【向往的生活】新人训练营Day025|养老地产专业人士揭秘高端养老生活

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给牵挂的人最好的保障，给自己有趣自在的人生。

大家好，我是Makers顶尖保障顾问团队的田野，

欢迎大家来到 Makers 新保险人训练营。

今天很荣幸能跟大家分享养老社区和养老保险的话题。

说起养老地产算是我的老本行了，在南京大学地理学院完成本硕学位后，我先后进入了原国土资源部事业单位和商业地产公司工作，有多年商业地产的投资与开发经验——尤其是养老与医疗地产方面的投资与开发。曾负责的养老地产项目是对标世界顶级养老公寓，定位国内最高端的养老公寓项目。

今天我想跟大家聊一聊迫在眉睫的老龄化形势，养老市场的现状和典型的养老地产项目。

我们进入老龄化社会了

1. 什么是老龄化？

1956年联合国《人口老龄化及其经济社会后果》的划分标准，当一个国家或地区65岁及以上的老年人口占总人口超过7%，就意味着这个国家或者地区进入老龄化。1982年维也纳老龄问题世界大会宣布，60岁及以上老年人口占总人口超过10%，也意味着这个国家或地区进入老龄化；达到14%，意味着进入了深度老龄化；超过20%，则进入了超老龄化社会。

目前，我国已经进入了老龄化阶段。2018年，中国60岁以上人口所占比重达到了17.88%，65岁以上人口比重达到11.94%，即将步入深度老龄化。预计2040年我国65岁及以上老年人口比例将超过20%。进入超老龄化社会。

2. 为什么会老龄化？

主要有三个原因：

第一，计划生育等政府限制生育的政策。

第二，医疗技术进步，公共卫生水平提高，人均寿命延长。

第三，育儿费用的提高，生产生活节奏的加快，生活压力加大，造成了生育率不断下降，而且出现了很多丁克家庭。

不得不转变养老方式吗？

在过去传统社会里，养老的方式是非常单一，有“”养儿防老“的观念，基本依靠家庭养老的方式，子女出力，子女出钱。但随着中国的改革开放，经济的飞速发展，城市化进程的加快，中国社会发生了很大的变化。

首先，经济发展和城市化就会降低生育率，家庭规模变小；计划生育又加速了这个进程，严格的独生子女政策，让传统的多子多福的观念和养老保障没有现实基础。

其次，人口迁移造成家庭进一步解体。劳动力的自由流动和社会保障等基本公共服务的封闭性，导致父母无法从子女随迁。三代同堂的传统被打破，大量的老人无法和子女同住。

再次，政府主导的社会养老全面铺开。以前只有体制内的人有养老金，高标准保障水平的城镇职工和机关事业单位，基本养老保险参保人从2002年不到1.5亿人，扩张到现在的4亿人。

最后，是养老观念的改变，很多人已经接受了养老不靠子女的变化。我们这代人大多是独生子女，一个家庭，两个主要劳动力，负担四位老人的养老问题。我们真的能做到把四位老人全部接到家里进行家庭养老吗？我们自己老了以后愿意接受跟子女同住，由子女来负责养老问题吗？即便我们愿意，我们的子女到时是否有经济能力，和实际的照顾精力和能力，来承担家庭养老的这个责任呢？（简直就是灵魂拷问）

养老地产面面观

1. 养老市场总体发展

随着这些社会问题的出现，养老产业应运而生并蓬勃发展。国外发达国家比我们更早进入了老龄化社会，尤其是日本、美国和欧洲及其他西方国家，这些国家的养老产业已经非常发达了。

美国的养老产业起步早，民间资本参与程度高，市场化程度非常高。日本的养老产业也非常完善，尤其在照护方面是行业标杆，国内很多护理方面的标准，都是参考日本的。国内的养老产业尚处于起步阶段。

2. 机构养老的分类

机构养老类型

养老机构从功能上可分为不同的类型，第一类是CCRC，是从美国引进的概念，意思就是持续照料型退休社区，一般都是比较大型的社区，能够满足不同的年龄段的养老人群的需求。第二大类是养老公寓，一般都是一个独栋的公寓。第三大类是护理院，主要针对一些需要完全护理的老人。

入住对象类型

养老机构入住的对象可分成健康自理的活力老人，需要介助介护的半失能老人，和完全需要护理的失能和失智老人。

开发运营主体

第一类，地产开发商主导。很多知名住宅及商业地产的开发商，开始进军养老产业，例如万科、绿城、保利、复星、远洋、绿地和中海等。

第二类，保险公司主导。泰康、平安、中国人寿、新华、合众人寿、前海人寿、太平洋保险、中国太平、招商仁和、恒大和君康等等都开发了养老社区并且和保单结合销售。

第三类，养老运营机构主导。比如美国的峰堡跟复星合资成立了叫做星堡，是专门做养老机构运营的。还有法国的欧葆庭进军国内之后和国内的地产开发商合作，地产开发商提供土地和开发建设，国外的运营公司负责运营。

资产形态

自己拿地开发建设，是重资产模式。一般地产开发商多以这种方式，保险公司泰康，也是自己拿地开发的重资产模式。

只提供养老运营服务，或者是租赁物业，是轻资产模式。比如远洋地产的一些项目就采用了租赁物业的模式。

优秀养老机构的灵魂

养老地产的开发与运营是不是就建一个房子这么简单的事呢？NO！！！养老的本质核心是服务。目前，国内养老的服务体系大多参考了台湾的服务理念和体系。

1. 健康管理及逆龄康复

包含了医疗服务，护理服务，营养服务，康复服务和用药服务。这些都针对于老年人的健康问题，也是我们最关心的问题。

老人入住时，机构会对老人进行健康评估，决定是否接受、照护的等级等，入住后也会定期对健康情况进行评估。有些养老机构建立了自己的医院，或者内部医务室有常驻医生，与三甲医院建立绿色通道等。一旦老人发生紧急情况，能以最快的速度就医，是非常重要的。为每位老人配置健康管理顾问，提供生命体征量测，三高监测等专业护理。针对有慢性疾病老人，比如高血压和糖尿病等问题，机构会提供用药方面的服务，比如帮老人拿药，做药物服用指导和定期跟踪，提醒老人正确服药。针对老人身体机能的退化，设有专门的设施和专业康复师指导进行康复训练。有专业的营养师对老人的饮食管理以及营养监测。对于半失能和失能老人，有专业护士进行护理服务。

2. 生活服务和人文关怀

目前高端养老机构都倡导酒店管家式服务的理念。包括洗衣、住房清洁、每周床品更换消毒、季度的整理、定期空调等家电的检测和保养。还会配置秘书式服务，定期评估心理和生活质量。更有每日问安、私人化咨询，住户和亲友联谊、下午茶等等。还有一些琐事代办，比如代购、日常生活服务、商务性的服务等等。

3. 乐龄生活服务

乐龄这个概念是从台湾引入的，高端养老机构里会配备公共活动空间，有图书阅览室、书画、手工、健身房、影音室、舞蹈室、棋牌室等等，供老人来进行一些娱乐活动和兴趣爱好的培养。根据老人兴趣爱好组成俱乐部，如读书会、合唱班、手工艺活动、模特走秀、摄影和棋牌等。以及一些运动项目，包括模拟高尔夫、乒乓球、门球、太极和瑜伽等。还会组织老人外出旅游，参加节日演出和公益活动等等。（为啥我觉得比我的生活还精彩。。。）

4. 餐饮服务

高端养老机构对各类食材有严格监管，并配有专业的营养师，对老人的一日三餐进行科学搭配，还对部分住户提供私人化营养建议和咨询。

5. 安全照护

高端养老机构会采用智能化手段来辅助安全监测。比如，现在几乎所有的养老机构里面都会安装固定式紧急呼叫按钮，老人一旦发生紧急情况，就可以通过按钮、拉绳的形式报警。有的高端机构还会给老人配备随身智能手表，监测生命体征，进行主动传输和报警。住房内也会安装不活动主动预警，比如老人在房间内长时间没有活动的话，可能发生风险的概率变大，所以就会主动发出报警通知工作人员查看，确认老人是否安全。还有专业的智能床垫，随时监测老人睡眠中的生命体征，一旦有异常立即向工作人员发出警报。还有一卡通胸卡，既能当门禁也能消费，还可以定位，防止老人走失。听完这些服务，大家心动了么？我先激动了……