最近港股物管走势不错，不过当中也有不争气标的，自5月初被雪湖在二级市场主动抛售的金科服务就是其中之一。大基金离场，导致流动性脆弱的金科服务的股价一下子就被砸出了一个坑。
从最新的调研纪要看，雪湖在二级市场的金科服务基本已卖完，也承诺不出售一级市场股份。
但即使交易因素解决后，公司的股价似乎并没有多大的起色，叠加年报后的股价反弹幅度本身比较弱，由此可见雪湖的主动抛售只不过是股价回调的插曲，最终中长走势如何还是要回归到基本面。
外拓竞争力暂不明显
自金科服务去年上市后，市场资金就提前开始把未来业绩（外拓面积、增值服务）预期打得满满的。
因此当年报披露后，即使给出了五年十倍的增长目标，对股价的刺激并不大。
另加年报显示外拓面积不算十分突显竞争力。
截止2020年底，金科服务在管面积及合约面积分别为1.56亿平方米、2.77亿平方米，增速分别仅为29.6%、11.5%，即使计入因质量较低而主动退出的约1700万平方米（1005万的在管面积、760万的储备面积），增速不算突出。
年报的解释是未来保持高质量的盈利水平。
可见到退出低质量项目后的毛利率是有所上升，如基础物管综合毛利率从 2019年的21.7%提升至2020年的26.3%，住宅及非住宅项目也分别大致上升4%-5%。
不过除去面积增速略低之外，金科服务其它基本面因素还好。
如线上客户的满意度高达96.58%，入住的满意度为90.6%，综合满意度达到了93.90%;
外拓项目单价从2019年的1.66元平方米升至2020年的1.74元每平方米;
母公司对金科服务的关联交易金额不高，2020年关联方交易占比继续下降2%至22%，业绩注水少；
第三方占比继续保持优秀，住宅及非住宅在管家面积的独立第三方占比分别为49%、93%，且新增项目多为西南区域，在管密度上升。
除了以上几点外，金科服务的业务结构改善不少，未来增速方面也极具想象空间；
截止2020年底，公司物业管理服务及社区增值服务实现收入分别为20.24亿元、4.11亿元，同比增长分别为38.1%、72.3%。
传统物管服务及增值服务是提估值的关键因素之一。
传统的服务收入增速不俗，占比虽从2019年的62.9%减少至2020年的60.3%，但属于正常现象，且仍为主要收入的来源，随着面积的拓展，该业务继续大概率继续保持稳定的增速。
而最具备想象空间的是社区增值服务，公司社区增值服务主要分为四个板块:家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务、旅居综合服务。
该业务占比从2019年的10.3%升至2020年的12.2%，占比低，增速快，是推动营收快速增长的关键。
虽然暂时为这四大板块，但是各大板块均有空间极大的细分领域，如团餐、学校等业务。
单看下图，金科服务社区增速服务收入空间的想象力仍有不少，公司的增值服务起步早，不过之前一直偏重重视物管基本服务，没充份兑现增值服务收入能力。一旦增值服务被重视后，收入将有比较大的发展空间。
智慧科技服务属于彩蛋类业务，这套系统属于公司自研并迭代升级，虽然2020年的智慧科技服务实现收入约0.47亿元，但公司2020年下半年-2021年的智慧科技业务开始实现科技输出。
目前已落地8个智慧城市治理样本以及在销售案场中系统覆盖率提升至45.8%，科技对外赋能，有助金科服务对外获取项目面积。
对于智慧管理，为什么说是彩蛋。
因为基本每个大型公司都会有这么一套系统并也都提过能够实现技术输出，但实际上，这个业务在各个物管公司的收入占比都十分之低，也暂时体现不出核心竞争力。
小总结，自公司上市以来，市场买入金科服务的核心逻辑是看中公司外拓竞争力，公司上市前大批员工的股权激励以及外拓、增值服务市场化开展早，基石背书等内外因素，令到市场憧憬其外拓能交到满意的成绩单。
因此，这次年报，外拓的没超预期使到资金出现犹豫态度。
二是整体物管行情的分化，鉴于各个物管公司都对外说XX年XX倍，那么行业的竞争激烈是必然的，市场也理性地考虑部分公司无法达标也是可以预见，因此分化炒物管股是大概率的事件。
截止2021年4月底，金科服务新增在管面积约1815万平方，虽多为第三方外拓面积，但离全年8000万面积（母公司2000、外拓4000、收并购2000）有不少差距。
母公司金科股份贡献的2000万平方米基本不用担心，众所周知，一季度基本是行业的淡季，面公司有提及过下半年收并购及外拓进度有高度可见的项目时间所以我不是很担心全年业绩不达标问题。
但正如之前所说，市场上越来越多物管公司在抢夺资金，从资本的角度看，谁超预期就是谁最有机会，而金科服务的外拓成绩谈不上惊艳，更多的是属于合格线，因此在短期资金投票机制下，金科服务绝对不是首选。
食之无味，弃之可惜
在年度业绩会QA，针对金科服务提出五年10倍的业绩指引等问题，
公司表示地产集团会协调整个金科系的资源支持、赋能金科服务的发展，无论是在业务方面，管理方面、人才方面都给予大力的支持，包括最好的激励等等。
一句总结：重心资源倾斜以确保完成业绩指引。
对于投资人来说，这是预期中，而对于上市公司来说，也十分合理，因为二级市场物管公司跟地产公司的估值差距越来越大，地产集团将利益重心放到物管上，这已成长期趋势。
另一方面，股权结构上，由于现阶段的金科服务尚未实现全流通，结合前文的股权结构图可见，公众股东持股比例约14.22%，假若已解禁的基石都不在二级市场卖出股票，员工股权平台也不作减持。
在流通量有限下，作为绝对多头的南下资金截止2021年5月25日已持股高达8.53%，对于公司股价短期动波有明显的影响力。
鉴于自金科服务入深港通至今一直都是净买入，持股成本价格与现价对比基本是不赚钱，结合5月中旬至今依旧持续大笔劲买入，意味这批资金大概率是以长线为主的大基。
最后，金科服务在年报及在各种路演都强调公司追求高质量的增长。
“高质量增长”有多重含义，意味公司要提高PE“E”中的质量，赚持续性的钱；不为报表短期靓丽而做业绩；意味不看重短期股价走势等。
我认为这是长期做企业的正确态度，因此即使目前股价对应未来一两年确定性最高的业绩（21年11亿人民币、22年16亿人民币）指引，估值虽谈不上贵，但并非十分便宜，有食之无味弃之可惜的感觉，不过公司仍然值得投资者长期跟踪。
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