英国购房出租的优势
英国伦敦作为全球金融中心,因其房产投资市场超高的投资回报率受到海外投资者的热捧。伦敦现在相对低的利率以及相对高的租金收益率和长期房价增长率,买房出租成了一个门槛低,收益大,风险又比较低的投资选择。
对于高净值人群来说,购置海外地产既是一种必要的投资,又是在优化自己的资本配置。不但投资收益可观,还能够熨平资产的周期性风险。若是有旅游、教育、工作等方面的居住需求,更是一举多得。
英国购房出租除了以上优势,还有下面几点。
选择贷款购房出租项目时,可以选择每月只还利息,到期一次性还本的方式,这样每月的租金就可以用来偿还贷款月利息,相比每月还本付息的还贷压力更小。
有的购房出租项目开发商会进行统一出租管理,您也可以选择个人管理或委托房屋中介管理,方式灵活多样
好地段的购房出租项目的升值潜力可观,房产增值后适时出售可获得不错的收益。
英国投资买房出租的建议
多研究房产投资市场,明确投资预算
英国租金回报率哪怕是在房价最高的伦敦,很多地区都有4%以上的收益。房价均价不断挑战新高,平均租金紧跟上涨步伐,市场整体还是非常强势,不失为一个入场买房的好时机。
买房出租时要选择投资价格区间的房产,并有一个明确的预期租金收入区间 (假如需要贷款,预计每月总租金收入应至少为每月还款利息的125%-145%)。
选择潜力大的投资地段
什么样的地段是好地段,无非就是教育、基建、发展、交通、绿化、商业便利等等一系列满足人们高质量生活需求的外部因素。
而其中归根结底的,是供需关系。由于这些影响房价的外部因素非常之多,所以必须综合考量才能最大程度保证投资的胜率。
全世界都知道英国的乡村风景优美,田园浪漫,很多人有强烈的冲动在如此静谧的地方买一栋房子,但是,cottage类型的房产比较适合作为度假出租屋,在买房租赁(BTL)市场上属于“非主流”,一般不建议购买。
主要原因有两点:一是乡村人口密度低,不利于出租;二是周边经济增速慢,很可能买了5年之后房子没有任何升值。
计算收益,了解投资回报率
总投资回报率是指年租金收入所占房产价值的百分比,用于衡量投资回报高低,投资回报率越高,未来潜在收益就越高。
开发商在出售项目时,都会以当地总体的租金水平为参考。告知投资者该项目的投资回报率,您可以以此来作为投资决策的参考数据之一。
目前英国房产按地理位置不同投资收益也有所不同约为3%-5%,举例来说,如果您以100万英镑的价格购得一项房产,每年的租金总收入(非净收入)就会在3-5万英镑左右。
挑选最合适的贷款产品
市场上的贷款产品其实还是比较多的,针对海外买家的选项也不少。个人的财务状况不同,合适的贷款产品也不一样。
所以需要对比各家银行政策和利率产品,找到最适合自身的贷款产品。如果没有相关知识或时间,请找专业的贷款顾问Mortgage broker。
考虑目标租客
在买房的时候,就要考虑好这套房所处的地理位置,周边可能来租房的人群,会更有利于投资。 
比如分析好周边是办公室多? 还是大学的学生多? 又或者地处居民区?周边的车站情况如何? 去一些热点的地方能直达还是需要转线?
目前英国租赁市场上的大趋势是长期租房人数增多,租客的平均年龄也在上升。买房之后,保留现代化家居风格的同时,布置一些温馨或者有质感的装饰或许会是一个不错的方案。
不要只看租金回报率
在大多数时候,租金回报率高当然是一件好事,有些小城市特定地区的租金回报率甚至可以超过10%,按照这样的比例,不用10年就能够收回买房的本钱,以后就是净赚。
然而事事无绝对,有些城市的租金回报率高,但是房价10年不动;有地方租金回报率高。 但是空置率也高,租一年空6个月。
还有的地方租金回报率高,可能是因为那一整片都被一个或者多个职业房东买下,通过HMO和规模化管理达到的这样一个回报率,换成单个不太自己管的投资人,根本就做不到。
又或是类似学生公寓类资产,虽然租金回报高,但是一级市场不能卖,二级市场又卖不到好价钱。最后反而亏了本金。 
相比起卖出之后才能兑现的房价增长,租金收入见效快,更加符合投机式心理。殊不知只看到租金回报率高,而不知其所以高,才是房产投资中的大忌。
扩大投资范围
对于大多数购房出租者来说,他们倾向于在自己的居住地附近寻找合适的投资房产。但你居住的地方,也许并不是一个好的投资地区。
在自己的居住地周围寻找合适的投资房产的优点是可以密切关注,亲自打理,但如果在远的地方投资,可以雇佣代理人,让他们帮你打理房产。
为了追求更大的利润,不如把网络扩大,看看有没有好的通勤地区,比如交通便利,距离大学或者大城市近的地方,这些都会保证充足的租客。

同时关注那些需要改进的房产,这种房产虽然有些破,但是可以以更低的价格买入,同时经过翻新之后,会带来一定的回报。
当然,这样的房产也会存在风险,比如最常见的翻新超出预算,这些都会压缩你的利润甚至亏钱。
通常来说,翻新的总价格最多不要超过房产购买价格的20%,因此千万别买贵了。
适当还价
讨价还价在全世界范围内都受用。通常来说,在部分地区,全款现金买房,快速交易等可以谈一定的折扣。
尤其是对那些着急用钱,抛售房产的买家来说,适当地降价是可以接受的,这对投资者来说就是讨价还价的好时机。当然在英国房产严重供不应求的的部分地区,讨价还价的空间很小。
做好长期打算
购房买房只是第一步,成为房东之后,你要选择是自己打理出租,还是让中介帮你打理出租。
中介会收取一定的管理费,但如果房产出现问题,他们会第一时间帮你解决。
当然,你也可以选择自己打理出租,但是要做好周末和晚上没时间放松休闲娱乐的准备,还要自己去打广告,拟定租房协议,自己去维修房产,自己带租客去上门看房。
你是愿意付10%让别人帮你打理,自己省下时间去创造更大价值,还是全部自己管,最大限度赚取租金?
通常来说,适合购房出租的房产首先价格要相对低,其次要是交通便利的通勤区,大城市的热门地区,或者在工作区域附近,大学周围,以保证充足的租客。
购房出租贷款特点
英国有上百家银行提供BTL投资出租房贷款业务,各家银行针对的客户群体和房产类型以及政策细节各不相同。
与自住房贷款不同的是,虽然各家银行在做投资出租房BTL贷款时对借款人的收入要求不同,但能够贷款的金额多少是通过投资出租房BTL房产的价值和租金(实际总租金收入或者总租金估值)根据 Interest cover ratio-月租金覆盖月利息的比例和 stress test interest rate-压力测算利息这两个测算系数计算得来。
不同的银行、借款人申请人是英国本地客户还是海外客户、借款人申请人的个税税档,房子的租赁方式是标准整租还是分租等,选择固定5年期以下的利率产品还是固定5年以上的利率产品,房子类型、BTL房产是个人名下还是公司名下,BTL 房产套数,BTL房产有贷款的套数等都会有不同的Interest cover ratio和stress test interest rate测算系数,从而影响具体的贷款金额。
但通常情况下BTL投资方贷款比例会最高不超过房子购买价和评估价孰低的75%,仅有少数银行可以到达80%。
绝大部分银行的BTL贷款可以允许客户选择Interest Only-每月只还利息,到期一次性还本的还款方式,且选择什么样的还款方式不影响贷款利率和金额的高低。
因此借款人每月只需要支付利息部分,还款压力较轻,但是在贷款到期时需要一次性还清欠款本金。对于BTL房产投资客户,可以在最后到期前将房产出售用来偿还银行欠款本金。
购房出租这种投资方式既有客观的投资回报,风险系数也相对较低,是当下最为流行的房产投资方式之一如您对英国购房出租有兴趣,或需了解更多英国购房政策,可以长按下方二维码加微信详细咨询。
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