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超大型地产项目，特别是纽约曼哈顿的那些巨无霸，在EB-5最为火爆的那几年里是最为抢手的。
而2020年新冠疫情的爆发，严重冲击了美国房地产行业，尤以商业地产为甚，使得众多（如果不是全部的话）EB-5房地产项目受到波及。
今天，来看下纽约时报题为“How the Pandemic Left the $25 Billion Hudson Yards Eerily Deserted－疫情如何重创250亿美元的Hudson Yards项目”的最新报道，那个曾经的EB-5巨无霸项目：
这个美国历史上最大的私人开发项目吸引了众多大型公司入驻，不过正在为未售出的豪华公寓和鲜有购物者而苦苦挣扎。
当哈德逊广场（Hudson Yards）作为美国历史上最大的私人开发项目于2019年开业时，它希望通过其超豪华公寓，吸引Facebook这样的大型公司的办公大楼，以及拥有令人垂涎的国际品牌和餐厅的购物中心，来改造曼哈顿的西区。
所有这些建筑，都围绕着一个铜色雕塑，对于纽约而言就像巴黎的埃菲尔铁塔一样。
但是，新冠疫情已经席卷了纽约房地产市场，以及这个250亿美元的开发项目，引发了人们对哈德逊广场前景的重大质疑。
数以百计的公寓仍未售出，购物中心的顾客稀少。它的主要租户Neiman Marcus申请破产并永久关门，另外至少四家商店以及几家餐馆也倒闭了。
该开发项目的核心部分是150英尺高的可伸缩结构，称为“Vessel”，在不到一年内的第三次自杀事件后于1月对游客关闭。
自去年春天以来，维持着商店和饭店的写字楼员工，都不见了踪影。
更危险的是，哈德逊广场承诺的第二期工程－包括一所学校，更多豪华公寓和写字楼在内的八座新建筑物－被无限搁置。其开发商－Related，正在寻求联邦政府资助占地近10英亩的平台建设，二期将建筑于其上。
Related曾表示，整个项目将在2024年完成，而现在不再发布预计的完工日期。
在许多方面，该项目的困境，正是这座城市在试图复苏时所面临广泛挑战的缩影。
Related说，他们指望有钱的买家来购买公寓，财大气粗的顾客在购物中心挥金，哈德逊广场项目也因此将成功。
但这是一切，都是在新冠病毒到达纽约之前。
疫情迫使白领工人留在家里，并把外国买主和游客拒之门外，目前尚不清楚何时或是否会，重新点燃对纽约天际线上那大量供应的奢华公寓和一流办公空间的需求。
房地产研究公司Green Street Advisors的分析师兼办公室负责人Danny Ismail表示：“哈德逊广场面临的挑战并不是唯一的。” “纽约市的所有商业房地产都受到疫情的影响。但是，我认为疫情之后的哈德逊广场及其周围地区将是纽约市较好的办公市场之一。” 
哈德逊广场，位于曼哈顿最后一块尚未开发的大型土地（宾夕法尼亚州火车站与哈德逊河之间的工业用地），做了近30年的规划。
这是纽约最大的公私合营项目，也是自1930年代洛克菲勒中心以来纽约最大的开发项目，得益于约60亿美元的税收减免和其他政府援助，包括将地铁扩建至西区。即使进行了地铁扩建，哈德逊广场仍与曼哈顿其他地区保持相对较远的距离，远离游客、购物者和职员最繁忙的大街。
Related承认，该公司面临着与城市其他房地产公司相同的财务问题，但表示租户仍在搬入该项目的办公楼，哈德逊广场项目将最终反弹。
Related发言人说，哈德逊广场的四栋办公楼（包括正在建设的哈德逊广场＃50栋）已出租93％，不过目前尚不清楚去年出租了多少。
Facebook在2019年底签署了约150万平方英尺的租约。发言人Jon Weinstein表示：“即使在疫情期间，我们强大的办公租赁也是为什么我们有能力带领纽约从疫情中复苏，以及为什么邻近的社区和整个西区将恢复得更快。” 
尽管如此，哈德逊广场面临的麻烦仍使得Related不得不重新考虑其计划。
在亿万富翁创始人Stephen M.Ross的带领下，该公司开始分两期建设哈德逊广场。第一阶段于2019年开放，拥有四座办公大楼、两座住宅楼、一家酒店和购物中心。
第二部分原本应该包括在靠近哈得逊河的八座建筑中的3,000座住宅，以及一处可容纳750个座位的公立学校和数百个廉租房。根据市政厅与Related于2009年达成的协议，至少将建有265套廉租房。
总体而言，哈德逊广场预计将在现有铁路场上延伸28英亩，占地面积1800万平方英尺，大约是凤凰城市区面积的两倍。
Weinstein说，Related已经考虑了一系列新选择，甚至包括修建赌场，尽管这个想法不再摆在首位。 
除非在铁路货场上修建平台，Related公司才能修建哈德逊广场项目的第二期。该公司与美国铁路运输公司（Amtrak）一直在与联邦运输部讨论低息贷款，以资助该平台，并保留美国铁路运输公司计划在哈德逊河下建造的新铁路隧道的通行权。
据两名听取了该方案简报的官员说，相关公司一直在寻求超过20亿美元的资金，但他们没有被公开讨论。
房地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）的区域主席Robert Alexander说：“住宅市场将会恢复，否则他们将会看其他产品组合。” “对我来说，这是一个主要的开发项目，纽约几乎没有非常大的项目。”
Related公司还面临来自其投资者的压力，他们要求对项目的财务状况进行更全面的核算。一群来自中国的35名投资者（去年约2400名中的一小部分向哈德逊广场（Hudson Yards）捐款12亿美元）起诉了该公司，指责该公司拒绝公开财务信息，或者说何时可以偿还投资。 
该案的仲裁员最近拒绝了投资者的要求，并裁定“Related”无需披露详细的财务信息。
该公司的律师表示，由于新冠疫情出现，哈德逊围场面临着巨大的压力，并且由于经济下滑和封锁限制，它可能无法收回在哈德逊广场第35＃楼的投资－一座包括酒店的混合用途塔楼，根据《纽约时报》所获得的案件文件。
据另一位知情人士称，另一组中国投资者（人均投资50万美元，是美国签证计划的一部分，该计划可以使他们获得公民身份），也正在考虑对Related提起类似诉讼。
Related公司在疫情爆发前就明确表示（自从Rose表示办公楼房租低），哈德逊广场打算通过公寓和购物中心在赚取大部分资金。
疫情暴露了艰难的道路。根据评估公司Miller Samuel向记者的分析，到2020年，哈德逊广场（Hudson Yards）售出30套住宅，而前一年为157套。
据Related称，今年到目前为止，哈德逊广场（Hudson Yards）的几套公寓正在签约中，这可能表明市场可能正在稳定。 
不过，StreetEasy的经济学家Nancy Wu表示，曼哈顿目前待售公寓的数量正创纪录，尤其是像哈德逊广场这类豪华公寓。要实现真正的反弹，还需要花费数年的时间。
“哈德逊广场专为不再存在的买家而建，也许部分是不再存在的租户，那是一个想住在曼哈顿而不住在城市的人，”Richard Florida教授说。多伦多大学的罗特曼管理学院和城市学院，指的是开发项目的同质性和偏僻的地理位置。 
零售前景也很暗淡。Neiman Marcus倒闭后所占据的巨大空间将不再由其他零售商占用。取而代之的是，Related将会把它改造成办公楼。
同时，该公司参与了Neiman Marcus的破产案，该案称百货公司因违反其租约而欠了1600万美元，还因拆除整个购物中心的标牌而欠了12.9万美元，其中包括一个悬挂在五层楼高的巨型标牌玻璃中庭。
从3月中旬到9月初，由于封锁令而关闭了购物中心，但购物者仍然很少。
Related公司还与其他陷入困境的零售租户进行了斗争，甚至威胁商店以每天$ 1,500的罚款，原因是购物中心重新开放后未能继续营业。
几家商店，包括达拉斯的一家豪华服装店，与Neiman Marcus一起开业，已经永久关闭。Related说，该购物中心开业时有79家商店，现在则拥有了89家商店。
Related说，自9月以来，该购物中心已增加了至少11家商店，其中包括Herman Miller、Levi’s和Sunglass Hut。
在圣诞节前的几周，游客和办公工作人员不足，一些商店仍关门，而诸如劳力士之类的其他商店仅通过预约开放。购物中心员工的人数远远超过了这座海绵状建筑内的购物者，那里最拥挤的地方似乎是蓝瓶咖啡的排队队伍。
哈德逊广场地铁站的平日交通量（纽约为帮助使该项目成为可能而支付的费用）的第7条线路扩展的一部分，在12月平均下降至6,500名乘客，较2019年的每日20,000名急剧下降。
购物中心缺乏购物者，减少了Related的收入，因为该公司制定了一些零售租约，以便商店根据其月销售额的百分比来支付租金。此外，许多租户Neiman Marcus的命运息息相关－如果关闭，较小的商店将不必支付租金，也可以无偿取消租赁。 
Related公司对其与租户的条款，包括是否有任何预扣租金的款项，未置可否。
公司发言人Weinstein先生说，零售业“将永远是我们新社区的关键要素。”
尽管存在不确定性，但哈德逊广场已经帮助该社区成为重要的商业区，并成为西侧曼哈顿区的一部分，该区正成为主要的技术走廊。
该项目吸引了众多公司，包括HBO，CNN，欧莱雅美国，贝莱德和Tapestry，Coach的母公司，Kate Spade New York和Stuart Weitzman。
Florida先生说：“我认为纽约市会没事，哈德逊广场会没事。” “哈德逊广场将与预期一样吗？ 这是一个悬而未决的问题。” 
原文链接：

https://www.nytimes.com/2021/02/06/nyregion/hudson-yards-nyc.html
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