Refinance终极指南——掰开了揉碎了跟你讲Refi

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首先要感谢各位支持的小伙伴，Refi小分队成立不到一个月以来，已经做了将近10个refinance了，最快的一个已经close啦。

Refi小分队的二维码如下，欢迎扫码入群。

上一期我们说了Refinance的基本知识，我们开始做Refi啦！有refi需求的小伙伴们看过来。另外谈谈贷款和贷款program。今天我们给大家掰开了揉碎了讲refinance的总过程，让大家对refinance有更加清晰的了解。

Refi第一步：Borrower Application

这一步主要是borrower的responsibility，需要提交mortgage application form和supporting documents。

Supporting documents根据不同的客户情况会有所差别，大概包括以下几类：

1. 收入证明：包括paystub、W2、1099、1040 tax return等；

2. Refi房产相关资料：包括property tax bill，现在的mortgage statement，insurance bill等；

3. Borrower资金证明：包括bank statement以及个人股票账户statement，这个是为了证明borrower有足够的现金close；

4. Borrower的身份证明：包括driver's license、美国护照、绿卡、I797 H1b approval、I94等等。

Refi第二步：Loan Agent Processing

1. 贷款系统：loan agent需要在专门的贷款系统中，根据borrower提供的材料，输入非常具体的信息。

2. Run Credit：这一步小伙伴们都会比较concern，因为做refinance的credit inquiry属于hard pull，大家都担心会影响自己的信用分。hard pull的确会影响信用分，但是影响不大，最影响信用分的，包括：credit时间短，unpaid balance太大，credit line不够等等。

开立escrow账户

4. 选择Lender：我们作为loan broker，有很多lender的选择，可以根据lender的特点、borrower的特点和贷款的情况，选择利率最好、close最快的lender。

签署Loan Estimate

（简称“

”）

6. 锁利率：这一步大家非常的熟悉，因为利率的关键就在这里了。

绿水长流有话说：

1. 大家对这一步都非常的熟悉，但是很多人不熟悉锁利率的时间点。当且仅当所有borrower的信息进了贷款系统，run credit，并且选择lender之后，才能锁利率。

2. 材料进入系统需要一定的时间，所以在材料收集齐全到锁利率，大概有半天到一天的gap。

3. 锁利率的时间跟property的性质有关，如果property是SFH，那么一般锁30天的利率就够了；如果property是condo或者townhouse，需要更长的时间，譬如45天或者60天，因为需要向HOA调取材料，譬如condo certificate和master insurance。

4. 利率锁的时间越短，利息越差；反之，利率锁的时间越长，利息越好。锁利息的时间，取决于lender当前处理case的时间以及property的性质。

5. 和股市一样，没有人能够精确预估第二天的利率。所以，最好的方法是，有自己的利息定位，在合适的时间锁住自己的目标利息。

Refi第三步：Appraisal

1. Turnover Time：最近Appraiser已经成为了稀缺资源，所以从order appraisal到现场做appraisal，需要大概2-3周的时间；

2. Appraisal Cost：Appraisal的价格会根据房子的价值、primary还是investment、sfh or condo/th，等等的不同，有所差异，从$500-$1,000+，都有。

3. Appraisal Waiver/ Drive-by Appraisal：在某些情况下，银行允许某些房产，尤其是自住的SFH，免除appraisal，或者允许做drive-by appraisal。如果refinance能够免除appraisal，那么就能大大加快refinance的进程和close的时间。

出租房需要24小时提前通知

：Investment property，基本都需要做full appraisal，也就是需要由appraiser进入房屋进行估价。所以，不要忘了提早24小时通知租户哦。

Refi第四步：Underwriting & Approval

1. Conditions：Underwriter会审核borrower的所有材料，给出一个清单，要求borrower解释一些问题或者提供更多的材料，这一个清单上的内容，我们一般称为“condition”；

2. Living Trust和Solar Panel Lease：这两个现在非常常见的情况，一般都会成为condition之一。大部分的银行要求将property从living trust转入个人名下，以及要求solar panel lease的subordination。这些过程的操作，我们都非常熟悉。

Condo Certificate

Master Insurance

：如果房子是condo或者townhouse，很多情况下会需要HOA提供上面的材料。因为和HOA相关，所以锁利率的时间和close的时间，都会需要延长。

Loan Approval

：在所有的condition都clear之后，银行对borrower的审核完成，refinance被正式approve。

买家签署Closing Disclosure

（简称“

”）

Refi第五步：签字、放款