2020年的最后一天，金融圈子有个爆炸新闻：央行、银保监会发布了关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。核心是对银行业金融机构采取额度管控，基本要求如下：
国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，过去几年，房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速显著高于平均贷款增速，该制度实施后，按揭贷款增速可能向平均贷款增速回归，甚至低于后者。
房价是钱堆出来的，遏制住银行的房地产贷款，就有源头掐死了房价上涨的可能，可谓釜底抽薪，比什么限购、限价这些表面措施有效得多。
1
顺周期
在过去的二十年，房地产是我国的货币蓄水池，是人民币贷款的第一大去向。
而房地产与银行简直就是一对孪生兄弟，谁也离不开谁，金融术语称之为“顺周期”。
资金都去了房地产，推高房价，出于买涨不买跌的心理，会吸引客户都去买房，社会的钱都去了房地产，自然就会进一步推高房价，同时，企业和个人在向银行申请贷款时，涨价的房子就是最好的抵押品，他们拿着抵押贷款再去买房。

所以，房子越涨，银行就越放心贷款，贷款都去了房地产，房价就越涨。

这就是顺周期。如果不加约束，鬼知道会出现什么人间奇迹。
大家都知道房价涨得有多快，但这背后的支持，是房地产贷款的增速明显超过贷款的平均增速。
2016年的房价直接翻倍，可谓空前绝后。那一年的房地产贷款增速是27%，是全国贷款平均增速的2倍，而作为房地产贷款的最大头，个人房贷增速是35%，更加凶猛。
2016年底提出“房住不炒”后，房地产贷款的增速开始逐年下降，房价开始微涨，到2019年的时候，房地产贷款的增速快速接近全国贷款平均增速，房价则处于不涨不跌的横盘状态。
2020年的统计数据还没有出来，根据央行发布的三季度数据，截至2020年9月末，我国的人民币贷款余额169.37万亿元，同比增长13%，其中房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，个人住房贷款余额33.59万亿元，同比增长15.7%。
可见，房地产贷款的增速，与全国贷款的平均增速进一步靠近了。
这是一个好现象，显示国人的房地产热情正在逐步消退。
但是，二十多年的看涨预期，不是这么快就能扭转的，很多人都在观望，等待着房地产的下一波行情。而银行与房地产是先天的顺周期，谁也不知道这哥俩会不会突然再来一次作妖。
那么，央行在2020年最后一天的“突然袭击”，基本上断了这些人的念想。

2
两面夹击


资金端，央行对银行的房地产贷款实施额度控制，将银行分为五档，每一档都有一个房地产贷款的规模占比上限。
而且，央行规定的这个上限，是很严格的，各大银行基本都没有多大空间。绝大部分银行都没有超标，但直接增加房地产贷款的空间都不大。
它们若想明显增加房地产贷款，就必须做大银行的贷款规模，这就意味着新增贷款资金或将更多地流入房地产之外的实体经济领域。
在资产端，分为房地产企业和个人。
国家对房地产企业的融资规模进行了严格限制，重点是给房地产企业加三道红线，指将剔除预收款后的资产负债率大于70％、净负债率大于100％、现金短债比小于1倍三个阈值设置为“三道红线”。
对个人房贷的审核也明显收紧。大幅提高二套房的首付比、限制购买套数、对个人的信用和收入从严审核。过去银行对你的收入证明睁一只眼闭一只眼，甚至还鼓励作假，现在基本不大可能了。

所以说，央行在2020年最后一天的通知，相当于盖棺定论，从流进和流出两个方向彻底堵住资金涌向房地产。

3
鼓励持有，不鼓励销售
央行的这一系列操作，无意减少房地产存量贷款的规模，但严格限制增量，那么，房价的横盘，将是常态。
央行还表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
对于房地产企业而言，这是重要的方向转变，也就是今后金融信贷政策不鼓励开发销售，而是会鼓励开发持有，引导开发商从高周转、高杠杆模式转向长期经营模式。
对于个人而言，新房在大量减少，在二手房交易上，央行对二套房的首付比例的要求较高，这就直接限制了投资客的涌入。对于无房者而言，首套房资格极其重要，在房价不涨的情况下，可以安心工作挣首付。
对于多房者而言，卖房的市场优势正在减少，而国家正在整顿规范租房市场，持有出租将是他们很现实的选择。
下一步，
如何实现房产证与教育、医疗的脱钩，或者说减少二者的相关性
，将会逐步提上议事日程。

房地产完成了自己的历史使命，现在已经成为害人的经济毒瘤，从宏观的国家经济，到微观的人民生活，房地产都是极大的负担。
房地产，终将走进历史的尘封。
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