新冠疫情下，美国房产市场如何走向？贷款利率创新低之时，是不是做Refinance的好时机，你需要什么样的信用分数才能拿到好的贷款利率？西雅图中文电台“专家论坛”栏目，邀请著名房地产金融专家白冰博士为大家指点迷津。
白冰，经济学博士，美国房产金融研究专家，曾在美国房产金融的两大巨头之一，Freddie Mac房地美工作，后来在美国著名的经济政策研究的智库Urban Institute工作多年，参与建立了该智库的Housing Finance Policy Center。白冰博士的研究成果，多次被华尔街日报，纽约时报，彭博社等多家媒体报道。
刘瑾：大家好，欢迎收听西雅图中文电台的专家论坛节目，我是主持人刘瑾。今天的节目我们请到了房地产金融方面的专家白冰博士，为我们讲一讲最近美国房地产市场的发展趋势，以及大家在申请房贷的时候需要了解的金融知识。白冰博士你好，欢迎来到我们的节目。
白冰：主持人您好，大家好，非常高兴有机会跟大家聊一聊大家可能感兴趣的话题。
刘瑾：好，首先我先向观众朋友们介绍一下咱们今天的嘉宾，白冰博士，他是经济学博士，曾经在美国房地产金融的两大巨头之一，Freddie Mac，也就是房地美工作。后来他又在美国著名的从事经济政策研究的智库Urban Institute工作了很多年，白冰博士参与建立了housing finance Policy Center，可以说他对美国的房地产金融市场有着深入的了解。白冰博士的研究成果多次被华尔街日报、纽约时报、彭博社等多家媒体报道，所以今天非常荣幸能够请到您参加我们的节目，接受访谈。
白冰：谢谢主持人。
刘瑾：我们我今天想问您的第一个问题，就是现在新冠疫情这么严重，但是我观察到好像现在的房地产市场发展的还不错，房价不但没有跌，而且反而在涨，这是为什么？您能给我们分析一下吗？
白冰：对，其实很多人都观察到这一点，就是新冠疫情之后，基本上经济层面的所有的指标都往下降的很厉害，失业率涨到了百分之十几， GDP也是负向增长，然后大家都很担心自己的工作，经济的未来的发展的前景。
但是在这一片的经济的萧条当中，唯一的亮点就是我们的房地产市场。大家在西雅图可能感受也比较强烈，在最近一个月，西雅图的房产市场价格相对于去年同样的时间的话，大概涨了12%，全美来说的话大概也涨了11~13%。所以说可以说是经济发展当中的一个亮点。为什么会是这个情况？其实房价它既是由供给和需求来决定的，当新冠疫情发生之后，咱们其实可能这么说，我们可以回到新冠疫情发生之前，在去年年底的时候，咱们的房产市场已经处于一个非常好的状态了，因为当时在去年第三季度时候，美联储把利率降下来了，所以当时的房贷利率降到了史上比较低的水平，直接导致房产的需求上来。
然后房产的市场价格也跟着处于一个比较稳健的成长的状态。但是新冠已经发生之后，需求量一开始是呈断崖式的下降，就是大家不知道，应不应该出来买房？但是经过一段时间之后，大家发现其实可以通过网上去买房，对不对？大家有很多人用RedFin，然后用很多新的科技把自己的包括卖家，他会把自己的房子里面的照片，包括3D的 Virtual tour，展示出来，所以大家可能在网上看房也觉得很方便。
而且咱们的需求一直是除了短暂的下降之后，当然大家发现这个市场就是可以进行正常交易的时候，怎么说呢？就是新冠疫情之后有短暂的时间，大家不知道这个市场能不能正常的进行下去，但是当大家发现科技和大家的云看房，大家去保持安全距离去看房，仍然可以保持市场正常运作之后，买房的人的需求恢复的很快，或甚至说来说甚至超过了疫情发生之前的情况。
这一方面是是需求方面，其实有好几方面的原因导致这样的情况。
第一是有很多人在疫情之后就是可以在家工作，他可以远程工作，这样导致有很多人他本来可能是在都市区的中心工作，然后在那个地方的房价很高，但是当他可以远程工作之后，他可能就愿意去搬到市郊，房价相对低的地方，最近有一次survey，然后访问这些之前在市中心租房的人，大概有12.5%的人，就是因为可以远程工作了，愿意开始去寻找市郊地区或者价格更低的地方的自住房的情况。
还有一个特别大的一个比较长期的一个发展趋势来说，咱们千禧一代的其实是很大的一个年龄段的人群，他们刚刚好进入了买房的年龄段，大概在26~31岁这个年龄段，所以他们的需求量是很大的。
所以咱们需求是一直保持很高的水准，甚至在疫情之后更高，然后我们看看供给是什么情况，似乎就是当疫情发生之后，最近有做一个survey，好像采访过去本来打算在未来三年，本来准备卖房的人，结果绝大部分人都觉得不想再卖房了，所有的有房的人当中只有1%的人，现在还打算卖房，就是新冠已经发生之后。
大概有三个方面的原因导致了现在已经有自住房的人他们不愿意卖房，第一是他们怕卖了房之后买不着房，因为因为现在市场价格上升的很快，加上市场上的房屋供给也非常低，所以这些人他们就是哪怕是有心思卖房，比如说有些到退休年纪的一些老人们，他们可能想downsize，他们想换到其他地方去，但他们觉得这个时候可能有很多的不确定性，所以他们怕卖了之后买不着房，所以他们可能会暂缓卖房计划。
第二，很多人对未来有非常多的就是不确定感，一方面是对房产市场的不确定感，他不知道未来房产市场会怎么走，所以他不愿意在这个点来贸然的进入市场。
还有他自己的financial的uncertainty也非常大，就是他自己也不知道他自己现在工作会怎么样，现在大家失业率也很高，大家不知道未来几年会发生什么情况，哪怕要过来几个月会发生怎么样，比如说他想trade up，他想买一个更大的房子，但他不知道现在工作是不是能够支持他，换更大的房子，所以大家会趋于更加保守一点。
然后可能更多人是因为市场的供给很少，让需求量反而增加之后，供需不平衡，导致最近的市场价格往上涨的非常厉害，当价格高速成长之后，有很多人反而觉得说价格还会再涨，我再等等我就别想再卖了，对，所以说这就是一个怎么说形成了一个恶性循环，所以导致房屋的供给就是有自住房的人，他就不愿意卖房。
刘瑾：当然这是相当于是旧房对吧？
白冰：已经在市场上的房子，大家已经买了住的房子，还有新建房，新建房也存在一个很大的问题，本来新建房在2008年金融危机之后，新建房的数量也是一直跟不上需求的，结果到了新冠之后，因为新冠的影响，导致整个建筑行业新建房行业他们有做过一次对新建房这个行业的sentiment一次调查，60%的人都觉得未来的市场前景非常差，他们其实自动降低了对未来的新建房的计划，所以直接导致新建房是本来他们的供给就是不足的，加上这次新冠疫情的冲击，更加导致他们建得更少。
所以说这一块的供应也跟不上来。
刘瑾：明白了，您说的意思就是新建房的房源少，就现在已经有了房的人，因为疫情的影响，所以他不太想卖，因为他觉得前途未可知。然后同时新建房也增加缓慢，但是购买的需求并没有减少，而且疫情还可以促使大家进行云购买。所以现在听上去还是属于大部分处于卖方市场，处于供不应求。
白冰：对，现在是完全的一个对卖方市场，而且因为房价的快速增长，另外一个结果，买房的人他们可能更急于进入这个市场，他们可能觉得如果现在不进的话，未来房价会更高。所以这些再次拉高了需求。
刘瑾：我有朋友就是问我说他们现在正在买房，然后跟我问我现在房地产怎么样，然后讨论一下说现在是不是适合买房，然后他就跟我提到，因为他特别想立刻买房尽早买房，就是因为他在看到房价在不断的上涨，而且每次去 open house的时候，就会看到很多人在那看房，所以他也很焦虑。我能理解我身边就能看到这些的例子。
白冰：对，而且现在的情况是房源是很少，而且房子卖得特别快。所以说当你如果真的在市场上买房的话，你看刚看那个房子可能两天，或一天就卖掉了，然后就更加增加你的焦虑感，。
刘瑾：能看得到，对大家都能感受得到抢手。我想再问您一下，当然等疫苗得到了推广，新冠疫情得到控制之后，您觉得房地产市场会怎么样发展呢？它会继续走高吗？还是说有可能不会继续走高？
白冰：对，要看这个问题的话，我们就可以再回到我们刚才谈的导致现在房价走高的几个因素，就是这些因素在疫苗推出之后，疫情得到控制之后，这些因素能不能短期内马上消除？对吧？
第一个是说供给能不能马上上来，我觉得本来供给的紧张就是一个长期的一个问题，特别是对咱们西雅图地区来说，咱们西雅图地区的房源一直是非常紧张，如果说疫情解除之后，只是说可能大家出来的卖房的意愿，或者说大家可以活动的意愿更高了，但是经济是不是可以马上恢复？现在这还是一个大大的问号，所以说有很多的还是有很多的不确定性，包括大家对市场的发展，包括房产市场的发展，也处于观望状态，可能短期内这些导致房价上涨的因素，不会立刻马上得到解决。短期内房价还是继续有上升的压力。除非大家慢慢看到市场慢慢看到，就是因为房价一直往上走，然后房子的供给慢慢跟上来之后，可能房价的快速增长能够得到一些缓解。
刘瑾：其实还有一个我从一个非专业人士的角度看，当大家有钱的时候才会很多人去买房，如果大家没钱的话，估计买房的需求会降低。
所以我可以理解成，虽然现在新冠疫情对经济有很大的负面影响，有很多人失业，尤其很多小企业、餐馆之类的，他们都受到了影响，但是那些本来就有计划买房的人，他们还是有钱有能力去买房的，可以这样理解吗？
白冰：对，其实现在房产市场是处于一个两极分化状态，包括现在经济和人们的财富状况也处于两极分化状态，就是在新冠期间可能没有受到太大冲击的人们，他们的生活某种程度上没有受到很大影响，甚至会更好。因为股市非常好，因为美联储降息包括特别宽松的政策，但是另外一拨人特别是从事零售业、从事餐饮业的这些这些从业人员，他们的生活受到非常大的冲击。
其实从某种程度上讲，你可以从两个数据看到，第一个是租房市场现在情况非常糟糕，大概有可能每4个租房的人当中就有1个没有办法付自己的房租，或者是只能付一部分的房租。
刘瑾：对。
白冰：因为现在租房市场情况非常糟糕，大概有25%的房东，他们可能就是为了招募更多的租客，他们甚至会提供很多的优惠政策，比如说我给你降房租，或者说我给你提供免费的车位，越来越多的房东可能会大概提供更多的促销方式，或者降房价的方式来招揽租客。
刘瑾：您要这么说的话，你看房子现在租房市场很差，所以房东可能在租房的时候利润会降低，然后同时房价又在上升，岂不是说那些买房然后用来出租的这一块的盈利空间就被压缩了。
白冰：对，短期内看来是被压缩的，而且其实是两块，当然有的朋友他可能想买一个投资房，对吧？用来出租。对他来说，现在的情况可能不是一个特别好的入市的机会。对。而且因为新冠疫情的发生，可能大家对买房投资的需求可能会对这个方面的怎么说，对这个概念的看法可能会有一些变化。
还有房产市场其实分两部分，一部分叫做怎么说呢？叫residential，可能还有一部分叫commercial， Residential就是我们大家就是买房自住，或者是比如说买一个单元房自住，或者买一个独栋房子住，commercial那块就是有很多的大的投资人，比如他们可能会买一栋楼出租，对吧？
或者说他买很多店面，然后用来商业住房，要么就是出租，要么就是租给餐饮业，租给gym租给那些零售业。最新的数据就是这些商业房产的数据，现在看起来是非常糟糕的，他们的情况有的甚至比2008年金融危机的时候更糟糕。
最新的数据是有两块的商业和住宅地产的情况，现在是最糟糕的，一个是零售业的商业地产，还有一个是酒店业的商业地产。其实也不奇怪了，是不是？对。这两块的话在2008年的时候，他们的delinquency rate大概就是逾期率可能只有4%。在2008年那么严重的情况，
刘瑾：就是说4%人还不上账
白冰：对。但是现在现在的话好像能涨到12%~15%了。最近一个月。
刘瑾：天哪，那岂不是翻了三四番呢？
白冰：对，就这两块现在是受冲击最大的两块，就是直接在商业房产这一块就能看看得很清楚。
所以说咱们现在经济是一个撕裂的，一块儿很好，一块儿不行。
刘瑾：对，通过您这些讲解，是make sense，所以如果说在听众朋友们你们现在如果想买房是用来自住，我说想要等房产升值这样获得盈利的话，现在情况还可以，至少目前还是在房产市场价格在不断的上升，但如果说您要是想买了房之后用来出租，商业出租也好，还是出租给个人也好，可能至少现在市场情况较为惨淡，像您刚才说的比08年金融危机的时候还差，但因为大家都还不上涨，然后连付房租的人好像也不太能付，
白冰：对，我想纠正一点，主持人，就是我说的比08年还差这个情况主要是针对零售业的商业地产和酒店业。
如果这栋大楼是用来做酒店的，或者这栋大楼是用来做零售的，比如说是一个Mall吧？这种Building的情况就很糟，但是如果是用来做住房出租业务的情况相对好一些，大概它的逾期率可能在3%~4%，就是还行，但是也不太乐观。
刘瑾：对，明白。好的。刚才咱们讲了一下这个房产市场的发展状况，然后如果要是大家想要买房的话，肯定都特别关心怎么样做贷款，然后疫情对美国的房产贷款的利率有什么样的影响？您刚才提到说房产贷款的利率现在处于比较低的水平是吧？
白冰：对，在现在的房贷利率可以说是美国历史上最低的阶段，如果大家现在贷款买房，或者是现在本来已经有贷款了，想refinance然后到一个更低的利率，现在可能是最好的时机。
刘瑾：因为利率比较低，您能给我们稍微讲一讲为什么会很低吗？
白冰：首先来说一个大的历史背景，就是08年金融危机之后，美国经济一直处于一个特别缓慢的恢复过程当中，就为了刺激美国的经济恢复，美联储推出了一个量化宽松，QE。有的朋友可能知道是什么 Quantitative Easing它其实就是大量的购买国债和mortgage backed securities （MBS），就是房贷抵押证券，大量购买这些证券，然后印大量的钞票，然后降低利率促进其实就是一个特别宽松的政策，然后来促进经济的恢复，所以这直接导致了咱们的房贷在08年危机之后一直处于一个很低的水准，咱们首先就很低，然后咱们经济其实在过去几年已经恢复的不错了，对吧？
2018～19年咱们的咱们的失业率已经降到可以说历史上比较低的水准，所以当时美联储的想法QE不能一直进行下去，咱们的当时他的 federal funds rate就是他的短期借贷利率已经降到了0，然后他觉得0不能一直持续下去，所以他在去年已经慢慢的往上调了。
刘瑾：行，我听明白了，这其实有很多是政策的影响。
白冰：对。
刘瑾：好，谢谢您刚才的讲解，我们马上要进入广告，然后等广告之后，希望大家回来我们来继续聊一聊疫情期间美国房产贷款利率的变化，以及我们应该怎么样做才能够拿到更低的利率。
刘瑾：好，欢迎大家继续收听西雅图中文电台的专家论坛节目。我是主持人刘瑾，我们今天的嘉宾是白冰博士，他对美国房地产金融市场有着多年的研究，他曾经在美国房地产金融的两大巨头之一Freddie Mac房地美工作，后来他在美国著名的从事经济政策研究的智库，Urban Institute工作了很多年，白冰博士的研究成果多次被华尔街日报、纽约时报、彭博社等多家媒体报道。
好，白冰博士。感谢您来到我们的节目，然后刚才我们在广告之前聊到了为什么疫情期间，美国房产贷款利率处于历史最低是吧？您刚才讲是因为一些国家的政策宏观调控的结果，你能继续再给我们讲一讲为什么吗？
白冰：对，其实这个宏观调控是始于08年那次金融危机，当时为了促进经济的恢复，美联储直接祭出了他们的最大的量化宽松的政策，把它的短期借贷利率降到0，而且长期维持0的水准。
在经济恢复到一定程度之后，其实到18～19年的时候，咱们的失业率在疫情之前，咱们的失业率其实已经到历史上很低的水准，而经济发展也不错，GDP的成长率也都达到很高的指标，所以说美联储当时就考虑说零利率不能一直维持下去，所以他们想逐步的把利率再恢复回来。但是在恢复了一段时时间之后，经济美国经济出现了一些波动，所以说当时川普好像特别是对股市有些波动、对量化宽松对利率的提升有很多的不满。
当时的美联储主席后来决定就是慢慢把利率往回调，在第一次回调是去年的8月份，所以咱们在去年年底的时候，已经看到咱们的贷款利率已经往下再走了，直接导致了如果大家有关注西雅图的房产市场，就知道去年年中和年初的时候，西雅图房地产市场其实是不好的，跟18年比咱们的房价其实是持平，甚至还微有下降的。但是在在去年年底的时候，可能很大一方面就是因为利率的下降，刺激了需求的增长。然后去年年底的时候，在西雅图咱们的房产市场已经变成正增长了。而且那个时候利率就已经降到历史上比较低的水准了。
然后新冠爆发之后，今年2月份新冠爆发之后，美联储直接把利率一下子降到0，又恢复到0了，而且宣布就是在可期的未来，就是它没有任何的计划，把利率提升起来，一直会保持一个水准，甚至在疫情发生的初期，很多人担心美联储会提出负利率的政策。
刘瑾：负利率，就是借钱反而可以得到利息？
白冰：对的。其实大家知道日本现在就是负利率。
刘瑾：是吗？
白冰：对的。大家其实很担心这个，但是没有发生在美国。因为负利率其实也有它的很多的弊病，咱们就不展开讲了，再就是因为极其宽松的美联储的金融政策，直接导致了咱们的利率也就是降到了史上最低。
而且咱们现在的经济一直还处于一个比较低谷状态，可能在今年年中的时候，就有一段时间大家开始解除封锁，经济有点恢复的迹象，但是在最近特别是秋季到来之后，咱们疫情的情况加重，然后感染的病例已经越来越多之后，有很多地方又实行了更加严格的一个封锁的政策，经济的活性又下降了，所以说怎么说短期来看，咱们的利率应该会维持在比较低的水准，以刺激经济的发展。
刘瑾：如果是利率一直保持很低的水准，是不是意味着想要买房的人，他也会更有动机去买房，因为这个时候买房贷款利率低。
白冰：是的。对，大家会抓紧最低利率的时机来进入房市。当然大家也有人会觉得说利率可能在未来一段时间里面都会很低，所以说他们可能也不着急进入市场。
所以那就到另外一个问题，就是大家会想这么低的利率，史上最低利率能够维持多久的问题。
刘瑾：是是。
白冰：对，现在情况是说最近有几个好消息传出来，第一个是说新冠病毒的疫苗已经准备好了，已经紧急使用已经被FDA批准了，然后可能在明年年初的时候会大量的进入市场，然后大家可以开始普及疫苗，经济可能还可以从新冠疫情的低谷中走出来，这是一个很大的利好消息。
还有美国两党现在已恢复对新一轮的就是财政的刺激政策的谈判，这两个很大利好消息其实都会促进利率往上攀升，其实某种程度上讲我们已经看到美国国债的长期国债，它的回报率最近几周已经往上涨了，但是从长远来说，就是大家一般从历史数据上看，当美国长期国债的利率往上走的时候，咱们的房贷利率也会有往上行的压力，因为咱们的房贷一般是15~30年，也是比较长期的一个贷款。
刘瑾：但是其实很奇怪的是在过去几周咱们的利率非但没有往上走，其实还降了一点。为什么？
白冰：对，因为咱们的利率其实现在并没有降到他可以到达的低点。因为某种程度上讲其实是那些咱们的放贷者就是他们定贷款利率的时候，他们没有把利率降到他们可以承受的最低，这是为什么？因为现在的贷款需求量非常大，一个是现在买房的人很多，买房的purchase mortgage就是这一块需求很大，还有很大一块是，很多人想refinance，所以说他不用买房，但是他就是自己有一个贷款，但是他想refinance到更低的利率，所以这块需求也非常大。
刘瑾：大到什么程度呢？
白冰：大到他现在就没有能力来处理这些需求量，大多数放贷者都是这个情况，他不需要把底给大家，对，它不需要把价格降到很低，来吸引大家过来来贷款。其实某种程度上他甚至有意愿把利率稍微提高一点点来控制需求，因为其实他们已经handle都不过来了。
所以某种程度上讲它的房贷利率可以更低，但它现在其实维持在相对高的一个地方，所以它还有降低的空间。所以说这么看来的话，其实长期来看，至少短期内房贷利率应该是还会保持在一个历史低位。
刘瑾：听您这么说，感觉现在虽然疫情影响了经济，对经济打击很大，但是好像这些搞房产贷款的金融机构，其实生意做得更好了是吗？
白冰：对，这其实是很有意思的一点，其实在在咱们这次危机发生的初期，很多的银行还有很多的房贷市场，就是房贷市场的参与者，他们很担心这次对他们的冲击，他们其实做了很多的准备工作，他们已经准备好，这次会对他们的业务造成很大的冲击，但是很出大家的意料，不但没有出现业务下降的情况，反而是非常火爆。
刘瑾：这些金融机构怎么办？他们之前做的准备没有产生什么负面影响，
白冰：没有，不会不会，但是他们可能就没有准备好，有这么大的需求量，所以说他们的处理能力没有提前扩大，直接导致现在有一个瓶颈，我想大家如果去refinance，会发现你去打电话的 Broker，或者是mortgage broker，或者是你打电话去找lender，就是自己去找他们的话，你会发现他们非常忙，他们手头上可能有非常多的case正在work。
刘瑾：所以那是不是可以理解说，其实房地产市场现在发展的比疫情之前还要好，你看借贷的人多了，然后那些 mortgage broker他们的生意多了，然后还有包括连 real estate agents卖房的人，他们的客户也多了。
白冰：对，但是这只是市场的一面，对吧？你要看市场另外一面。就是你看到的是就是要新买房的人和能够卖房的人，他们可能都这段时间都会受益，或者是现在有房贷，而且他们有工作能够完成，就是他们每个月有能力支付房贷的一批人，他们就是得到很大的益处。
但是因为这次危机对很多人来说造成失业的影响，很多其实有很大一批人他付不起房贷，就是有很多人，就是咱们刚才谈到了，有很多人是有很多从事餐饮业的或者服务行业的，他们是租房的对吧？
但是也有一批人他们是有自己的房子的，他们其实是有贷款的，大部分人都是有贷款的。然后当他们的工作丢了之后，他们是没有办法偿还自己贷款的。其实这是很大一批人。当然美国政府其实这一次可能也是08年的金融危机，他们对房市的一旦出现危机的应对措施，已经有非常成熟的一套体系。
因为当时当时他们出现这个情况之后，他们很快推出了一个政策，要求所有的 lender，所有的银行允许还不起账的借款人，给他们一个forbearance，什么叫forbearance就是说如果说因为你有 Economic hardship，你因为失业，因为各种各样的因素，当然了这次是新冠造成的各种情况，比如说要么是失业，要么是因为借款人他因为新冠进了医院，然后有很大的一个医疗账单，对吧？他的财务状况…
刘瑾：我们现在到遇到了广告时间，感谢您刚才的关于利率方面的讲解，然后广告之后希望大家继续回来收听白冰博士将为我们讲一讲怎么样做才能够拿到较低的利益？
刘瑾：好，欢迎大家回来继续收听西雅图中文电台的专家论坛节目。我是主持人刘瑾，我们今天的嘉宾是白冰博士，他对美国的房产金融市场有着多年的研究，他曾经在美国房产金融的两大巨头之一，Freddie Mac房地美工作，后来他在美国著名的从事经济政策研究的智库，Urban Institute工作了很多年，白冰博士的研究成果多次被华尔街日报、纽约时报、彭博社等多家媒体报道。
好，白冰博士，刚才我们在广告之前聊到了，为什么利率一直特别低，而且您刚才提到利率现在其实属于历史最低点，所以有计划买房的同志们，还有想要refinance的朋友们，现在如果要是大家想在贷款或refinance的话，怎么样操作才能够拿到比较低的利率，能给我们讲一下吗？
白冰：好的，谢谢主持人。
大家如果没有接触过贷款，可能会有几个疑问，就是我需要多高的FICO sore，我才能够拿到贷款或者拿到最低的利率，或者说我需要付多少的首付，我是不是必须有20%首付，还有银行在审核我们贷款的时候，他会看哪些指标来判断，具体给我们的rate是怎么样的？其实有几个数字可以给大家分享一下。如果你的FICOscore在720或以上的话，你的score已经是非常好了，已经到理想情况了。
刘瑾：最高档了是吧？
白冰：对。你不用太纠结，说是我是740，760，还是我要到800，其实不太用。还有首付有很多人觉得说我必须有20%的首付，其实是不一定必须付20%，这其实是个误区，但20%是怎么来的呢？就是因为咱们大部分的贷款其实是叫conventional loan，什么叫conventional loan？就是这些贷款他最后银行在把贷款发放给你之后，他会把贷款再回头卖给FannieMae和Freddie Mac。
这两个美国的房产巨头，这两个房产巨头他们相当于是美国的二级市场，他们会把贷款买回来之后打包再卖给投资人，而且这些在打包过程当中，这些是受到美国国家背书的，因为两房在08年之后是被美国国家托管，所以说这些投资和这些打包给投资人的这些证券，其实是没有任何风险的。
为什么要这么做？这么做之后，银行就会从Fannie Mae和Freddie Mac里面拿到，就会把钱再收回来，他收回来钱之后，他就可以再拿这笔钱去做下笔贷款，将保证了就是资金的畅通。
你可以想象资金从投资人那边到两房，然后再到银行，然后又到贷款人手上，保持资金的畅通，说的有点远，但是为什么要提到两房这两大巨头，因为这两大巨头他们的占比在美国房产市场的占比大概是60%，其实占有非常大的头，而且卖给这些所有的银行，无论是你是在银行借贷，或者是你在一个贷款公司借贷，他可能不是银行，但他提供贷款业务的公司，其实他们很大一部分的贷款都叫conventional loan他们都会卖给这两家巨头，而且他们在卖的时候，两房会提供一个标准，只要你达到我这个标准我就愿意买。
然后这个标准是什么呢？他们就有一个首付的标准就是20%，然后你可以低于20%就是你的首付，但是如果你低于20%，他们就要求你必须买 Private mortgage insurance，就是说因为你的首付低于20%，所以他担心你到时候的付款会出现问题，他就要求你必须买一个贷款保险，这就是为什么…
刘瑾：所以就是说大家在贷款的时候拿到的利率不一样，一是因为个人情况不一样，然后其实也是因为根据大家的首付的占比，还有其他的什么的一些指标，它是受到二级市场，那些金融公司的政策，还有对risk评级和评估，所产生最后的一个得出的利率，是这样的。
白冰：对的，其实因为是因为他们在市场占比非常大，所以说他们对各个首付的定价，包括他们的要求，其实主导了整个市场的行为。
其实有其他的渠道，你可以贷款，你可以不用非要贷这种叫conventional loan，但是因为他们直接定价，而且他们是市场的主导者，所以说其他的金融机构会就是跟从他们，也会采取相同的类似的定价标准，所以说并不是说我必须首付20%，你可以首付10%，也可以首付8%。
其实包括你卖给Fannie 和Freddie这些loan，首付最低可以到3%，但是你首付的越低，你可能你得到的利率就会不是那么好。还有如果说你低于20%，你就必须要付额外再付一个 mortgage insurance，可能会增加你贷款的成本。
刘瑾：你如果说3%的话有点听上去好可怕，如果你买100万的房子，就只付3万美元。对！但其实他们是有要求的，就是说并不是说你可以贷款，97万其实卖给FannyFreddie的loan，他们有一个loan limit， loan limit对全国来说是其实只有548,000。
明年他只有548,000，但是对high cost area，比如说像西雅图咱们房价比较高，所以它会把limit调高一点，就是在西雅图最高的loan limit是776,000，如果说你贷款在776,000或者之下的话，你就可以贷这种conventionalloan，最后会被Fannie 或Freddie买掉的Loan。
如果说你超过这个数字，其实咱们在西雅图很多人买房都会超过这个数值对不对？
比如说你买100万的房，你首付20%，你给他贷80万的贷款，超过limit，这种超过limit的，其实银行或者说贷款公司他也会带给你，但是这种loan它就不叫conventional loan了，而且它也不可能转手再卖给Fannie或者Freddie。这种loan叫做叫Jumboloan。某种程度上因为它很大，因为他这个数额很大，所以叫Jumbo loan。’这种loan呢，金融银行一般会直接放在自己的账户上，就是他不会卖给任何人，然后他就会自己放在自己的portfolio上，然后因为是他不会卖掉，所以说他 risk是他自己take的，所以就会他在做贷款的时候，他要求会稍微高一些，他可能会要求更高的FICO score，然后更多的documentation，比如说它会更严格的审查收入来源，你的雇佣情况，各方面的情况，他会审查会更加严格，因为最后贷款会在他们这儿不会被转嫁到第三方去。
刘瑾：要多一重保障，然后并且要多点利率。
白冰：对的，但是利率不一定，其实Jumbo loan的利率其实非常competitive，它有可能会比confimringloan还要低，他只是审查的标准更严，就是他审查标准会更严，他可能会要求更优质的贷款人来贷这个款，是因为一方面是你贷的钱高，数额比较高，对吧？
第二是他自己会自负盈亏，就是它会承担这个风险，因为它这个风险不能转嫁到第三方，所以说这两个因素导致他会要求比较高。
刘瑾：您能给我们听众朋友们讲一讲，如果想要买房想要贷款的时候，我们有哪些事情是可以做的？怎样能够将让我们得到一个更低的利率？
白冰：我觉得要做的就是说，首先你要保证就是你要观察一下你的FICO score，您看一看近期不要做大的借贷，如果你打算贷款,要看一看，能够保证FICO 能够到720或者之上。
第二是你要看一看就是你要做一些Saving的准备，你可能首付的越多，最好是超过20%，这样你可以避免付贷款保险费，这样的话您拿到利率会比较低。
还有第三个就是你要保证您的收入，跟你的贷款额，这个比例每个月他有一个 Debt to Income ratio。每个月的你的付款额跟你的每个月的收入比例不能超过一定的数值。当然了如果你个人收入超过这个数值，你可以把您的配偶的收入加进来，可能就能够降到他想要的数值之下。一般来说是45%以下是比较理想状态，
刘瑾：这个标准是怎么算的？是什么东西占比45%？
白冰：你贷款的每个月应该付的贷款额除以你的月收入，如果说是45%以下比较比较理想状态，甚至更低，比较理想状态，对，如果超过这个数值的话就可能会有点问题，如果超过这个数值，你可以把你太太的或者说您先生的收入加进来，一块算。
刘瑾：明白。挺有意思的。
好，非常感谢您今天给我们讲了这么多有用的房地产的市场的发展的实际的资讯还有房地产金融市场的金融知识，还跟我们讲了怎么样操作才能够拿到更低的利率，希望这期节目能够帮到各位想要买房或者正在买房的朋友们，感谢大家今天的收听，下期节目我们再见。
刘瑾，北京大学广播电视新闻学学士，康奈尔大学传播学博士，人机交互和用户体验研究专家，西雅图中文电台《专家论坛》节目主持人。
专家论坛的播出时间是每周五晚9:35-10:30。
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