现更高的投资收益率。例如：投资酒店・民宿。根据相关调研数据分析，日本主要房地产投资比例今年有所改变。其中办公室类房产投资占总投资的47%，商业设施投资占总投资的25%。而酒店・民宿类可经营型地产的投资比例呈上升的趋势，已达到10%，究其原因就是2020年东京奥运会举办及日元贬值的大背景。另一个要因是近年来日本旅游人数的剧增，使得酒店的可提供数量短缺。举一个我公司客户的实例，客户自己持有的房子由于一段时间不在日本居住，所以我们建议他改作短期民宿来增加收入。

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