投资热点 | Allston&Somerville投资房

4单元Allston房产

这是一栋三层楼的多家庭建筑，一共四个单元，其中包括两个5卧室/ 2浴室单元，一个2卧室/ 1浴室单元和一个1卧室/ 1浴室单元，居住面积为4,693平方英尺（总面积为5,997平方英尺），占地0.14英亩。目前所有单元都出租到8月，现金流稳定。每个单元提供单独的电表，房东仅负责热水，生活用水和下水道费用。

此外，这里还为租户提供路外停车位，还包括两个车库停车位。楼下包括两个投币式洗衣机可以获得额外的收入，两个私人门廊，在2和3单元拥有可用餐厨房和壁炉。房产位置非常便利，距离波士顿大学1.2英里。旁边就是多个绿线地铁站，距离Boston Landing仅0.5英里。

房屋基本信息

类型

Multi Family

停车位

2个车库4个室外车位

建造年份

1910年

卧室

13个

房屋标价：$2,450,000

户型：Unit1:2B1B;Unit2-3:5B2B;Unit4:1B1B

居住面积： 4,693 Sq. Ft ( 约436平方米）

建造年份：1910年

地产税：$14,241/年（2020年）

目前租金收入：$13,350/月

额外停车和洗衣收入：$925/月

户型图：

滑动查看更多

位置及周边

Allston地区十分便利，人口密度大，有众多餐厅和商店，地区内的韩餐和中餐在波士顿地区很有名气。该房产附近就是Boston Landing，这个开发项目的愿景是通过创建新的办公空间，零售商店，餐厅和体育相关用途来创建新社区结构，预计未来租金会进一步上涨。
步行几分钟可以到达绿线B线地铁站，乘坐25分钟可以到达波士顿市区。步行范围内有多家生活超市，步行就可以购物，生活十分便利。
Allston是众多小型企业和餐馆的所在地。位于Packard's Corner和Allston Street之间的布莱顿大道（Brighton Avenue）拥有来自世界各地的各种民族和民族美食。
Allston位于三所主要大学附近，是学生的聚集地。哈佛商学院，波士顿大学在这栋房产步行距离之内，伯克利音乐学院在Allston Commonwealth Avenue上有一个练习和排练大楼。

投资回报率模型

在模型中，我们考虑了3%的空房率，以及房产管理费，房产税，保险等支出，这时营运净收入（NOI）约为每月$10,508。依据房产标价，目前此房产Cap Rate(资本收益率）为5.15%。

因为房产仍有议价空间或者未来租金上涨的可能，我们的专业团队可以协助买家进行进一步的议价。上图为情景分析（Scenario Analysis）显示了当房产售价或者每单元月租金变化时的资本收益率，议价后或未来租金上涨的资本回报率可以达到5%以上，是一个很优质的投资机会，每年净收入可以达到12.61万美金。

Somerville三单元房产

这是一栋大型的经典荷兰殖民地风格的3户家庭房产，非常适合投资者！位置便利，位于东萨默维尔繁华地段。距Sullivan Square车站0.5英里，距Assembly Row不到1英里，可轻松到达93号公路，超市，公交车站和绿线扩展地铁站。这个三家庭住宅的厨房，浴室，家电，装置和屋顶均更新过。3个更新的热水箱，超大私人甲板和路旁停车位。每个单元都包括一个充满阳光的现代化就餐厨房，更新的电器，现代化的浴室和窗户。

目前，一单元是2卧室/1卫浴房型，2-3单元是3卧室/1卫浴房型。第2和第3单元的均已出租到8/31，租金分别为$2,600和$2,300。

房屋基本信息

类型

Multi Family

停车位

2个室外车位

建造年份

1900年

卧室

8个

房屋标价：$1,200,000

户型：Unit 1: 2B1B Unit 2-3: 3B1B

居住面积： 3,406 Sq. Ft ( 约316平方米）

建造年份：1900年

地产税：$10,309/年（2020年）

预计租金收入：$6,700/月

滑动查看更多

位置及周边

距离橙线地铁站Sullivan Square和Assembly旁边0.6英里，轻松到达波士顿市区。
Somerville是大波士顿地区人口密度最高的城市之一，居住着众多周围大学的学生和科技工作者，该房产所在位置，位于Assembly Row购物中心附近，十分繁华，周围众多超市，步行几分钟就可以到达Stop&shop超市，附近餐厅，商店，银行应有尽有，生活十分便利。
公寓所在的Somerville地区临近哈佛大学，MIT大学，Tufts大学。开车10分钟左右即可达到。

投资回报率模型

在模型中，我们设置空房率为3%，以及房产管理费，维修费用，房产税，保险，水费等支出，这时营运净收入（NOI）约为每月$4,527。如果购买价格为$1,100,000，此房产Cap Rate(资本收益率）可以达到4.94%。

上图为情景分析（Scenario Analysis）显示了当房产售价或者每单元月租金变化时的资本收益率，随着经济复苏，学生返校，租金收入的上涨，或者议价空间的出现。Cap Rate(资本收益率）可以轻松达到5%。考虑到优质的地理位置和未来潜力，这是一个优质的投资机会，每年净收入可以达到$5.43万美金。

境界讲座预告