揭示6种思维陷阱在加拿大，中产投资房产实现财务自由需要注意这些！

如果您点击进来看这篇文章了，那么恭喜您，您很可能已经是中产甚至中产以上了。

其实您到底是否属于中产？这个问题可不好作答，今年2月11日，有记者追问特鲁多总理定义“什么是中产”。

小杜鲁多回应说“加拿大人民知道谁算是中产阶层里边，也知道他们的家庭面临什么（挑战），我们更专注于真实的问题…………”

瞧瞧总理大人的说话果然有水平，一脚把皮球提到加拿大人民那里了。记者再问下去，就是质疑人民的智商。而经济学界一直试图将中产这个概念量化。例如经济合作与发展组织 OECD就定义，所谓中产就是个人的年收入在全国税后中位收入（median household income after tax）的75%到200%。

按照这个定义，再联系到加拿大统计局的数据，就能得出：加拿大的中产就是年收入在$4.5万到$12万，这一阶层的人。一个“典型”的中产家庭是这样的：年收入$9万、家里有四口人。然而按照这个数字去定义加拿大的中产，是很不靠谱的。因为我们都知道，全加各大城市的消费水平截然不同。年收入$9万在PEI省府夏洛士镇或萨省省会里贾那，几乎可以算是富人了，但是在多伦多和温哥华呢，可能仅仅能满足温饱，连房子都买不起。

纽芬兰纪念大学经济学教授梅（Doug May）表示，定义中产阶级这个问题呢，你越研究就会发现越模糊。总得说来，中产就是社会上60%的人——既不是底层的20%，也不是富人阶层那20%。

话不多说，直接上干货。下面我们直奔主题：

中产阶层房地产投资会陷入的几种典型陷阱

1. 唯Location 论

“宁要DOWNTOWN一张床，不要远郊一套房”，是当下很多年轻人尤其是刚毕业的留学生心境的写实。其实面对DOWNTOWN某些区域动则1500元/尺的美丽价钱，自住者仍可购买；但作为投资房，您得要想一想600平尺过百万的价钱租金能COVER持有成本吗？接盘侠又在哪里？

其实将眼光从DOWNTOWN的核心区往外眺望：车程30分钟内，步行半小时内，或者地铁几站能到的地方，房价只有核心区的70%甚至只有50%，这些才是居住和投资两相宜，进可攻退可守的区域，只是这些区域鱼龙混杂，需要有熟悉社区精于谈判的专家来帮您。

在说的通俗点，最好位置的房子就像牛排，好但是很贵，如果条件许可完全不考虑价钱当然没问题。位置也比较好价钱也不错的房子就像性价比高的上好牛腩，看起来不如牛排好看，吃起来味道也是一流的。

2. 第一套房追求一步到位

面对动辄上百万的房价，经济实力薄弱的小年轻中产们往往不能一步到位，首付款和贷款额度都有限，所以许多人宁愿等和加快存钱的速度，而不愿意先上车曲线救国，以后再通过换房实现自己的“理想居所”，于是“完美”的错过了上车的好时机，从而一错再错好几年一直在租房住，错过了财富增值的机会。

其实，能“上车”的时候一定要尽快“上车”，买的起啥就买啥，千万不要太挑

。独立屋不够钱，可以买半独立，半独立不够钱可以买镇屋，镇屋不够钱可以买condo。DOWNTOWN不够钱MIDTOWN ,MIDTWON 不够钱可以再去偏远一点的地方

小编最近刊发过不少文章：最近小城镇的涨幅都不错！

3. 自住房一味追求豪华和面积大，尤其是在非传统豪宅区买豪宅。

一些人赚了一些钱，尤其是通过炒房赚到钱了，自信心爆棚到“飘”了 ，再加上周围又有一些地产经纪劝诱，你怎么拉都拉不住，要把毕生财富或者大部分财富全部投入到一个房子里，而且再背上高额贷款。如果一切顺利也能幸运地扛过来，但一旦有风吹草动市场不景气或者反转，或者自己失业，就要面临被迫亏钱卖房的局面，这样人生起码倒退十年。甚至还不如十年前，因为十年前你还年轻，负担也没那么重。

在加拿大4卧双车库2500尺是标配，对居住要求比较高的可以买到3000尺，家里人多的可以买到3500尺，再大点4000尺。一个小家庭，买到5000尺以上的豪宅，却连割草和园林打理都舍不得请人，自己又没时间打理。女主人每天起床要面临的第一件事就是收拾和打扫硕大的房子，住在豪宅的趣味索然。

豪宅之所以豪，并非仅仅指地大和房子大和新，还包括其对应的独特的森林、河谷、湖泊、高尔夫、湿地等自然地貌，闹中取静的地理位置，四通八达的交通网络和便利的生活、购物设施，不可复制的名校（私校、公校）资源和医疗配套等。

4. 社区选择追涨杀跌，高价买进最热门社区高位套牢

作为一名资深投资者，观察一个人对买房社区的选择就可以判断出来这个朋友是否是房地产投资的新手：

新手容易追涨杀跌，买进涨的最多的热门社区，卖掉老是不涨甚至下跌的社区。其实

追高最忌讳

。

房地产也是一个赌场，赌场里的赌徒最容易做的选择就开啥压啥，赌场行话称之为师奶玩法，就是不用动脑筋的。其实这样的玩法显然不是一种高级的玩法，输多赢少，做韭菜的多。所谓高位套牢都是这样造成的。

因为决定房价的因素也并非一成不变的，起起伏伏，物极必反，最好的学区会变差一些，最差的社区也可能由于某些原因会变好。比如2020-2021年，以前华人推崇的某些领涨社区并没有有强劲表现。而一些以前“弱鸡”的社区却强势爆发了，表现上佳。

5. 过于偏执，错把运气当能力，并总结自己的并不准确的投资方法论并加杠杆。

每个人的投资风格迥异。由于房地产是一个先买后卖的游戏，加之大温、大多的房地产市场是一个长牛市场，所以在大多数时间大多数人只要没有买到又特别缺陷的房子，一定是赚多亏少的。其实这里面又有许多运气的成分，并没有太多技术的门槛。

但结果导向的人们，往往把这些归结为自己的能力。并错误的归纳总结成并不科学的方法论，结果往往悲剧了。因为在我看来，这些方法论既不准确还不管用，抽象的方法论，就是”差之毫厘，谬之千里“，给错误加上杠杆。

新手死于追高，高手死于杠杆。杠杆除了指的是反复加按，还指的是一个方法论用到尽。

比如，我认识一个朋友，高抛低吸，精于抄底，他每次都能精准计算，在各社区买了又卖，连续4次，赚了上百万。为了避税，他买卖的都是自住房，为了利润最大化，他每次都在卖出后耐心等待抄底时机。但终于在今年他被完美的”踏空“了。

比如，我还有一个朋友，热衷于打新，买了许多新房和楼花，而且家里杠杆做了二贷，盈利颇丰屡试不爽，直到最近，大部分的condo租不出去，买的三个楼花也暴雷了，还有两个租客赖着不交租也搬走，自己还被公司辞退了，终于现金流断裂，现在部分房源面临被拍卖的局面。

还有许多其他的案例，辛辛苦苦十来年，一夜回到解放前，资产缩水，债务缠身。

6. 在房地产投资中，ALL IN 是一种穷人思维和偷懒行为，也是一种傻博原理。

什么是ALL IN ？就是说我不想再想了，就这样吧，行就行，赌一把吧。比如倾其所有买一个大房子，买一块大地，加杠杆一按二按三三按连续不断地区买房子或者CONDO ,视之为改变命运或者实现阶级穿越的机会，这样一次两次，终有一次被和你的预判完全相反的市场一杆清袋，打回原形，失去大部分甚至全部资产。

房地产市场永远存在着不确定性，每一个时点每一个区域也都不尽相同，房地产这个怪物是N方（N 大于10）博弈的结果，永远存在着不确定性、存在着黑天鹅、灰犀牛等小概率事件发生的可能性。

也有人会说，我要等到确定性最大的时候ALL IN ，那么我的赢面就会很大。其实房地产投资就是这样，但几乎所有人都认为市场会一直上升没有不确定性的时候，也许这就是不确定性最大的时候了。有一个故事说的是一个金融家奇迹般的躲过了一场经济危机，记者问他原因，他说给他擦鞋的鞋童都开始给他讲股票了，他认为这个市场到头了。这就是著名的鞋童定律。

房地产投资也是一样，当所有人都想去买房而不想卖房的时候，这个市场也就到头了。当您的朋友、老乡甚至爷爷奶奶都要你楼花的时候，这个楼花就肯定不能买了。

什么是财务自由？

所谓财务自由就是指个人或家庭在成员不工作的情况下同样可以保证日常开支及一定的生活质量，同时有固定的现金流积累。简单地说就是如何用钱生钱，持续赚到足够的钱？

对普通人而言，炒股风险太大，存钱利息太低，而房地产投资具有一定的保值增值功能，房租收入比普通工作更为简单，而且房子本身能升值，所以房地产投资变成了许多人实现财务自由的投资工具。

房地产投资的收益，包括两个方面：

一是“增值收益”(Incremental Return)，二是为“运作收益”(Operational Return)。

要实现财务自由，就必须持续不断地在房地产市场上获“增值收益”，当市道不济时，你还需要有足够现金和“运作收益”来抵抗风险。很多人会说我买的一个房子是涨了不少，可也不能卖啊。因为卖了还要花更多钱买回来啊。实际上，通过不断地换房也可以将账面利润转化为实际利润，并且把握好房地产增值节奏和现金流状况，一样可以达到“财务自由”的目的。

房地产具有保值升值的本质属性。一是因为供求关系，二是成本上升，三是土地资源的稀缺性。长期而言，房地产投资的“增值趋势”不可置疑。在加拿大房屋买卖需要支持一定比例的成本和税金，所以如果节奏控制的不好，没有买到对的物业，要想把钱真正赚到口袋里也并非那么容易。

如何通过房地产投资实现财务自由？告诉您分三步：

1. 上车。

尽快买您能买得起的任何物业，当然，尽量兼顾升值潜力会更好。俗话说：长租不如买，要买要赶早。中产阶层都是早早上车的人。

2. 平衡。

如果你仅仅只有一套自住房，那么房价涨再多你都很难实现财务自由。如何尽快从拥有一套房变成拥有两套房、三套房则是平衡的关键点。而且还要压力不大轻松拥有。

怎么办？

如果您获得持续现金流的能力很强的话。则可以有节奏的每1-2年，或者2-3年买进一套房。

如果您不能持续获得现金流，则需要换房和实现以房养房的办法。

3.调整。

做房地产投资，也不可能每次都100%做到最好，如果买错了区域，买错的物业，应立即调整，避免酿成不可挽回的损失。在房地产投资中，能不能赚到钱其实在买进的时候就决定了

。

如果在买进的第一年就赚钱了，以后就会很好办。基本上可以实现2-3年本金翻番（以35%首付计），5-8年房价翻番。相反你就会很被动。比如你2010年买进了condo，结果都不怎么涨，怎么办？

有人说坚持啊，坚持到2017年就开始大涨了。当然，有钱慢慢熬也不急。如果要追求投资最大化，应该立即尽快卖出condo，哪怕损失一点，转而买进House，这样House 很快翻番，弥补了Condo的损失。

关于房地产的止损止盈，我有一个自己的独门心法，10：40原则，如果买进一个物业市值损失接近10%一定立即卖出，别人都涨这个物业在跌，一定是买错了，或者大盘都在跌，应立即卖出，等待进一步下跌后抄底。如果买进一个物业后市值上涨了超过40%应该尽快择机卖出。

因为这是最好的一变二的机会。卖出一个物业买进两个物业。这样从购买自住房开始到一部变二，二变四，四变六（只需要卖掉两个买进四个即可）只需要不到十年。从而实现2+2+2 的目标，2个独立屋2个镇屋2个condo，实现净资产超过500万加币的目标。

需要出的是：抱着一夜暴富的心态来投资房地产是有相当风险的，需要有专业人士的帮助，另外房地产相对持有周期长，市场变化多，买卖也有一定费用，要有好的心态和心理和资金抗风险能力，也需要根据自己状况慎重选择投资的物业。

给中产阶层的投资者建议如下：

1、该出手时就出手，不风吹草动人云亦云。“其疾如风，其徐如林，侵掠如火，不动如山"。顶得住风险，耐得住寂寞，抵得了贪欲。

2、扩张中不忘谨慎，谨慎中不忘扩张。要严格遵守10：40原则。

3、好的时候不要看得太好，坏的时候不要看得太坏。最重要的是要有远见，杀鸡取卵的方式是短视的行为。

4、任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展就会造成摧残。同样，任何一个社区如果超买，必定会下跌，而且是有长时间下跌的风险。

5、随时留意身边有无物业可买，才会抓住时机。着手越快越好。遇到不寻常的事发生时立即想到是否可买房赚钱，或对已有物业的价钱是否可能造成损害，及时抛货为妙。

6、未攻之前一定先要守，每一次买进都要想到如何卖出。想到赢利钱必先想到亏损的可能对策。

7、房地产投资，第一要有志，要有不甘心一辈子打工要早日实现财务自由的志气；第二要有识，要有专业人士帮助；第三要有恒，长期坚持做下去你就会成为专家，要不断学习把握时机

地产投资不会一帆风顺，波澜不惊的投资，并不意味着方向的正确。正确的投资可以让你，让你的家人享受安逸的晚年，为下一代创造成功的阶梯。财务自由不是痴人说梦，她是每个投资人心中的梦想。

另外，一定不要小看出租屋的力量，他们往往是汇聚你财务洪流的中流砥柱。假设你有2处出租的底层房屋，每处房产现在仅仅价值100。计算一下3年之后，你的收获。如果你认真计算过加拿大二大城市--大温、大多的房产升值比率，你就会发现，大城市的地产从历史的演进当中，平均每年将近10%的升值，3年以后，这两个房子就会变成4个房子。

这样6年以后，你会有6个出租屋。每年按照现在的利率计算，每栋房产的贷款是$30,000,地税是$4000, 保险是$1000。6物业加起来是$210,000/年。如果我告诉你，这里面大概有$180,000是租客支付的. 这样又过6年以后，6个物业租客支付了$1,080,000万。而你没有花过一分钱，另外你还独享了其实总价为600万的六处物业的升值红利，我想问世上还有什么，对于一个中产家庭比这个更加诱人的？即使把未来利率升高计算在内，这样的获利比率也是惊人的。

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