Q&A | 中国人在美国买房常见问题，一定有你需要的！

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作为全球资产配置中的重要一环，美国房产深受中国投资人青睐。在买房过程中经常有很多相似的疑问。本期专栏就一些常见的买方问题做出归纳，帮助您更加顺利地在美国购买房产，最大程度降低您的购房风险。

1. 在美国买房对购房人身份有限制吗？

美国房地产市场成熟，对外国投资者持开放态度，一般来讲，任何人都可以购买美国房产。

2. 中国人可以在美国贷款买房吗？

可以。很多中国人使用大笔现金在美国购房的案例，让部分投资人质疑中国人能否在美国贷款购房。事实上，中国人也可以像美国人一样贷款购买美国房产，一般来讲，银行要求外国人提供的首付款比例高于美国人。另外，申请贷款买房比现金买房所需的材料更多，手续更复杂。如果您准备在美国贷款购房，请先咨询银行。

3. 美国房产的回报率高吗？

与国内房价的飙涨不同，美国房产的上涨速度是温和健康的。从长期数据比较中，美国房屋中间价格平均涨幅大约在7%-8%之间，扣除持有成本，扣除物价上涨的因素，大约保持在5%-6%。所以，理论上持有美国房产时间越长约会获得客观的利润。而且，美国房产的出租回报率大约在7%-9%，相比国内的1%-3%，收益非常可观。

4. 中国人在美国购房的房屋产权与美国人不同吗？

没有不同。都是永久产权，产权文件是统一的。

5. 在美国买房可以拿到绿卡或者签证吗?

不可以，在美国买房不会为外国人提供绿卡或者签证，购买者需要自己申请签证或者绿卡。

6. 美国房屋都有哪些类型？

美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house），联体别墅（town house），公寓（Condo）等。

7. 在美国购买房产可以以何种名义持有房产？

在美国投资房产，从法律许可角度来说，可以以个人名义，也可以以公司名义持有，根据您的实际情况来考虑。

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在美国以何种名义持有房产？

8. 在美国购买房屋的基本流程是怎样的呢？

美国房地产法律是州法，不属于联邦法，所以在不同的州购买房产，基本流程也会有所不同，下面MT律师事务所为您介绍新泽西州房屋购买流程简介：

买房邀约

买方向卖方提出报价，在卖方接受买方的要约后，我们可以说买卖要约已经形成。买方的要约中一般包括以下条款：

购买价是多少

押金要放多少

首付多少

贷款时限有多久，但是如果全现金购买则不需要有这条款

过户时间

有关于房屋检查等其他买方所要求的附带条件（包括是否在房屋过户时附带一些其他电器，窗帘等条件）

房屋检验

买方可以在卖家接受报价后聘请有执照的验屋师对房子进行检验。通常买新建楼宇的买家会选择不做房屋检查，但是为了保护买方的权益，我们律师楼还是建议买方对房屋进行检验。检验项目包括房屋结构，冷暖器，线路铺排，地下室氡气含量，以及白蚁等问题。

房屋买卖合同

如果买方的要约（Offer）是由经纪人帮买方准备的话，买方必须要确认要约（Offer）中包含：律师审查条款（Attorney Review Clause）。此条款给予买方律师收到签订完毕的购房合同后3个工作日或更长的时间来审查合同内的各个条款。此期间也被称为律师审查期。在这期间内，买方的律师会与卖家律师沟通和谈判条款的细节，反对或修改合同。买方的律师亦可以在这期间内要求加入某些对买家有利的条款。所以签订要约（Offer）后买方应及时联系买方的律师。

房屋贷款

如果签订买卖合同后，买方就可以申请贷款了。非美国公民和非美国永久居民的买家也可以在美国贷款，但是只有有限的几家银行会给贷款，并且要求严格。银行通常会要求买方出示在美国境内外的存款证明和境内外的其他房产证明。银行还会对购买的房产进行估价（Appraisal）决定房屋实际价格是否与售价相符，从而确保银行抵押物的价值。整个申请贷款的过程一般需要1-3个月的时间。

在拿到贷款承诺书（Commitment Letter）后买方要仔细检查承诺书中的条款，确认利息率和贷款额等重要信息后才签名给贷款方。有些贷款承诺书有附加条件银行要求买方在过户前要满足，所以确认买方的律师也有一份买方的贷款承诺书，确保买方可以在过户前符和银行的所有的附加条件。

房屋产权调查

签订买卖合同后，买方的律师会找专业人士对房屋产权进行调查，确认卖方有权出售该房产，同时确保房屋产权没有任何瑕疵。在过户（Closing）的后，产权保险公司会给买方一份房屋产权保险单（Owner’s Title Insurance）以承保任何可能潜在的产权问题。

过户

贷款批准，以及产权没有问题后，买方的律师，卖方律师，以及贷款方，会协调安排过户的时间和地点。双方律师会进行水费，税费等其他费用的清算，买方的律师一般会在过户的1个星期前给买方过户清单，并解释过户时买方需要准备的材料和金额。买方在过户前48个小时内，最好能再看一次所购买的房屋 (Final Walk-through) 。当产权过户后，买方会及时拿到房屋钥匙，并且可以开通房屋的水、电等其他相关账户。

过户后事宜

MT律师事务所会在每一个房产过户时，为买方提供书面的“过户后需知”，以提醒买方过户后应注意事项。

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9. 在美国购买房屋后需要面对哪些税务？

相比较中国而言，美国房地产相关的税务种类更多，情况更为复杂；但美国税务制度更加健全，鼓励适当合理地避税。因此，我们建议您在购买房地产前咨询MT律师事务所有经验的律师及会计师。

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美国持有房产相关税费问题

外籍人士投资美国房地产，不规划税收吃大亏

10. 在美国购房我是否需要律师？

美国房地产买卖涉及很多对于普通买方来说并不熟悉的潜在问题。买卖合同的准备及谈判过程是更是一个对抗式的谈判过程。有经验的律师熟知什么是合理的，以及什么是行业习惯或标准。通常一份对买卖双方都公平的房地产买卖合同是在双方当事人分别由各自律师代表下谈判的产物。

11. 我什么时候需要律师介入？

最好在签offer之前就咨询律师，因为很多条件条款（Contingencies）如果没有在下offer前就放进去，往往很难增加到买卖合同中。

12. 我能随时拿回保证金吗？

通常保证金是1000美金，若报价要约中的条件条款没有满足，买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。根据商业习惯，通常在大波士顿地区的房产买卖要约中包括违约金条款，该条款对买卖双方都具有约束力，若由于买方的原因买卖合同没有签署，买方损失保证金，卖方则无权要求买方继续签署买卖合同。通常这种情况下，买卖双方还需签署一个双方弃权协议。若要约中没有包括违约金条款，卖方可以要求买方继续履行签署买卖合同的义务，也可以要求买方支付卖方实际金钱损失及律师费。

13. 我是否应该购买产权保险？

麻州法律规定银行成交律师必须向买方保证对房屋过去50年的产权情况做尽职调查。而对于50年以前的产权情况无需做调查，除非50年以前的产权情况和目前的产权事件有联系。银行成交律师对于产权登记的行政错误、造假或缺少资格等调查事项没有尽职义务。而房屋产权保险则囊括了房屋产权50年以前及所有上述银行律师尽职责任之外的所有风险。产权人的产权保险费用在房产成交时支付。只要产权人拥有产权，产权保险一直有效。

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投资美国房产需要了解的规则很多，希望这篇文章能让大家有所收获，让您的美国房产投资之路更加顺畅！如果您有房产购买相关的法律和税务问题，请及时联系MT律师事务所，我们将竭诚为您服务，电子邮件请发至[email protected]，或扫描文末“MT律师事务所微信答疑平台”二维码进行咨询。

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