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我们以前说过，普通人除了上班和做生意，能赚到钱的地方也就股市、楼市和债市三个地方。
这些年我们一直关注房地产，也算小有经验，老早时候还写过一篇《为啥你总做接盘侠》讲地产周期的事儿。
基本上楼市投资需要思考的点，都写在这篇文章里面了。
只不过因为我们关注的主要在一线城市，所以总结的规律也多数适用于那边。
强二线道理差不多，时间周期上会推后一点，通常启动比一线晚个一两年。
至于三四线城市，我们曾经表达过《未来三四线城市的房子是消费品》，到现在这个观点也没变过。
说起楼市，最近一两年大家可能也感受到了，各种资本市场的利好政策不断，楼市反而是打压不断。
本篇我们讲讲，为啥这里国家要不断的打压楼市，打掉楼市的上涨预期。
为啥这里又不断指出，房地产泡沫已经成为威胁金融安全的最大灰犀牛。
01房子是怎么涨上去的
之前我们在那篇《连炒房都一模一样》，展开写台湾房地产发展史的时候。
曾经提到经济学有个说法：当人均GDP超过5000美元的时候，房地产投资开始在大众普及，价格开始爆发性增长。
当年我们的一二线城市起步也一样。
2004年开始，北京上海的人均GDP开始突破5000美元。
北京上海这些一线城市的房价，也是从这个时间开始起步的。
不过人均GDP驱动的住房需求，只是房地产上涨的内在原因，只会带来房价的温和上涨。
过去每次房价暴涨的重要原因，主要还是因为限制贷款政策的大幅放松。
多数买过房的人应该都有贷款经历，毕竟除了土豪，很少人会全款买房。
通常贷款买房需要你先交得起首付，之后按要求提交各种材料。比如在职证明、银行流水、房产合同等等，然后回家等审批。
银行也会在审核你有能力交得起足额首付，收入能达到房贷月供的两倍以后，才能给你贷款。
足额首付是银行贷款的安全垫，通常在跌掉自己的首付之前，买房人如果不是极度困难都会努力还上月供。
如果实在还不上，银行还可以拿着你的房子去拍卖。法拍市场打个八折一般也能卖出去，三成首付做安全垫，银行不会有啥损失。
收入要求能达到月供两倍就更简单了，银行只贷款给能还得起的人。
不然你现金流不好，月供还不上，不就要拖银行下水一起承担风险了嘛。
所以如果你想去银行贷款买房，通常需要至少有三成首付，还要有满足银行要求的每月工资流水。
这些要求都是银行规避和过滤风险的手段。

这里大家应该也看出来了，你买房需要的钱大部分是银行借出来的，自己只花了其中一小部分首付。这部分首付，起到的是银行安全垫的作用。
通常一个年轻人来到陌生的一线城市，是怎么买到自己第一套房的？
除去土豪家庭，多数都是家里支援一点，自己工作存一点攒够三成首付然后去银行贷款买房。
假如在北京上海城市你要买个入门级的老破小，总价大概在300万左右。
计算首付加上税费还有各种交易成本的总额，你差不多要掏出来100万左右可以买下这套房，剩下的200万是银行贷款来的。
不过大家买房的历程通常不会在这里结束，因为多数人买房以后几年都会面临结婚生子。
老破小肯定是不够住了，所以再买套改善住房就提上议事日程。
之前买的老破小这时候可能已经升值了不少，你这两年也攒了点钱，所以你决定卖出老破小买入改善住房。
为啥必须卖掉老破小呢？我们这里举个例子就明白了，假如你看上一套1000万的改善住宅。
要买下这套房，你可能需要拿出300万以上的首付款，这个数字对多数人不太可能。
因为即使你一个月存5万，300万也要存5年。就是一线城市，也没有那么多能让你每月存5万的高薪岗位。
不过你手里有之前那套300万的小房子啊，这些年可能也升值到400来万。
卖掉这套房子，加上你这些年攒的钱，实在不够在借点，也能凑够首付换个改善房。
这时候通常接盘你那个小房子的，是和七八年前的你一样，刚毕业不久来到一线的年轻人。
这样置换链条就形成了，你卖掉手里的小房子置换了改善房。
新来的年轻人接盘了你的小房子，卖给你房子的人拿到钱去置换更好的房子
大家都买到了自己需要的房子，皆大欢喜。
事实上一线强二线的多数人，都是靠置换才买得起更好的改善房的。
回顾这个置换链条，里面有两个非常关键的环节：一个是银行贷款，另外一个是接盘你老破小的年轻人。
如果没有银行贷款支持，你根本买不起改善房。因为你自己只付得起总价的30%，其他部分都是银行出的钱。
如果没有新来的年轻人接盘，你连贷款都没资格。你压根就凑不够首付，银行也就不会贷给你剩下的钱。
这段话讲完，大家应该能看出来了
为啥限购限贷从来都是楼市上涨的大杀器，为啥每次房地产市场大幅上涨，又都伴随着限购和限贷的放松。
因为只有足够的的接盘侠买你房子，而且大家贷款容易，置换链才能被打通，楼市才可能出现量价齐升。
限购放松解决的是增量接盘侠问题，等于是在解决你的首付问题。
限贷放松解决的是增量资金来源问题，等于是给你自有资金加杠杆。
常识就是，没有足够的接盘侠买你房子，而且大家贷款比例被限制，置换链就进行不下去，楼市就会缩量阴跌。
这道理也很简单，之前你置换一套1000万的房子，需要300万首付，卖了前面小房子凑点钱就行。
现在限购限贷政策来了，要求认房认贷，你的首付突然变成了60%，也就是你要付近700万的首付才能做置换。
就是卖了前面的小房子，多数人加上攒的那部分钱也不够，置换链不就被打断了嘛，上涨也就没法持续了。
所以楼市每次全面上涨，核心也就两点：限购限贷全面放松。这意味着贷款松了的同时，接盘侠也变多了。
2015年一线城市限购限贷政策逐步放松，两个条件都满足了，后面就是量价齐升。
降低首付、大幅放松贷款这种杠杆操作，使得人们购买门槛大大降低。
只需要支付少量自有资金做首付，就能通过银行资金杠杆拥有一套几倍价值的住房。
大量购买带来的供需短期紧张，又带动了房价的上涨，呈现出财富效应，这又会吸引更多人入市买房。
2017年一线涨太厉害了，之后先后出台了限购限贷政策。后面一线两个条件都被锁死了，后面就是缩量阴跌。
说到这里肯定有人要说深圳为啥上半年涨了，那边不也是限购限贷的一线城市嘛。
道理也很简单，深圳的限购限贷政策和其他一线城市比基本是形同虚设。
大学生就能落户，落户就能买房，等于说落户买房门槛很低，解决了接盘侠问题。
再加上深圳这个城市金融杠杆玩的特别溜。今年为了应对疫情，深圳放开了小微企业贷款审批，可以通过抵押贷经营贷方式避开限贷。
那边甚至还能把你的首付想办法做到两成，等于无形间把整个置换链条打通了，所以自然也就涨了。
不过即使这样，在政策没有全面放松的情况下，深圳也不具备整体上涨的条件。
上涨厉害的主要是西部豪宅区域，说到底还是市场上资金总量不够，只能出现局部行情。
这次深圳加强调控政策和北上看齐以后，暴涨的西部后面出现阴跌，是大概率事件。
02 债务怎么驱动经济
以前有个说法是，房地产是超发货币的蓄水池，没有房地产吸收超发货币，物价会更加上涨。
从逻辑上说，这其实是错误的。
说起超发货币，大家通常都会关心一个指标叫M2，不过很少有人关心过M2是怎么组成的。
M2的组成里占大头的部分，叫做商业银行派生存款。
这东西我们可以简单的理解为这部分货币没有实质性的纸币和它相对应，是因为债务而生的。
截至2019年12月末，中国货币总量（广义货币M2）余额是198.65万亿。
央行发行的基础货币是32.42万亿，只占总量的16.3%，剩下83.7%都是商业银行派生存款。
商行货币派生非常简单，你向银行贷款500万买房，房产公司的银行账户中多出500万。
这里你多了500万债务，地产公司收到500万现金，货币总量也就增加了500万。
简单说就是一个人申请贷款买房时候，银行会在开发商的电子账户增加一笔收入，你这边多了笔贷款。
在这个过程中央行什么都没做，钱却被平白无故印出来了，所以我们一直说房地产不是货币蓄水池，而是印钞机
为啥要通过房地产印钞呢？因为房地产是百业之母，下游有几十上百个行业。
开发商会拿这笔钱去付员工工资，下游几十个行业的供应商材料款等等。
这个动作间接提供了自己和下游几十个行业的员工收入，有了收入大家就能去买买买消费，拉动经济循环了嘛。
对贷款买房的人来说，因为有了几十年的贷款负债，为了还债就不得不从事劳动生产。
这部分买房贷款的债务，可以看成是未来几十年贷款人劳动创造收入的承诺。
贷款人工作还债的过程，就是劳动生产创收的过程，这笔房贷等于促进了未来几十年的社会产出。
再者贷款是有利息的，加上几十年的利息，你需要劳动创造比债务更多的产出，才能还得起债务。
神奇吧！因为有人贷款买房，导致社会整体消费和整体产出都增加了，社会经济也发展了。
这就是通过债务拉动经济的神奇之处，债务从发生到消亡的过程，会让社会诞生出超越债务本身的价值。
而且债务同时拉动了消费和产出，这就是为啥债务经济在现代经济中占据了核心地位。
通过提升债务的方式拉动经济，是世界上多数国家的做法，无非是使用什么工具来拉动债务。

比如在美国除了靠房地产，另外一个工具是让大家超前消费借债。
那这里肯定有人要问了。
既然债务拉动经济这么好，为啥现在国家提出“房住不炒”，不用债务这个工具拉动经济了呢？
因为债务水平也是有天花板的。
在经济学里，我们常说的经济增长并不是指货币增长，而是整个社会产生出来产品总和的增长。
债务本身也不是货币，货币只是代表债务数量的符号，债务是你对别人资源的占用。
你生产出来的资源除了覆盖借来的资源以外，还有剩余的话，我们称之为经济正常增长。
随着时间的推移，如果没有技术突破带来的生产力突破，市场的生产能力和消费能力最终会达到饱和，放大到整个社会。
同时由于生产效率差异，财富会逐渐流入富人的手里。这会导致贫富差距越来越大，穷人消费能力不足，这就导致了生产出来的东西缺乏有效市场。
我们知道市面上大多数日常用品，还是要靠数量庞大的普通人消费，毕竟富人不会因为有钱就去卫生间多用两卷手纸。
有效市场不足，会导致各行各业最终都打起价格战争夺客户。大家利润越来越薄，就开始用各种优惠争夺消费者。
大家这时候都会硬着头皮继续生产，并不会减产。谁也不愿意让出自己的市场嘛，都想通过规模优势降低成本把别人熬死。
扩大规模开始可以靠利润，后面利润没了就要借债啊。当产出不能覆盖你借来资源的时候，你就开始亏损了。
开始还能借新债还旧债给自己续命，后面借新还旧都要没办法持续的时候。
债务的天花板也就到了，现在就是这个天花板快到了。
03 全世界债务高企
之前我们在新闻里老听那句“百年未有之大变局”，可能很多人至今不知道变局在哪里。
百年未有的变局，在全世界创纪录的世界债务水平和贫富分化程度。
世界各国的债务总和，已经超过257万亿美元，创1945年二战之后的历史新高。
这次新冠疫情放水之后，债务水平只会更高。2020年1季度全球债务与GDP之比，已经达到创纪录的331%。
如果把这些债务分摊到全球每个人头上，全球70亿人均分担的债务额是22万人民币，这其中还包括老人和未成年的孩子。
如果把全球当成个整体来看，那他的经济状况差不多是下面这样。
这个人年收入100万，支出要110万才能维持生活，同时还背负了300万的债务。
等于每年负债要至少多增10万，债务每年在不断递增，永远没有还清的时候。
等债务累积到一定程度，这哥们每年赚的钱就不够还利息了，这时候就要靠借债填利息缺口。
现在全球走到了这个阶段，而且因为新冠疫情在加速借债。
后面债务继续增长，借新债还旧债都不够，钱也就还不上了，债务问题就会直接爆炸。
贫富分化这张图我们也贴过很多次，每次走到这个位置意味着要有大事发生。
29年是大萧条，97年金融风暴，08年金融危机，还有就是现在。
极端的贫富分化导致穷人购买力不足，庞大债务带来的产出根本不足以产生足够的利润偿还债务。
现在还利息只能靠各国借新还旧搞庞氏，债务的天花板显然已经到了。
通常解决债务问题的办法有三个：
一是借新债还旧债拖着
二是消灭债主，推倒重来
三是提高生产力，通过科技突破做大蛋糕。
大家的理想状态都是选三，提高生产力水平，把欠的钱还上皆大欢喜嘛。
或者生产力没有突破的情况下，慢慢把钱还上，不要借新债。这样债务就会慢慢减少，最终回到合理的水平。
道理就像你每个月的房贷，只要按时还款，负债就会不断下降。
但事实上我们前面说过，有效市场不足导致全社会盈利能力下降，利润现在连债务利息都快还不上了。
这点大家应该也有感受，除去少数规模化巨头，这些年多数行业利润整体都是在下滑的。
这里别说消减债务，即使少借点新债，经济下行都会很厉害。大家的收入就会更少，更还不起债。
所以为了维持经济增长，甚至还必须借更多的债支撑经济。
所以大家才看到，自打2008年全球金融危机之后，各国都采取了财政扩张借债的方式维持经济增长。
全球债务水平增长这么快，很大程度是因为西方主要国家不停的在借新债还旧债给自己续命。
目前看起来各国似乎都很努力，暂时也还没出现问题。但除了借新债还旧债拖延时间，根本就没啥解决办法。
发达国家里面，债务问题最严重的的是欧洲和日本。欧洲和日本这些年经济基本处于停滞状态，债务越来越大。
美国债务也借了不少，这次因为新冠疫情印钱支持经济，更是加剧了美国债务水平。
之前老美想尽各种办法全球收割填窟窿都没成功，现在债务变得更大了。
关于老美填窟窿的事儿，我们在《美元是怎么称霸和收割全世界的》专门讲过。
目前除了中国，世界主要国家大多处在财政赤字状态，大家都指望别人熬不住爆了自己去瓜分资产包续命。
这样就形成一个循环：经济下行，全社会盈利能力越来越差，但是借的债却越来越多。
所以后面不管怎么拖延，只要没有科技突破带来的生产力突破，都改变不了最终债务爆炸的结局。
要知道任何事物都有一个合理的值，当这个值超过一定范围，就超过了人力所能驾驭的范围。
以前不是有句名言嘛。
秋名山上行人稀，常有车手较高低，如今车道依旧在，不见当年老司机。
车手水平再高，速度超出可控范围也会出车祸要人命。
出来混久了，将来总是要还的
04 灰犀牛到底是啥
以前新闻里常说，我们既要高度警惕“黑天鹅”事件，也要防范“灰犀牛”事件。
这里的灰犀牛，说的就是全球严重的债务问题。高企的全球债务，已经成为一头硕大无比的灰犀牛。
大家都明白债务这玩意儿只会越滚越大，根本无法就这么持续下去。大家也相信未来一定会爆掉，但并不知道什么时候会发生。
原因在于：目前全球主要国家的债务都相当于永续债。只要还的上债务利息，本金基本是可以不用还的。
所以各国都在通过借新还旧，还有各种降低利率的手段给自己续命。
后面债务利息能不能还上主要取决于两个因素，一个是市场上的利率水平，一个是消费这个缓冲器。
这里我们先说利率水平，同样的债务，利率水平高低不同使得你需要还的利息差异很大。
同样是100万亿的债务，5%的利息需要还5万亿利息，0.5%只需要还五千亿利息，利率水平低了还上利息会容易的多。
所以大家看到全球都在降息，利率水平也是越来越低，因为债务越来越大。
纵观世界可以发现，全球主要国家除了中国，基本都处在零利率的位置。
这意味着未来一旦出现危机，其他国家的货币政策除了降到负利率，能调节的空间非常有限。
为啥说消费这个缓冲器也决定了债务能不能还上呢？大家可以想想债务还本付息的利润是怎么来的。
自然是企业生产以后，卖给消费者产生利润以后来的嘛。
现在整个社会贫富分化越来越剧烈，导致了底层吃瓜群众越来越没钱消费。

啥时候贫富分化到吃瓜群众没钱消费，东西卖不出去了，生产的东西就会相对过剩。
富人消耗的日常消费品又非常有限，后面自然就没利润还债了。这时候经济就要硬着陆了，大家熟悉的经济危机也就来了。
要知道这次危机不是十年一次的调整，是1945年二战以后，这六十多年来的大调整。
正如我们在《通胀以后就是债务崩塌》里面说的一样，这是萧条之前的最后一次全球复苏。
后面复苏结束，通胀导致泡沫破灭，我们就不得不面对全球性债务坍塌这个事实。
这时候除了战争，也就只有负利率能拯救全球高企的债务水平，其实格林斯潘也意识到这个了。
未来债权人要为持有的美国国债付出利息，是迟早的事儿。
不管是负利率还是战争，本质上都是赖账。前者是借钱还要问债主收利息，后者是通过战争消灭债权人。
1940年也就是因为二战消灭了大量债务和产能，才有了后面重新借债的日子。
05 为啥这里提出房住不炒
很多人肯定觉得奇怪，为啥这两年我们多次提出房住不炒，而且最近措辞越发严厉。
先是在央行二季度的货币政策报告里强调了关于房子的部分，措辞从之前“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
变成了“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，新增了牢牢两个字。
2020年8月16日，银保监会主席郭树清又在《求是》杂志刊发文章，指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
为啥央行和银保监会不约而同的把政策指向房地产呢？原因还是债务，房地产是我们经济体系里债务最大的部门。
根据央行统计，截至2020年上半年，中国住户部门总债务余额人民币58.9万亿元。
如果按照14亿人口去计算，也就是我国人均负债4万多，这里面还有老人和小孩。
如果从杠杆率看更是惊人，我国住户部门杠杆率上升至55.8%。远高于新兴市场国家，接近日本和欧盟。
从过往经验看，当住户部门杠杆率超过65%的时候，将会影响到金融系统的安全和稳定。
所以我们才看到高层不断提出灰犀牛的概念，央行又在这里提出了“三条红线”。
大家也在新闻里总是听到，房地产泡沫已经成为威胁金融安全的最大灰犀牛。
目前全球债务水平高企，国内房地产债务近两年增速过快。一旦外部触发危机进入萧条期，会大大影响我们的金融稳定。
要知道我们这里提出房住不炒，近两年房地产业不断被压缩债务，本质都是为了降杠杆，而且也真的在实施了。
其实这和提出内循环道理一样，都是提前在为后面的外部萧条期做准备了。
去杠杆的目的就是为了降低这个领域的债务量，从而减少债务违约风险，和随之而来的连锁反应。
比如现在我们看到一些城市首付比例提高到二套七成，就是为了降低银行杠杆，防范风险。
同时国家还在不断引导资金流向资本市场，通过引导资金进入科技产业帮助制造业升级，让经济摆脱对房地产业的依赖。
要达成目标，最重要的是控制房地产的上涨预期。因为大家预期买房能赚钱，就会不断把钱投到地产行业。
一个地方房价从5000涨到1万，这时候总体风险是可控的，因为这个阶段多数是自住需求，首付30%这个安全垫也毫无问题。
如果从1万继续涨到1万5，很多人看到赚钱效应来了，就会把自己房子抵押了，或者借很多钱加杠杆去买房。
这时候虽然房价依然在涨，但都是外面借来的钱买的，买房人自己掏的钱非常有限，这里有点像股票的场外配资。
如果涨价再继续，涨到2万，我们就会发现全民炒楼的情况出现了，大家做啥都没心思了。
最后的情况变成，大家都拿着借来的钱和杠杆往里冲，绝大多数房子价格都是杠杆堆出来的泡沫。
这时候的楼市泡沫就已经涨过头，只需要一个很小的外力就能戳破，崩盘就是这么发生的。
我们知道有个经典泡沫曲线，一旦泡沫太大涨过头，后面必然泡沫会破。
这个涨过头的位置就在下面箭头狂热的位置。
所以走到贪婪的阶段，政策就会出台开始泡沫，根本就不会让你走到狂热的位置。
最好能在这个位置能让价格稳住横盘，最好小幅阴跌几年，逐步消化泡沫。
所以限购限贷以后价格曲线通常会走成“厂”字型，只不过上面那一横是微微向下倾斜的。
也就是每年阴跌一点点，比如2-4%，通过时间来慢慢消化泡沫。
后面价格回调到一定阶段，比如20%多，再让这批被限购限贷的购买力去护盘。
限购限贷通常是一对孪生兄弟，比如购买资质收紧，首付提高，房贷利率上升都是调控标配。
很多人以为限购限贷的目的是为了让楼市下跌，其实并不是这样。
限购限贷出台，意味着这轮已经要涨过头了，需要保护购房者的购买力了。
从限购开始算起，二线城市盘整四五年算是正常。为啥是这个时间？因为下波人需要四五年才能攒出首付啊。
所以你非要限购以后去高杠杆炒房，这里被套几年也没办法啊。
06 并不会出现暴跌
不过调控以后的阴跌，和很多人期待的暴跌完全是两回事，限购限贷锁价就是为了避免出现暴跌。
因为暴跌会带来剧烈的信用收缩，和随之而来的各种社会问题。
举个例子，之前你花了500万高杠杆买了套房，想1000万卖给别人。
后面那个人因为银行收贷，贷不出款拿不到钱了。你买的房又怕砸手里，不就需要赶紧卖嘛。
可你想卖给的那批人已经掏空了六个钱包，用尽了银行杠杆，这不就接不动了嘛。
问题本来价格就是虚高，接盘侠都掏空了口袋。人人都这么卖，直接不就砸崩了嘛。
楼市是边际定价市场，一个小区均价500万，在卖的就那十套八套。
上涨预期形成，突然有人来抢房，有一套600万成交了，全小区的定价就涨到了600万。
要是形成下跌预期，有人400万砸盘卖给别人了，全小区定价就变成了400万。
以前我们常说一句话，上涨无房源，下跌无刚需。一旦下跌就更没人买，大家都是买涨不买跌的。
没人接盘会导致楼市急速剧烈下跌，进一步导致信用收缩。
因为负债是刚性的，也就是保持一定的，但是资产价格是波动的。
在信用收缩的过程中，只有最先卖出资产偿还债务的一方才能安全的去杠杆。
随着信用收缩进行，资产价格不断下跌，刚性负债的前提下，越到后面被迫去杠杆的一方，权益损伤越严重。
这是一个恶性循环，所以后面就看到了连环爆，2018年的股市就是这个道理。
这样说完很多同学可能还是不明白，那我们再拿之前泡沫破灭过的日本打个比方。
你在日本泡沫破灭前花1000万买了套房，首付300万，贷款700万。
一看房价要跌泡沫要破，赶紧1000万转手给别人。在这里链条里，你就是最先卖出资产偿还债务的一方，安全落地了。
接盘你房子的下一个人同样是300万首付700万贷款。他赶上了泡沫破灭，楼价跌了一半，房子市值只剩500万。
除去亏掉300万首付，房子价值从1000万掉到了500万。因为还有700万贷款，所以权益变成了-200万。
由于没有破产制度，他的房贷还得继续还。负资产，现金流还得用来还债，怕是最惨的状态。
在资产价格高点花了大钱投资的企业，同样会掉入了信用收缩循环。因为贷款就需要抵押嘛，抵押物价格缩水一半咋办呢？
最终结果就是企业抵押物不足银行收贷，企业现金流断裂破产，后面就是降薪裁员，随之带来的就是普通老百姓收入的降低和断供潮。
我们说资产价格到了高位，最怕的就是信用收缩以后带来的连锁反应。
企业抵押物不足导致银行收贷，带来倒闭裁员失业潮和大规模断供。
之后进一步加剧资产价格下跌，企业抵押物继续缩水，这才是最可怕的恶性循环。
对多数人来说，买房都需要贷款。你买个房子月供1万，你赚1万5，咬咬牙还贷没问题。
但是你们公司突然倒闭，你的工资没了现金流断了又借不到钱，不就还不起贷款得卖房了嘛。
你一个人卖也无所谓，问题是突然一大批人都开始这么做了。卖的人越多就越没人买，价格下行就越厉害，这不就崩了嘛。
所以除非是泡沫破裂救不起来，没有任何国家会允许自己的房地产市场出现暴跌。
大家回忆下自己在新闻里看到调控的措辞，从也来都是稳地价、稳房价、稳预期。从来没听说过要让房价大幅下降。
在这里稳住价格阴跌逐步消化泡沫，同时逐步压缩房地产业债务规模，才是当下最好的选择。
尾声：

在过去很长时间里，房地产在国民经济中占据了重要地位。
亚当斯密曾经说过：“经济是靠需求拉动的”。这些年房地产就是最大的内需，因为能带动下游几十个行业。
现在因为债务问题，显然国家已经明确了未来的方向，要逐步摆脱经济对房地产业的过分依赖。
所以大家才看到一系列针对开发商的严厉限制政策，比如提高融资成本，压缩融资渠道等等。
这么做的目的也很简单，就是要让资本不再流向房地产业，转投其他行业，尤其是科技和制造业。
所以大家才看到针对资本市场的一系列配套改革，比如注册制改革就是为这个目标服务的。
这个事我们以前在《创业板的改革说了点啥》和《每次大改革都会带来大行情》已经展开讲过。
为了达成这个目标，后面必然伴随着一个牛市。道理很简单，资本市场和楼市一样，大家都是买涨不买跌的。
至于房地产市场，这里国家依然会贯彻房住不炒政策，毕竟再炒下去，真的要出事了。
下一次政策放松的时点如果我没猜错，大概率会在2022-2023年，这一年会发生很多事情。
因为房地产定位的调整，后面楼市也会出现显著分化，这次放松不会出现全国普涨。
只有能聚集人口的城市才有升值可能，而且城市内部也会出现分化。
豪宅和高品质次新金融化，老破小能跑赢理财就不错了。
这个事儿我们在《未来楼市会出现明显分化》里面也分析过理由，有兴趣可以看看。
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