疫情下美国房东如何保护合法权益【后附：影响麻州房东最新政策分析】

在美国，房客一般会被认为是“弱势群体”。为了保护房客，美国各州的立法多少会更保护房客权益。但是在某些特定的时候，房东的合法权益也可能会受到侵害。

本文中，我们整理了房东在美国出租房屋的合法权益和注意事项，以及疫情下麻州针对房东和租户的特殊政策，希望可以帮助大家合法维护自己的权利。

美国房东如何保护合法权益及注意事项

▍聘请当地专业律师起草租房协议（Lease）

无论即将出租的房产在美国的哪个州，这个州是更偏向于房东还是房客，房东可以通过签订租房协议对房客进行有效的管理。租房协议就是房东与房客之间最能够协商并且相互约束彼此权利和义务的法律文件。为避免与房客发生纠纷和误解，合法保护彼此的权益，房东要把各种细节都落实在协议中。

这些细节一般包含：

房客对房屋使用用途、范围、居住的人数；
租金（金额，支付方式及时间），租期，押金；
房客能否在房屋中饲养宠物；
房客能否对房屋进行装修以及如何装修；
房东能否允许转租的行为；
房东可否将房屋进行分租（租给不同的房客）；
房客能否容留亲戚或朋友住宿；
房客能否在屋内开派对；
房东是否会定期检查房屋居住情况；
押金在何时退还以及什么条件下押金会被扣除；
如果发生房客违约的情况，房东享有什么权利；

……

房地产法在美国属于州法，因此每个州在房屋租赁的不同方面都可能有不同的规定。房东需要聘请当地专业的律师来起草租房协议，并将相关注意事项明确写入租房合同当中，从而避免日后房东房客发生冲突。并且，如若日后真的有矛盾冲突无法调和，房东持有明文规定的租房合同也有利于矛盾的妥善合理解决。

▍房东对房客进行背景调查（Background check）

这一点往往是很多房东忽略的。在美国，房东不能因为房客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况（比如残疾）、家庭状况（比如小孩多）等原因拒绝出租。房东的出租广告里也要避免包含这类的描述，否则会招惹麻烦甚至可能会以歧视为由被起诉。但是，房东可以拒绝出租给信用不好或者没有信用记录的人、工作不稳定的人，甚至是饲养某些宠物的人。很多房东在美国购房后出租房屋时很少对房客进行背景调查，这就给了一些信用不好或者那些欠房租还赖着不走的房客有了可乘之机。

背景调查可以通过让房客填写一些个人资料或者信息表，让房客提供其一些个人信息，例如社会安全号（SSN）、职业、年收入、家庭成员及联系方式等。SSN可以查到对方的信用状况，职业情况也可以判断对方收入是否稳定。除此以外，房东也可以聘用专业的公司可以对房客进行背景调查，其中包括犯罪记录、信用记录等，针对房客的工作或职业情况，该背景调查公司还可以直接联系房客的工作单位以确认其提供的信息是否属实。这种背景调查在美国是比较普遍的，这一点在疫情背景下显得尤为重要。同时，详细的背景调查能够相对降低日后房客无力支付房租，甚至是恶意不支付房租的行为，减少房东的风险。

▍合理扣除房客的押金

虽然美国各个州的房地产法可能有不同的规定，但是一般都允许房东基于当地法律或者租房合同扣除房客的押金。一般来说，房东可以扣除房客搬离后的清洁费用。如果房客对出租房造成一定损失或者有拖欠租金的行为，房东也可以合理扣除押金。但是需要注意的是，房东扣除押金时要有理有据，保存好相关凭证，以便房客后续索取。如果扣除相关费用后，押金仍有剩余，房东也须将剩余的款项退回给房客。

▍在发生紧急情况时，房东有权进入出租房

在一般情况下，房东在房屋已经出租的情况下，是不能擅自进入出租房的。或者，房东必须提前一段时间（大多数是提前24小时，看各州具体规定）通知房客。但是，大多数州都有一些关于紧急情况的规定，在某些紧急情况下允许房东在房客不在的情况下进去房屋，不同的州对于这些“紧急情况”的规定可能不太统一，常见的情况包括：特殊情况下的漏水、房屋发生火灾或其他重大事件时等。

针对这种情况，我们建议房东在租房协议中最好列明在何种情况下房东可以进入出租房，以免日后带来不必要的纠纷或争议。需要提醒各位房东的是，在未经房客允许的情况下进入出租房，房东可能会面临严重的法律后果。

▍房东有权在特殊情况下通过法院程序驱逐房客

当遇到有以下这些行为的房客时，房东保留好相关证据，可以通过当地的房源程序对房客进行驱逐：例如拖欠房租、严重破坏房屋、租约终止后仍拒绝搬离等。需要提醒房东：法院作出判决前，房东一般都不能进行“自行驱逐”，如把房客赶出门外、把房客的行李丢出门外、擅自换门锁、擅自断水断电或者断暖气等方式。在美国，房东必须通过法律程序进行驱逐，但是各州针对房东该以何种方式驱逐租户的法院程序规定有所不同，例如有些州房东需要先去法院申请驱逐令，然后才能通过Sheriff驱逐房客。因此，如果房东真遇到需要驱逐租户的情况，最好咨询相关专业律师，按照正当程序依法行事。需要注意的是，疫情期间，美国疾控中心（CDC）发布的全国范围内的驱逐暂停令让房东无法驱逐某些租户，此命令一直有效至2020年12月31日。

▍发生任何法律纠纷，建议找当地专业律师

一旦房东与房客发生法律纠纷或者争议，如果已经无法和平协商，不要自己想办法去处理，建议一定要找专业律师，尤其是涉及事项比较严重的时候，例如房客在屋内受伤、拖欠租金金额较大等。我们遇到很多房东直接处理的案件，由于房东对当地法律法规不了解，给自己带来不利的结果。

疫情下，麻州针对房东和租户的最新政策

随着疫情的变化，美国联邦和州的相关法律以及执行细则也有可能不断更新，MT律师事务所不保证其准确性和时效性。如果您需要对您的具体案件进行咨询，请直接联系我们。

▍房屋登记处（Registry of Deeds）关闭

由于疫情影响，各地的房屋登记处可能会有临时关闭的情况发生。在麻州，房屋成交后，律师一般会在成交当天向房屋登记处登记成交文件。现在由于房屋登记处的临时关闭，很多房产交易无法在当天进行登记。这种情况下，我们建议房东购买业主产权保险（Owner’s Title Insurance）。现在各大产权公司的这类保险都覆盖了房屋成交之日与产权登记之间时间差的所有风险，这样能更好的保障业主的权利。

▍10月17日起，麻州房东可以再次驱逐租户

根据2020年10月17日最新消息，麻州之前由于COVID-19疫情的影响，用于保护付不起租金的租户免于驱逐的驱逐暂停令终止。这意味着，麻州的房东可以再次开始驱逐租户。

虽然麻州的驱逐暂停令不再有效，但是美国疾控中心（CDC）之前发布的全国范围内有效的驱逐暂停令仍然有效。CDC发布的驱逐暂停令仍然让房东无法驱逐某些租户。CDC发布的全国性驱逐暂停令并非自然适用于所有租户，而是有一定条件的。首先，CDC的此项全国性驱逐暂停令保护在9月4日至12月31日的租期内满足条件的租户不能被房东驱逐，租户需要满足的条件包含收入情况、无法支付租金的原因等。租户需要根据CDC公布的条件和程序进行申请且获批后才能适用此命令。但是，租客仍有可能因为犯罪行为，危险行为，财产损失或违反租赁条款而被驱逐。

如果被驱逐的租户因被驱逐而感染冠状病毒，则违反CDC指令的房东可能会被处以最高10万美元的罚款，最高一年的监禁或两者兼施。如果被驱逐的房客死于冠状病毒，则房东可被处以最高25万美元的罚款，最高一年的监禁或两者并罚。

CDC发布的驱逐暂停令内容比较复杂，以上仅为简要总结，如果您对此有任何疑问，请直接咨询MT律师事务所。

▍疫情下紧急住房援助

为了帮助在疫情下无法按时收到租金的房东，麻州的住房和社区发展部（Department of Housing and Community Development）向特定的房东提供紧急住房援助。如果租户在COVID-19期间由于失业或其他情况导致家庭收入降低，他们可以参加麻州的两个计划：The Residential Assistance for Families in Transition (RAFT)和Emergency Rental and Mortgage Assistance (ERMA) ，一旦符合标准，租金会直接支付给房东。关于申请的标准和细节，请参照麻州政府网站：https://www.mass.gov/info-details/information-for-landlords-on-emergency-housing-assistance

我们建议无论是房东还是租户都要有良好的沟通，遇到任何难处都要先协商解决。对这些问题的事前预防和事后处理，靠一己之力或道听途说的处理方式都很难圆满解决。如果遇到无法调和的矛盾，建议您咨询当地的律师，以免合法权益受到了侵犯。MT律师事务所擅长房地产成交、租约审查、房产交易结构设计以及相关配套的税务服务，如果您需要房产相关咨询，请通过以下方式及时联系我们：：

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