2021年3月2日，英国政府发布了最新的《大伦敦空间发展策略》白皮书（The Spatial Development Strategy For Greater London），也称“2021年伦敦发展计划”（The London Plan 2021）”。
这份最终文件总共有542页，分为12章3个附页，涵盖了伦敦未来的空间发展计划、空间发展模式、设计要求、住房、基础以及文化建设、经济发展、环境保护、可持续发展、交通等多个方面。
由于这份白皮书很长，这边我们也为读者提炼了其中重点内容，需要完整的读者可以在“英伦投资客”公众号后台回复“London2021”索取全文PDF。
1.什么是“2021伦敦计划”？
在我们详细解读这份文件之前，我们首先要搞清楚这份“2021年伦敦发展计划”是什么，究竟有什么作用？
事实上，“2021年伦敦发展计划”描述了未来20-25年内，大伦敦的空间发展战略。
它为伦敦未来发展制定了一个战略框架，揭示了伦敦今后会优先发展哪些方面，对各区域将如何定位，政府将重点投资哪些领域等关键问题。
说白了，这个计划
整合了大伦敦政府对伦敦未来发展的多个专项策略
，提供一个更高层次的空间发展框架。

中心伦敦、内伦敦、外伦敦区域定义：
今年的伦敦发展计划已经是英国政府所颁布的第三版了（2011年版本的制定者还是当时的伦敦市长、现任英国首相鲍里斯），最新版本要比之前的更具野心。
下图就是政府最新绘制的伦敦各功能区划分：
伦敦各大区域中心，两个星星代表伦敦重点发展的国际中心：
可以看出，所有关心伦敦的投资者都要好好关注这份报告。

毕竟这份计划书是伦敦法定发展规划的一部分，意味着该规划中的政策会影响未来的政策决策，也就是说，未来伦敦怎么发展，大方向都得看这份计划书。
看懂了这份报告，就意味着能对伦敦未来的发展方向有个大致的了解，在投资时“赢得先机”。
比如报告中表明，伦敦哪些地区政府可能会大力改建？哪些地区的公共交通可能会优先得到改善？这些都是利好区域发展的重要因素之一。
2.如何确保伦敦良性增长？
报告估计，预计到2041年，伦敦的人口将会从现在的890万增长到1080万，巨大的人口流入量将会对伦敦的土地和空间使用带来不小的压力，在这种情况下，英国政府提出了以下几个主要目标：
  • 促进社区内的发展：给予更多的政策支持，提供必要的基础服务设施与社会服务设施，鼓励各群体参与地区发展的构建。
  • 更有效的使用土地：
    1）建成47个发展机遇发展区（Opportunity Areas）。这些地区一般有着较好的交通可达性（比如可以步行或者乘坐公共交通上班或者娱乐），也有可用于拆迁改造的棕地(相当于我国的旧城改造区)。
    2）开发公共部门和位于郊区的闲置土地，重视小面积空余土地的开发和发展。
  • 保护环境，促进可持续发展：
    1）到2041年，计划伦敦居民80%的行程将通过步行、骑自行车和公共交通工具的方式进行，到2050年伦敦成为“零碳”城市。
    2）保护伦敦的绿化带和自然保护区的面积。
    3）确保建筑物和基础设施的设计能适应不断变化的气候环境，减少洪水和热浪等自然灾害的影响，同时也计划减轻甚至避免造成城市热岛效应。
    4）未来所有的新建筑物须按零碳标准建造，尽量减少拆卸或者再利用建筑废物。
  • 建设更多的住房：
    1）每年新建5.2万套住宅。
    2）10%的新住房必须符合无障碍的最高标准。
    3）未来50%新房需是民众真正负担得起的。
3.伦敦不同地区的发展策略
接下来，我们就把政府目标仔细拆分，聚焦在两个最重要的方面：如何高效开发土地以及升级住房政策上。
至于前者，根据该计划，伦敦重点特别发展的地区将分成三个部分，分别为：
  1. 机遇发展地区（Opportunity Areas）
  2. 强化开发地区（Areas for Intensification）
  3. 复兴地区（Areas for Regeneration）
机遇发展区是指拥有高密度增长潜力的地区，当地可以开放新的住房、具备商业开发和建设基础设施的条件，并和现有的公共交通相连，实现互通发展。
具有典型意义的机遇发展地区将能够提供至少5000个就业岗位或2500个家庭或两者兼而有之，并与相应的其他功能相配合，如商店、休闲设施和学校等。
伦敦最新机遇发展区名单如下表图所示（这些地区可能会大量开发土地），值得大家重点关注：
强化开发地区的土地(如位于伦敦市中心或伦敦西区等)则是专注于不同种土地功能的混合使用（如把店铺改造成住房等）。
复兴地区（现正在遭受较为严重的社会隔离和经济衰败的地）则是偏重于教育和技能培训政策、以及帮助就业和健康改善政策等。
由于复兴地区靠近机遇发展区，因此两者的开发可以相互促进。后者所创造出来的就业机会和其他发展机遇，也将为生活在复兴地区的人们提供有效支持和帮助。
伦敦未来重点重建改造的落后区域：
伦敦战略工业区：
伦敦历史保护区：
伦敦历史建筑、纪念碑、历史古迹分布：
伦敦各水域、历史公园、花园分布：
伦敦不可开发的绿地分布：
4. 英国未来的住房发展策略
1）据SHMA(伦敦战略市场评估)，伦敦每年都会新增6.6万套的住房需求。
为了达到这庞大的住房需求，伦敦不仅需要提高房屋批建率，还需拨款支持住房能更快地交付。
2）对中小型建筑用地多加开发，在保证质量的同时增多住房的交付数量以及加快项目的交付时间。
3）伦敦大型建筑用地一年大概可以建设4万套房子，小型则为1.2万套。
4）多开发外伦敦（郊区）的房产，尤其是疫情使在家办公成为常态，城镇中心周边的地区将适合于发展高密度和多种功能混合开发的地区。
5）政府承诺为居民建设更多可负担得起的住房，比如每年至少建设约4.35万可负担的住宅，计划未来可负担住宅的总量提高到占住宅总量的50%。
英国可负担住宅就是政府保障房，提供给那些需要住宅但没有经济能力在市场中租赁或者购买商品房的居民，它包括廉租房、经济适用房（包括产权共享的经济适用房，即部分买部分租的房屋）以及部分情况下的低价位商品房。
如果房地产商开发的商品房超过25户或者地段大于1公顷，就要建一定数量的可负担住宅，在伦敦中心区，这个门槛是商品房超过15户或者土地大于0.5公顷。
对此，房地产开发商有多种选择，他们可以建造可负担住宅然后把它们转交给政府部分管理，或者把建造地段转交给政府开发，并向当地政府支付一定的赔偿；或者向当地政府支付开发可负担住宅的资金；或者开发商自行开发并且长期管理保障房。
6）Build-to-rent长租公寓方面，政府会通过“快速审批（fast-track）”计划，确保在未来能够快速开发至少35%的可负担房产（公共土地上是50%）。
7）学生公寓建设方面，政府计划每年提供3500张学生床位。如果要走“快速审批通道”，必须确保至少35%的房屋学生可以负担的起租金；如果开发项目位于公共土地或是适合住宅用途的工业用地，则必须确保50%宿舍的费用学生能负担的起。
8）商业地产方面，政府预计至2041年，伦敦的就业岗位将增加约62万个，从2016年的198万个增加到2041年的260万个，涨幅31%。伦敦写字楼的面积需求将从470万增至610万平方米。
9）可能会对屋主进行一系列的住房激励措施，缓解许多房子买了不住的现状。
10）10年内，政府具体规划在伦敦建设的住房总数为522,870，房子分布情况如下：
颜色越深，新建的房子越多：
落实到每个区的新建住房分布如下：
5.交通部分
这边伦敦政府提到了未来几个重要的交通提升工程，并将通过改善交通带动当地区域发展，新建更多住房并创造更多就业，分别是：
伦敦中心各区交通、住房、就业提升工程
地铁线Bakerloo Line延伸计划
西南Wimbledon和Kingston地区的Crossrail2工程
北伦敦Lee Valley, New Southgate, Wood Green地区的Crossrail2工程
泰晤士河畔、城市机场地区的更新改建工程
哈罗、温布利地区的高铁2号线和Thameslink工程
女王线沿线Stratford、Ilford改造提升工程
女王线沿线Southall、Ealing改造提升工程
Sutton、克罗伊登重建改造计划
大东南和伦敦的交通连接
此外，伦敦政府也将重点鼓励发展绿色低碳的交通出行方式。
政府要求到2041年，伦敦居民80%的出行都能通过步行、自行车或公共交通完成。
小区停车方面，所有住宅车位必须为电动车或超低排放车提供所需的充电设施：至少20%的车位应配备主动充电设施，其余所有车位应配备被动充电设施。
大规模的学生宿舍和其他特殊用途的住宅应实现免费停车。
下图红色区域，均需要为骑行者提供最大便利：
下图代表伦敦各区公共交通便利程度，颜色越红，则公共交通便利度越高：
6.基建和资金支持
2016年至2050年期间，伦敦用于基础设施所需的总投资可能达到1.3万亿英镑。考虑到通货膨胀和人口数量的变化，实际金额可能更高。
从成本和范围上来说，政府酝酿中的最大项目Crossrail 2，将支持提供约20万个工作岗位和20万套住房。
为了加快和消除伦敦在住房开发上的风险，市政府目前已经获得了48.2亿英镑的专项资金，这些资金可用于支持2022年开工的11.6万套可负担住房。
英伦投资客写在最后
可以预见的是，在未来20-25年间随着这些计划逐步落实，伦敦又将迎来一大波发展机会。

对投资者来说，上面有两幅图表值得大家重点关注，分布是47个“机遇发展区”和各大伦敦新建住房分布区。
另外大家还可以根据政府在交通、基建、绿色发展方面的投入，反观哪里是有潜力的投资地带，同时配合政府给出的一系列住房政策利好，跟随伦敦发展大势做出理性的投资决策。
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