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八月份我们写了篇《房企促销潮可能要来了》，和大家说可能房地产企业融资政策大概率要全面收紧了。
要是传说中的三道红线最后成真，大概率房地产企业，尤其是小房产企业的至暗时刻要来了。
那些高杠杆，高周转起家的房地产企业，也会因为融资新规的实施加快周转速度，不然资金链要出问题了。
所以下半年不少高杠杆的房地产在这种背景下大概率会加大促销力度。
这不，恒大的促销已经来了。许家印深夜开会，恒大宣布启动价格战2.0。
有人说这又是套路，因为之前每次促销都是先升后降，算下来也就折掉2-3个点。
然而不管是套路也好，真的下降也好，起码都表明了房地产企业降低债务的态度。
今天有意思的是，碧桂园出了降价的消息以后又火速辟谣，说消息不属实。
更有意思的是，最近各地不是延期清理各地的金交所嘛，新规首先强调的是不得违规输血房地产。
房地产是目前我们国家最大的债务部门，最近几年通过不断做大债务，绑架了银行。
这个故事我们在《房地产咋就成了威胁金融安全的灰犀牛》里面讲过。
本篇我们讲讲房地产企业是怎么通过高周转和高杠杆，把债务做到这么大的。
还有就是普通老百姓目前买房的话，需要注意哪些风险。
01 高周转高杠杆怎么做大债务
我们知道从2001年起，经历了商品房改革和入世老百姓收入提高之后，中国的房地产步入黄金十年。
这个过程和当年台湾的房地产历史如出一辙，之前我们在《连炒房都和台湾一模一样》讲过这个事儿。
房地产黄金时代的特点是：土地价格差异不大，优秀的房地产企业以产品为导向，每个项目都是以利润为中心。
在这个阶段，中海、绿城这类优秀的房地产公司脱颖而出，做出了一批有口皆碑的楼盘。
比如下面配图是我最喜欢的绿城，在2002年交付的一个项目。就是用现在的眼光看，楼盘品质依然可圈可点。
但是这些企业在2010年之后，名气反而没那么大了。如果从销售规模看，很多已经掉进第二梯队。
原因也很简单，时代变了，做品质楼盘开发和周转速度都太慢。
这些产品为导向企业的市场，渐渐被高杠杆高周转的规模化地产企业占领。比如最近五六年崛起的X大、X桂园和X创这些新巨头。
背景就是从2010年起，房地产行业开始进入白银时代。
房地产白银时代的特点是：土地拍卖价格越来越高，单个项目利润率越来越低。
这批在白银时代发展壮大的高周转企业之所以能快速壮大，是因为想出了与白银时代匹配的经营策略：
用高杠杆和高周转弥补利润率低下。
主要方式就是，大胆借债，努力扩大资产负债表，把规模不断做大，周转率不断提高。
比如X桂园有个456方法论，拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正。
这套与地产白银时代匹配的方法论，让适应了地产白银时代的高周转高杠杆企业迅速崛起。
算算账就知道为啥了。
假如一单生意历时两年，利润是10%。那么两年做完，年化收益也就5%。
要知道市面上房贷利息都要5%，更别说商业贷款利息。只有这点利润的话，连贷款利息都不够。
但是如果你能做到高周转，一年完成项目，那年化收益就到了10%，是不是觉得可以做了？
如果换成是拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正这种高周转方式呢？是不是看起来利润更大了。
因为半年能做完就意味着一年可以做两单，年化就是20%，非常有吸引力了吧。
这个年化收益在开发商那里叫做内部收益率IRR，这也是最近10年白银时代高周转地产巨头的主要考核指标。
所以高周转地产企业才能做到：只要测算项目有5%的利润，就敢举牌土地。
只要周转速度够高，就能弥补利润率不足。
10多年前，万科提出“5986原则”，让自己成为地产白银时代最牛的公司。
即拿地5个月动工、9个月开盘、普通住宅占8成，开盘当月去化6成。
后来崛起的几家高周转巨头把万科当做老师，不断刷新了最短开盘纪录。
从开始的8个月，一直到后面的4个月。
除了高周转，还有行业本身附带的高杠杆给这批白银时代的新地产巨头做利润加持。
很大的原因是因为我们是商品房预售制度，房地产开发本身自带杠杆。
如果一个项目10万平方，每平方售价1万，那么货值就是10亿。
项目只需要投入3亿的土地款，加1亿的工程进度款就能启动。
如果拿地4个月开盘，6个月去化六成资金回正就能收回6个亿。
这笔钱当然不会装回口袋，这6个亿又会去拿两块同样大小的地。第12个月的时候，就能回收12个亿拿四块地回来。
启动每块地需要1亿的配套资金，然后就是继续维持高周转高杠杆的模式。
一生二，二生四，四生八，后面就是不断复制和裂变。高周转叠加高杠杆，在最近几年成就了这批白银时代的新地产巨头。
我们简单计算一下，通过高周转比别人开发速度快1倍，年化利润率就能提高1倍。
如果你在高周转的基础上杠杆再比别人高1倍，那自有资金的年化利润就能高4倍。
别人一年正常开发赚5%，你一年可以通过高周转高杠杆模式做到20%，是不是很快就做大做强了。
而且多数白银时代崛起的新贵并不满足预售制度带来的无息杠杆，还会通过银行、信托、内部员工跟投继续加杠杆。
只要借来的资金成本低于内部收益率IRR，就都可以借来做大规模，增加土地储备和周转。
当然，这也得益于最近10年我们国家的快速城镇化带来的城镇人口增加。
大家都随着城镇化步伐进城了，自然就要考虑在城里买房住嘛。
房地产白银时代这个名词是怎么来的呢？也是万科提出来的。
2012年，时任万科总经理的郁亮提出：中国的房地产行业已经结束“黄金时代”，步入“白银时代”。
当时郁亮援引了世界银行一份报告说：一国人均GDP达到8000美元时，房地产就将由高速发展进入平稳发展期，这就是所谓的白银时代。
而当一国人均GDP达到1.3万美元时，房地产就将逐渐步入衰退期，也就是从白银时代跨入青铜时代。
万科总经理郁亮去年也讲过这个事儿：房地产市场即将从白银时代进入青铜时代。
白银时代即将结束的最主要特点是，楼市高增长的盛宴即将结束。
因为后面随着城镇化速度放缓，楼市高增长的盛宴就要结束了。
现在一年销售15万亿的规模，很可能就是未来行业天花板。

虽然年度销售总量天花板已定，但是习惯了高周转的房地产头部企业根本停不下来。
高周转加高杠杆是过去他们在行业竞争中扩张的利器，也一度所向披靡。
后面总量一定的情况下，高周转企业还要扩张，那意味着就要吃掉存量中小房企的市场。
所以青铜时代的特点就是房地产企业会出现大吃小，小房企会加速消亡。
后面如果你在小城市做房地产，可能会发现日子越来越不好过。
因为总规模不再增加，头部企业又要保持增长。顺理成章的就是中小房企倒闭，并且市场被大房企吃掉。
相比公开拍地需要半年内付清地价款，收购项目可以用更长的周期分期支付地价，这相当于大企业又加了一道杠杆。
尤其是这次三条红线融资新规实施以后，房企间的并购潮应该会加速。
从某种意义上说，这里是房地产行业的供给侧改革。过去每次供给侧改革带来的收紧，都是大企业做大做强的机会。
我们很快会看到头部企业在各地吃掉小房企的土地和市场，行业集中度后面会大幅提高。
02 高杠杆绑架了银行
为啥2020年8月16日，银保监会主席郭树清会在《求是》杂志刊发文章，指出房地产是威胁金融安全的最大灰犀牛。
之后我们很快又看到限制地产企业融资的三条红线新规呢？还是因为高杠杆问题。
先说下所谓三条红线。这是市场传言监管部门即将出台的，控制房地产企业债务增长的新规。
目前大多数国内知名房企都踩到了3条红线中的至少一条，一条都没踩的是绝对少数。
之前我们写过的几篇文章论述过，现在全世界正站在一次全球性金融危机的前夜。
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美股崩了，大危机要来了么
史诗级大放水和大洗劫即将开始
我们正站在一场大萧条前夜
我们正处在关键历史转折点上
两次大危机之前到底发生了啥？
这个位置不管是全球的贫富分化程度，还是其他各种现象，都越来越像二战之前那次著名的大萧条前夜。
看下面这张图，也总让人有种觉得离三战已经不远的感觉。
国家显然也看到了这一点，而且也预测在1-2年内会有一个较大的全球性经济危机出现。
这种情况下如果房地产商是用自有资金搞开发，那亏赚对金融系统影响不大，反正是自己的钱嘛。
但目前的现状是，房地产企业从银行系统借了几万亿的巨额贷款出来，拉着银行一起玩这个高杠杆游戏。
这几年甚至因为国内对房地产融资的限制，很多房企过去的融资渠道被卡死，还从海外市场继续大量融资加杠杆。
从2016年开始，开发商大量向海外借债。这些债务规模庞大，超过50%是用美元计价的。
一旦发生金融危机，国际金融市场出现变动导致美元资金回流。海外债务很可能会成为压死这些杠杆高企开发商的最后稻草。
现在搞三条红线限制融资，其实就是为了避免外部经济危机通过房地产传导到国内，在做提前的排雷和防护动作。
所以现在不断强调我们目前遇到最大的灰犀牛就是房地产，这个话一点没错。
这个事儿我们也在《房地产咋就成了威胁金融安全的灰犀牛》里面讲过。
高杠杆开发商资金链有多脆弱呢？我们看看最典型的高杠杆地产企业，这两年在风口浪尖上的泰禾集团就知道。
截止2020年6月30日，泰禾集团到期未归还的借款已经达到225亿元之多。
然而2020年上半年，泰禾集团实现的营收只有24.63亿元，同比减少83%。
要是按照上半年的卖房速度，泰禾就算把营业收入全部还债，也需要卖5年房才能还上已经到期的225亿贷款。

到期贷款还不上，就意味着在银行失去了信用。资金链出现问题，没啥金融机构敢给泰禾放款了。
说起来泰禾集团的资产规模不能说不大。
实际上截止2020年5月底，泰禾集团房地产项目剩余可售货值达到3650亿。
手里有这么多可售房产，居然还不起225亿的到期贷款，外人看了是不是觉得好笑？
你还别觉得好笑，到8月14号，到期未还借款已经上升到349亿元。
唯一的原因就是上半年泰禾只卖了24亿的房子，回款速度慢，所以手里真的没钱了，还不上贷款资金链也就断了。
这里泰禾最大的问题就是：高杠杆的同时，因为产品线高端，导致周转速度不够快，这是非常致命的。
房企的资产价值看起来较高，但如果变现速度赶不上债务到期速度，最终还是会走向违约。
高端产品去库存本来就慢，对公司现金流要求较高。在这种情况下追求快速规模扩张，必然会对现金流产生极大的压力，很容易造成公司资金链断裂。
后面持续调控带来的限购限贷，进一步减缓了了去化速度。这时候杠杆率低的企业还能撑几年，高杠杆的企业很快趴下，给金融系统带来巨大的风险。
这里肯定有人要说了，那快点卖房子回款不就得了？手里还有3650亿的房子，卖了就能还债了。
要知道泰禾集团的负债率已经达到244%，负债规模早就远超净资产。

公司正常周转的话，每个月资金链虽然紧一点，但是起码能按期还的上已经到期的贷款。
要是资金链断了搞破产清算，拍卖公司的所有资产。那即使把泰禾手里库存全卖光，也不够偿还负债的。
其实这些年泰禾地产能实现规模高速增长，都是拜高杠杆所赐。可以说成也高杠杆，败也高杠杆。
在高光的2015-2017年，泰禾一度被称为“地王收割机”。
上了高杠杆的泰禾地产恰逢赶上了地产大牛市，一下子实现了规模飞跃。
不过后面也因为在高位继续激进加杠杆，在调控周期到来的时候四处拿地。
在泰禾到处刷新全国地王纪录的惊叹中，最终被晾在山顶上成了接盘侠，让高杠杆压垮了。
2013年泰禾的销售规模只有120多亿，2017就已经超过了1000亿。
2017年底，泰禾甚至喊出了2000亿的销售目标，泰禾股价甚至还因为这个目标来了波暴涨。
2000亿的销售目标自然是没有实现，不然也不会走到现在这个地步，股价也不会跌成这样。
后面泰禾也不是没有想过自救。2019年泰禾好像突然醒悟了，开始紧急转向，全力回款。
比如北京西三环的西府大院，泰禾集团本来打算18万每平出手，之前受制于调控政策捂盘数年。
2019年开始，泰禾决定以11万每平的价格，清仓甩卖西府大院。
经过不断努力回款，泰禾的净资产负债率从超过400%降到了243%，但这依然是非常高的数字。
最终还是轰然倒下，留下一堆麻烦事儿和巨大的坏账需要处理。
这里也可以看出加杠杆这事从来都是门技术活，这里面的窍门在择时。
我们一直说：去杠杆、加杠杆，都是在历史的进程中不断前行的东西。
从来没有一直加的杠杆，也没有不停在去的杠杆。你的使命就是在加杠杆到来之前上车，在开始去杠杆的时候下车。
不管是个人还是企业投资，跟着国家政策顺周期加杠杆，遇到调控及时去杠杆，都是非常重要的。
从泰禾的例子也可以看出，我们在这个时间点看到限制地产企业融资规模的三条红线，并不是没有原因的
高杠杆企业禁不起一点外部风险，不管是周转速度变慢、金融调控政策收紧还是发生外部金融危机，都可能让他们轰然倒下。
本质上三条红线限制地产企业融资规模，就是在限制杠杆，降低未来面对全球金融危机时的灰犀牛风险。
03 对我们的影响
这个融资新规如果真的实施，对个人买卖房产也是有一定影响的。
下半年很多城市的二手房显然会更难出手一点
一线强二线可能还好，毕竟人口还在流入，也就是成交周期长点。三四线城市会体现的非常明显。
因为在融资收紧的背景下，多数高负债地产巨头都会加快周转和销售速度，进一步冲击二手房市场。
因为通常房企降低负债的手段也就三条
首先是加快周转和销售速度回款降低负债，这是最常用的办法。
加快周转买卖最快的方式就是搞降价促销，尤其在现在销售已经开始步入下行期的三四线城市，更需要靠这个手段抢客户。
不过由于前几年降价维权现象时有发生，为避免被约谈导致降价未遂，开发商会悄无声息的搞促销。
比如通过中介用工抵房，特价房的形式出货。虽然在广告宣传中并不会出现价格变化，但实际上会有一些折扣。
预计下半年这样的活动不会少，尤其在偿债高峰期11和12月，一些新盘会有比较大的促销力度。
这里一手新房会吃掉不少二手房的市场，如果一手价格回落，也会带动二手阴跌。
上涨无房源，下跌无刚需是房产市场的铁律，所以二手房在这些三四线城市也更难出手。
当然，我们这里认为一线城市比如京沪，均价从高点回落20%以后已经到位。
要知道一线限购限贷的目的从来不是为了让房价跌，而是为了保存购买力，让他们在下次放开时候来接盘。
未来在限购限贷政策不继续收紧的情况下，一线后面大概率就是小涨小跌继续横盘。
其中原因，我们专门在这篇《为啥你总做接盘侠》里面专门展开讲过。
昨天小伙伴发给我看一个统计数据，其实涨降比还是挺明显的。

如果一线强二线有改善需求，首选去摇号有折价的新房，毕竟有折价安全垫又是新房。
二手有需要可以考虑在年底价格低点买，需要卖二手考虑在年后小阳春卖。
其次是通过处置资产来降低负债。
这里一些资金链跟不上的小开发商可能会考虑断臂求生，把资产低价卖给实力强的企业。
就像我们之前看到万达把资产卖给融创和富力，道理是一样的。
最后就是破产赖账，负债干脆就全不管了。
如果有大量债务还不上，有些小开发商大概率会破罐子破摔，选择破产跑路。
对个人买房来说，尤其要小心这种风险。
如果你在三四线城市，尽量不要考虑实力不够雄厚的小开发商的房子。尤其是交付时间比较长的期房，因为很可能烂尾。
这两年别说三四线城市了，一线城市泰禾豪宅烂尾的事儿可能很多人还历历在目呢。
泰禾北京院子二期，最便宜1150万每套的房子，都已经停工大半年之久了。
泰禾这种上市房地产公司应该算大房企了吧，也能因为资金链断裂烂尾，更别说那些小房企了。
所以这个阶段买房自住，必须把防范小开发商烂尾的风险作为重中之重，这点不管在一二三四线城市都一样。
比买不起房子还惨的，是买到烂尾楼。
先是背了一辈子的债去买了开发商的预售房，普通消费者可能半辈子的积蓄就砸里面了。
之后开发商跑路，房子没了。可是银行贷款还要还啊，你说惨不惨！！
尾声：
那些正确的道理之所以能流传，不是前人忽悠你，是因为他们确实是对的。
他们能忽略时代背景，穿越牛熊周期，是否有用在于你是不是搞懂并能应用它。
比如楼市和股市有周期，比如投资要在周期底部买入，周期顶部及时卖出。
中国的房地产市场一直具有明显的“政策市”特征，所谓顺政策者昌，逆政策者亡。
政策宽松叠加楼市繁荣，房企通过高杠杆战略就可以加速企业扩张，个人通过高杠杆操作就可以获取超额收益。
但当调控政策严历时，企业就要赶紧控制杠杆，个人投资者也得注意现金流。
泰禾不就是高杠杆玩崩的典型么，这两年比如北京市场上也出现了不少2017年冲进去的二手割肉盘。
拿最熟悉的北京楼市来举个例子
西城德胜这个小户型学区房，投资3年半亏了三四百万应该有的吧。
海淀这边有些大户型成交价，甚至快回到2016年底的成交价了。
如果从统计看，2017年317调控开始，北京的整体成交均价在2017年底回落了14%。
最近三年里，如果从最高点算起最大回落幅度达到20%。如果说具体楼盘的话，回落幅度在20-30%的遍地都是。
其实整个北京还有周边北三县的故事，我们都在一年多之前这篇《为啥你总做接盘侠》里讲过。
当然，这里肯定有人要说深圳和一些其他城市在涨。深圳之前政策宽松，这次收紧以后我们可以观察再看看。
一二线城市一直都是曲折上涨的没错
通常是政策严厉调控的时候是曲折，逐步放松的时候上涨。
所以如果是楼市投资，在一波涨完高位调控政策不断的时候，你需要做的是找机会抛售。
下行到低位各种放松利好不断的时候，你要做的是低位找机会买入。这里尤其要独立思考，别跟着媒体大V瞎恐慌。
这里你可以回忆一下2015年股市杠杆牛顶峰的时候，你怎么看股市。到了2018年底天天暴雷的时候，你又怎么看。
还可以回忆下2016年楼市调控逐级放松的时候，你怎么看楼市。过了两年调控开始逐级收紧时候，你又怎么看。
我们这里也可以做个总结，因为这个道理在任何投资都是通用的，不管楼市股市甚至数字货币市场。
到了高位，政策开始调控，你要做的是降杠杆和抛售，而不是加杠杆去赌博。
到了低位，你需要的是分批买进足够的仓位，而不是跟着媒体继续看跌恐慌。
昨天我们小号专门写了篇《一个重要的概念》，其实说的就是这个事儿。
世间很多事物的底层逻辑都是相通的。不管楼市还是股市，道理都是一样的。
不过这世上无论多么正确的道理都不会让你真正受益，除非你真的相信并能在行动中贯彻它。
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