【唐汉财经】皇家银行RBC预测：2021年加拿大房市将迎来又一历史新高
编者按
【唐汉财经】由“唐汉家族信贷基金，百年传承”供稿。
【备注】2021年1月13日，加拿大皇家银行RBC高级经济学家Robert Hogue撰文，对2021年加国房屋市场予以展望。此中文版由唐汉翻译摘录。原文请参阅rbc.com/economics。
2020年底，加拿大房屋市场如过山车一般刺激：争夺战、价格战不断上演，买家或恼怒或绝望，这种情况将在2021年继续上演。新冠疫情冲击，驱使买家们移居到郊区、郊外、乡村，中央城区downtown租金下滑，家庭储蓄上升，人间众生相及悲喜剧交替。
我们预计：
2021年，加国房市将量价齐升，达到新高。整个加拿大范围内，几乎所有的省份都将如此。房屋均价将上涨至66.9万元，涨幅8.4%；销售量达58.8万，增幅6.5%。
2022年房市热度将有所下降，实现“软着陆”。当然，我们不排除2022年或更早，也有“硬着陆”之可能。疫情之下，诸事难料。
01
房屋价格大幅上涨
疫情期间，加拿大房屋不仅价格上升，其上升的速度也加快了。2020年加国房屋均价上升8.5%,几乎是2019年的5倍！我们预计这种动量将持续，2021年价格上涨8.4%。全加范围内，供求关系紧张。2022年有所缓和，价格温和上涨3.9%。
唐汉注：英文版文件有图表，请查阅rbc.com/economics
02
价格涨幅最大的是加拿大中部省份、BC省、大西洋沿岸诸省
我们预计，价格上涨强劲的省份是：安省升9.6%，Quebic升8.6%，BC升8.3%，Nova Scotia升9.5%，PEI省9.5%。
而草原省升幅相对弱一些：阿省升0.9%，Newfoundland下跌（-0.4%）。
需要注意的是，BC、安省、魁省的郊区物业升幅强劲，而Downtown的公寓物业2021年内将保持平稳。
唐汉注：请查阅英文原版，有图表。
03
因为存量稀少，买家们价格争夺战，白热化
房源少，将导致价格继续上涨。
疫情前强大的需求，加之2020年夏季市场复苏，几乎将整个国家的现有物业存量用尽。2020年房市的供应量，与市场的10年供应量均值，两个数据对比分析：安省2020年供应量较10年均值，下跌至50%；魁省和大西洋省下跌61%，BC省在2020年底为29%。这些大城市（除了Downtown之外），可供买家们选择的范围很少，因而竞争白热化。
疫情前强大的需求，加之2020年夏季市场复苏，几乎将整个国家的现有物业存量用尽。2020年房市的供应量，与市场的10年供应量均值，两个数据对比分析：安省2020年供应量较10年均值，下跌至50%；魁省和大西洋省下跌61%，BC省在2020年底为29%。这些大城市（除了Downtown之外），可供买家们选择的范围很少，因而竞争白热化。
但是，草原省、Newfoundland的供应较为充足，
压力少些。
04
卖家成为争抢的宠儿
2021年整个年度，加拿大各省的房屋卖家，非常抢手。
让我们观察价格压力指标，即，销售量与新上市房屋数量的比率。比率如果高于0.6，房价上升就有动力。2020年，很多省的比率都高于0.6，如：BC省0.76，安省0.72，魁省0.97。
唐汉注：请查阅英文原版，有各省数据的图表。
05
强劲的需求，导致房市再创历史新高
2020年春季，新冠疫情下房市活动几乎停滞，但是，夏季后反弹，该年成为加拿大房市最强劲的年头。整个加拿大范围，销量为55.23万套，增幅13%，已经超过历史高点2016年，当年销量为53.91万套。
我们预计：2021年销售更为强劲，将达到58.83万套。原因为：史上极低的贷款利率、变化的市场需求、家庭储蓄上升、消费者信心增强，等等。
这种局面不可能永远持续。随着供应增加、利率上扬，渐渐地，市场冷却信号将行出现。移民数量萎缩不振，也是一个因素。我们估计2022年销售将降至正常水平，即51.5万套左右的销量。
06
整个加拿大范围，都进入增长模式，历史罕见
2020年，几乎所有省份都呈现增长。这种全国范围内的增长，最近发生的年份是2004年。我们预计，2021年这种全国范围的增长模式将会重演，全加销量将上升6.5%，其中最强劲的两个省份，我们估计BC省将上涨17%，阿省将升12%。其它省份相对温和，升幅从1.2%至5.8%。
07
买家们对利率甚为敏感，乃潜在之风险
2020年春季开始，贷款利率下降，购房成本下降，导致更多买家进入市场。我们估计利率将保持低位。
必须明确的是，如今的利率是历史低位，如果利率稍微上扬，可能驱使许多买家退出市场。任何的突然性地大幅度增加利率，将产生风险。
08
其它几个风险因素
有好几个风险因素，需要记忆于心。
其一，疫情发展最为重要，它仍然可能打断房市。好消息是，大面积的疫苗接种在即，将减少相关风险。
其二是移民放缓，如果持续下去，将影响房市。目前为止，不利的移民情况影响了出租市场，如果进一步发展，有可能影响加国各大城市的公寓市场，甚至扩展到其它类别的物业。过去几十年，强劲的移民是加国房市的强大动力。
最后，如果房市过热，政策制定部门将出面干涉，出台新的限制性政策。
亲爱的读者，您对2021年的房产走势此有何看法，欢迎在文末留言~
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