如果你未来打算持有超过5套以上房产并长期持有，那用公司买更利于合理避税。
在英国，购房出租（Buy to Let）的房东们，持有房产方式主要有两种：一是以个人名义贷款买房持有，这主要适用于只买几套房的小房东；二是以有限公司的名义贷款和买房，英国大多数的职业房东，都是用这种方式。
用SPV公司买房
根据上任财相奥斯本宣布的2020年房屋税率改革计划，个人持有的房产，贷款利息还款不能用来冲抵房租的盈利，部分都要当成盈利计算所得税。一时间，用SPV公司来买房的者，一下多了起来。
什么是SPV公司？
首先，给大家介绍一下SPV。什么是SPV(Special Purpose Vehicle)呢？这种类型的公司成立的目的是购买物业出租。
SPV 可以以公司的形式成立，要满足公司属于SPV性质，需要在登记公司的时候，选择公司的经营范围是买卖房产或租赁房产，SIC code 通常是68100，68201, 68209或68320。
相比已运营的公司，用SPV公司买房的好处？
为什么不使用用已经运营的公司去投资房产？最重要的是已运营的公司所存在的商业风险，比如说在公司有债务的情况下需要变卖公司的物业还款给公司债权人。
成立SPV公司可以更好地保护资产
作为物业投资用的首期付款押金后期可以以董事还款形式取出而不产生税金，公司名下的借款产生的利息仍然可以财务费用抵扣，增加家庭成员作为股东的话，可以用上个体每年免税的分红额度。
公司的净利润可以保留在公司账上再投资而不会有额外的个人所得税产生，还有一个好处就是不需要完成房产销售的交易，可以通过股权转让把所有权转给家人，这种方法简单，快捷且低成本。
用SPV公司买房的优势与劣势
听起来诱人，但是实际操作起来真的有那么好吗？今天我们就来讲讲，以公司名义购置英国房产到底有哪些好处和坏处？
用SPV公司买房的优势
【优势1】易主方便 免多种税
房产归于公司，以股份的形式存在，若是想将这些财产一分部给别人，只需出售股份即可，不必出售房产，没有存在房产交易也就不存在卖方缴付的资本利得税（CGT），和买房缴付的土地印花税（SDLT）。不过需要注意的是，股份的转让也会涉及印花税，这种印花税叫做Stamp duty reserve tax（SDRT），税点为0.5%。不过相比起SDLT动辄3-5%的税点，0.5%也是相当仁慈了。
如果你想将你的财产（SPV公司）给被你孩子的话，你只需要把公司title转给他，而不需要交遗产税。既然是公司，那么自然是不会死亡的，也就不存在遗产税。
【优势2】可抵冲公司盈利税
公司的盈利税，即去掉所有的成本之后（包括利息，中介，物业等），净利润的20%（英国财政大臣Osborne宣布要把这个减到15%）。
只要你的钱一直在公司里不提取出来的话，你所有的盈利只需要交15%的盈利税。你可以把这些盈利继续放在公司里买更多的房子投资。
如果你把钱用基本工资+分红提取出来的话，每年3-4万英镑以下的部分税率很低，只有超过了4万镑以上的部分，税率才会跟个人所得税类似。

【优势3】购买时可减免印花税
2016年4月1日的新政策。个人购房投资房或者第二套以上的房子，印花税要多交3%（100万镑的二套房税点在7.38%）。
如果用公司来一次性买6套或者更多的房话，可以走商业Commercial的印花税，比常规个人的低很多（当前commercial土地印花税点在5%）。
【优势4】公司债务不必背
用SPV公司持有多套房产还有一个潜在的好处就是，公司责任人（Director）是不必背负公司债务的。换句话来说若公司有借款，哪一天借款还不出了，借款人是不会找公司责任人（Director）的麻烦，责任人的私人财产是得到保护，不会被冻结查封的。不过当然公司名下的资产是会被用来抵债的。
用SPV公司买房的劣势
【劣势1】更少Lender贷款方
这些可以贷款给SPV公司的数量，要远远少于可以贷款给个人。所以，贷款方的要求会很高，而且贷款产品也会十分有限。
【劣势2】更高利率和更低成数
SPV公司Buy To Let（买房用作放租的房产）的贷款利率会更高一些，现在个人（买房用作放租的房产）的利息在2%~2.5%左右，而SPV公司Buy To Let贷款利息是 3.5%左右，贷款利息的成本会高一些，贷款成数也会更低。
【劣势3】额外会计行政费用
开设SPV公司，你需要为公司请专门的会计，或者你自己熟知会计的知识，用来报税。另外还会涉及到很多行政费用。这样请一年下来的成本大约在几百至一千英镑。
总体来说，SPV公司持有房产有好有坏。从税务方面来看，使用SPV公司持有多套房产的确得利多多，但是从贷款条件上来说，SPV公司的贷款是比较苛刻的，绝大部分lender都会需要公司责任人的私人担保。
和自住房贷款不同，英国的lender本身就视BTL（买房用作放租的房产）贷款是有更大风险的。如果只是买1-2套，那没必要用公司持有那么麻烦 （BTL利息会高，还有会计报税之类相关费用）。如果只打算短期持有，要通过转手增值的，也推荐用个人名义买。
以公司OR个人名义买房哪个更节税？
以个人名义或者以有限公司名义在英国买“住宅房产”（Residential properties），在税务上会有什么差别？哪一个方式又比较适合自己呢？
以个人名义购买房产，会涉及到哪些税务？
【1】印花税（Stamp Duty Land Tax）
根据英国法律，当事人只要是在英格兰和北爱尔兰地区购买一定价值的房产，一般必须缴交印花税（当然这不是说苏格兰和威尔士地区就不必交税，而是他们有属于自己的税制）。
目前来说，无论当事人是海外人士还是英籍人士，住在英国或者不住在英国，需要交的印花税率基本都是相同的。不会因为当事人不是英国籍或者不是居住在英国，就因此需要交更多的税。
那么现在以“个人名义”去购买住宅房产的印花税一般是如何计算呢？
根据目前的印花税政策，个人购买住宅房产的起征点是125,001镑；换句话说，如果房产价值等于或低于125,000镑的话，其税率为零。
但这是针对有且仅有一套房的个人来说的，如果说当事人持有不只一套房的话，那么一般还必须以“更高税率”计算，也就是基于原有的税率再额外加上3%。
针对个人住宅房产不同价值的对应印花税率，可以直接看下图。
而对於首次购房者（First time buyer）来说（也就是人生中第一次买房子，以前从来没有在世界上任何一个地方买过房子的当事人），更可以享有“首次购房印花税减免”（First time buyer relief）：
▲如果房价等于或小于30万镑：可以完全“免除”印花税，即无需缴交。 
▲如果房价介于300,001镑至50万镑（包括50万镑）：只需要支付超过30万镑部分的印花税。
【2】资本利得税（Capital Gains Tax）
资本利得税的意思是对於资本商品，例如是债券，房产或土地，在出售或交易时的“收益”所征收的税务。
而对於房屋买卖来说，如果当事人买入房产时的价钱（包括算入二手房的装修费），是低过之后出售的总价格（包括算入律师费和中介费）的话，那么当事人一般就需要缴交资本利得税。
简单的概念就是购房者通过这样一来一往，把房子买入之后卖出，从中可以“获利”的话，基本就会需要针对该“收益”来支付相应的资本利得税了。
不过，资本利得税主要只针对“购房出租”等投资房产。也就是说，如果当事人的房产是被划为“主要住宅”（Principal Private Residence）的话（指唯一或主要自住房），一般来说可以不需要交资本利得税。
不过需要指出的是，对于有些“主要住宅”来说，在整体做为“主要住宅”的时间里，如果中间有部分时间并不是做为“主要住宅”，是要根据居住的具体时间来交一些资本利得税的。
目前以个人名义购买住宅房产的资本利得税是如何计算的呢？
一般来说，资本利得税的税率是取决於当事人的个人所得税税率（IncomeTax Rate），一般是18%或28%：
▲如果当事人每年交的个人所得税的税率是20%：对应的资本利得税税率就是18%。
▲如果当事人每年交的个人所得税的税率是40%：那么针对房产增值部分要交28%的税（也就是资本利得税的税率）。
在2019年4月之后，英国税局已经把资本利得税的免税额度上调到了12,000镑了。也就是说，如果在卖出房产时，当事人赚取的利润是低於12,000镑的话，基本上是不必缴交资本利得税的。
以公司名义购买住宅房产的话，又会涉及哪些税务呢？
首先，“公司”这边指的是注册在英国的有限公司。
【1】印花税（Stamp Duty Land Tax）
一般来说，如果住宅房产是买在公司名下的话，不管是否第一套，都是要交3%的额外印花税的；并不是说第一套不交，第二套再交。
而如果以公司名义购买的住宅房产，价值超过了50万镑的话，根据房产的具体用途，其印花税率还可能会是15%，并且每年可能还要再交年度住宅物业税（Annual Tax on Enveloped Dwellings，简称ATED）。
这个所谓的“具体用途”，英国税局有指出如果房产是用于以下情况的话，一般可以不以15%的税率计算： 
▲农舍
▲用于房产租赁业务
▲给公司职员居住的房产
▲房地产开发商和贸易商
▲可以向公众开放的房产/建筑
▲金融机构（如银行）通过贷款程序（放贷）而获取的房产
不过，假如当事人一次性购买了6套以上的住宅房产的话，当事人一般就可以按照“非住宅房产”（Non-residential properties）的印花税率计算：
以永久性产权房产为例，房产价值超过25万镑以上的部分，可以按照5%的税率来计算印花税。
【2】年度住宅物业税（ATED）
虽然以公司名义购买住宅房产一般不必支付资本利得税，但却可能要交这个年度住宅物业税（ATED）。
ATED是英国政府在2013年的时候开始实施的，主要目的是为了降低“通过注册公司”来持有价值比较高的住宅房产，以达到避税的可能性。
ATED主要是针对拥有英国住宅房产的公司。从2016－2017年开始，只要公司名下的住宅房产的价值超过50万镑的话，公司每年都需要缴交这个税。
对於住宅房产的定义，根据税局的规定，就ATED的规定来讲，一般只要该物业有一部分是或者可以用做住宅用途，那就算是住宅房产（Dwelling）了。
而酒店、客房、寄宿学校宿舍、医院、学生宿舍、军人宿舍、疗养院、监狱这些用途则基本不视为住宅房产，也就是上面有提到的“非住宅房产”：
当然，符合规定条件的公司也可以申请税收减免，不过对於这方面的ATED规定比较复杂，要考虑的因素一般也比较多，是会因应个人不同的情况而定的，所以很难在这边一概而论。
除了以上提到的这些，其他需要注意的地方
遗产税（Inheritance Tax）
关於遗产税这一点，房产在个人或公司名下的話，视乎情况而定，稅率的差距是可以很大的。
【1】 在个人名下
首先如果房产是在个人名下的话，需要交遗产税的人是“产权人”，也就是财产的持有人。而继承人（比如说是子女）就不是遗产税的直接缴纳人。
通常在遗产分配时，会由遗嘱中声明的遗嘱执行人（Executor），来向税局报税缴税。
 一般来说，当事人需要对遗产总价值超过免税额的部分按40%的税率来征税。
 遗产税的豁免标准：目前来说，遗产税的主要豁免标准是325,000镑。
如果当事人将遗产全部留给自己的配偶或民事伴侣，慈善事业（Charity）和社区业余体育俱乐部（Community amateur sports club）的话，也是可以不用交税的。
如果当事人将遗产留给自己的直系继承人（Direct descendant），像是孩子、孙子（包括领养、寄养和继子），而继承的是家里的“主要住房”（Main residence）的话，也可以享有“额外豁免”。
这个“额外豁免”目前的免税额度是150,000镑。“额外豁免”可以和原本的“主要豁免标准”（也就是原本的325,000镑）一起使用的，这样算起来就是每人475,000镑。
另外，夫妻双方还可以把一方没有用掉的免税份额让给另一方；这表示，以孩子继承家里房子来说，免税额目前最高可达到950,000镑。
【2】在公司名下
如果房产是在公司名下，房产是属于公司的房产，当事人可以通过转让公司股份的行为，将公司股份做为遗产转让给继承人。
对于符合条件的股份，是可以享受Business Property Relief（营业财产出售减免税，简称BPR）的。
如果不是采取股权转让的形式，直接将房产转让给继承人的话，通常都会被认定为需要按照市场价值计算，由此可能会产生印花税和公司税。
在确定好哪些是做为遗产的内容以后，对于附有价值的遗产的计算方法，基本是没有什么区别的。
特别提醒，如果当事人的公司主要是从事土地或者房产相关的投资和业务的话，以上所讲的BPR是适用的，就是说在做为遗产转让这些公司的股份的时候，是不能够申请遗产税减免的。
如果把“个人”房产做为礼物转让，遗产税方面又如果计算呢？
根据目前英国税局对于遗产税（Inheritance Tax）的规定，如果当事人把房产当成礼物，赠送给子女之后，然后自己在“礼物赠送”的7年后去世的话，基本上是不用缴交任何遗产税的。
但如果当事人是在房产赠送后的7年内去世的话，那么超过325,000镑价值之外的份额，一般就需要被课征“遗产税”了。
这份“礼物”根据这位当事人去世的时间，所需要被课征遗产税的比例也会有所不同：
▲赠与后3年内去世：课征40%的税
▲赠与后3至4年间去世：课征32%的税
▲赠与后4至5年间去世：课征24%的税
▲赠与后5至6年间去世：课征16%的税
▲赠与后6至7年间去世：课征8%的税
其实无论通过个人还是公司名义来购买房产，在交税方面都是有利有弊的；究竟哪一种方式比较适合自己，还是要根据每个人的不同情况来具体而论的。不论大家最后想要选择以哪个方式来投资买房，都要记得及时报税交税，避免造成被税局处罚等额外麻烦。
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END
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