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去年因为工作关系，举家搬来美国，而最近我们刚在这里买下人生第一间房。或许我们来得不是时候，没想到人生中第一次购屋，竟是在美国 COVID-19 疫情肆虐下完成的，过程当中，更经历了许多令人印象深刻的事。
趁记忆犹新，来分享一下我在疫情中买房的经验：
为什么我们要在此时买房？
最近美国疫情严重，也不知何时才会结束。若非必要行程，每天我们足不出户，一家三口关在小小的公寓里，都快闷坏了。就算偶尔出门散步，也因害怕遇到（没戴口罩的）人而心惊胆战。心想，要是能有自己的“后院”，可以自由走来走去、不用担心遇到人，还可以种种花、除除草、带小孩玩玩水，该有多惬意啊！
再来是“隔离消毒”的问题：我们在居家避疫期间，所有的食材生鲜都是由外送员送到家门口，我们在玄关用消毒纸巾进行消毒；若是可以洗的（例如整瓶的牛奶、密封包装的食物、蔬果等），也都会先拿去厨房用泡沫洗过（要记得洗超过 20 秒）！
但因为我们公寓的玄关空间是还在“家里”，没有隔间，每次都要连地板都消毒过，非常麻烦。另外若要清洗，还需要将还没消毒过的东西拿着经过客厅，才能到厨房清洗，整个就是明显的防疫破口啊！令人相当焦虑（没错，我们家是滴水不漏防疫派）！
这时就会想，如果家里有自己的“车库”，里面可以放工作台跟水槽，便可以把东西在车库都处理好，只有干净的东西才能进家门，那就太完美了！
于是，我们搬家的动机明确，势在必行！
美国买房或租房，没有一定的答案
美国房租实在有点贵。我们去年（2019）来到美国华盛顿州后，初期的租屋是 2 房的公寓，房租每月大约1550美金（各州、城市房租不同，但人多的地方就很难便宜）。
乍听之下，这租金好像快跟在这里买房（假设独栋 3 房）每月要缴的房贷金额差不多了！以传统华人的直觉来说，当然是买房好咯！不过且慢：如果要精确一点，还要考虑当地的房屋税、贷款利息、折旧等等──尤其美国的房屋维持费用（特别是相关税率），通常远比中国要高得多。
所以，还是先利用网络资源好好估算一下，比较实际：我们用外居乐上的信息考虑了当地的贷款利率跟房屋税等因素（但应没考虑房价涨跌、折旧），算出我们大约在 4 年后的持有的房屋净值（Home Equity =房屋价值减去贷款没还的钱），约可以跟租房 4 年所付的钱打平。因此笔者得出如果自己要在美国住 4 年以上，就可以考虑买房咯！
美国各地房价差异大
目前（2020 年 9 月）全美国房屋估价中位数（不限坪数、区域、屋龄），大约是25万美金（约170万元人民币）。我们物色房子的区域，中位数房价则大约是45万美金，跟全美中位数相较之下算是贵的。
但话说这房屋总价有种熟悉感──貌似跟我们国内以前住的差不多啊！然而如果跟西雅图、硅谷的圣荷西这些大城市比起来，我们这边（华盛顿州某城）根本就是“穷乡僻壤”啊！
令人赞赏的一点是，美国的房价十分公开透明：因为他们有房地产房源共享系统(Multiple Listing Service)，它从刊登到买卖、甚至租屋的信息都包含在内。且美国不太有“建商作假交易把价格炒高”的问题，所以可信度大大提升。
但当然，因为信息透明，也面临到隐私的问题：只要地址被别人知道，任何人上网都可以查到你家房子当初是花多少钱买的。
疫情下的美国房价：不跌反升？
很多买家会期望疫情对房市有影响，而暂缓购买脚步，等待下跌后置产。但从目前情况看来，美国房价却不跌反升！这状况有一些可能的解释：包含联准会 (FED) 降低利率（房贷利率也会降低）、卖家不愿降价释出、独立空间需求上升等等。
至少在我们的区域（华盛顿州），释出的物件经常在1、2天内就进入 Pending 状态 （指卖方已接受买家出价，开始交易流程），显示市场仍颇热络。我们的经纪人也认为现在我们居住的区域“刚性需求强烈”，建议我们加快脚步出价，否则喜欢的房子可能很快就被买走。
值得探讨的是，美国的纾困方案提供屋主可以暂缓缴纳房贷（最多一年）的机会。方案结束之后，是否会有许多房子面临被法拍的命运，进而冲击房市，则较令人担心。
以下，就来按照我们在美买房的过程，介绍实用的注意事项：
在美国买房前的准备
1. 准备头期款
在国内买房子，通常都需要准备30%以上的头期款，银行才会核贷。在美国则是天差地别：一般房屋贷款，最低只要准备3%就可以贷了！（没错，我第一次听到也大惊）不过，如果头期款低于 20%，每个月都要支付一笔可观的贷款保险费 (PMI Premium)，直到付满 20% 为止。因此如果手头现金足够，付 20% 以上的头期款还是比较好的选择。
同时也要提醒：买房始终是必须量入为出的事情，如果没有稳定的工作收入、一定规模的存款，即使以极低自备款成功申贷，也难保不会遇到象是次贷风暴时，大量房屋跌破购入价格、屋主房贷付不出来遭到法拍的悲剧。最好在申请贷款 2 个月前把资金准备好（汇入你在美国的账户），好避免这些问题。
2. 准备额外的结算费用 (Closing Costs)
除了头期款之外，买房时还需要支付“各种手续费”，其中包含：贷款手续费、托管费、政府登记费、产权保险费、转让费、鉴价费、地产税等等。一般估计这些费用加总起来，大约是房价的2%-5%。
另外依个人需求，可能还需要准备一些额外支出，如：验屋费、地毯清洁费、换锁、因应疫情的居家打扫消毒等。
如果要额外买家具，或是像我们一样买一堆居家五金机械（除草机、修边机、高压清洗机、梯子、推车、冷冻柜……）那就要再准备更多预算了！
3. 决定房屋类型
当然，我们也要决定房屋的类型。美国常见的房子有下列几种：
独栋别墅 (Single House)
独栋别墅是美国最常见的房型了！它是完全属于自己的独栋房，有自己的前院、后院。住起来爽度 100 分！不过虽然房子是独栋的，但多数社区都会有管委会 (HOA)，规范社区马路上能不能停车、能不能出租、能养几只宠物等等。每个月也可能要缴管理费，来维持整个社区的营运。
联排别墅 (Townhouse)
联排别墅跟独栋别墅很像，一样有自己的土地、前后院；只是墙跟隔壁邻居是共享的。联排别墅通常会比独栋别墅便宜，但联排别墅的社区通常必然会需要缴管理费，每月同样会有一笔额外支出。
康斗 (Condo)
康斗其实是一种产权形式，而不是房子的建筑类型。它泛指“有公设”的集合住宅，其实就跟国内的“大楼华厦”很像！但它的建筑形式有可能是大楼、公寓或连栋房。康斗的管理费通常会比较高。
4. 想好需求
我们开给经纪人的需求如下：
  • 独栋房（这是一定要的！）
  • 3-4房，2 卫以上、室内面积1800平方英尺以上。
  • 要有良好的采光。
  • 要有后院，且后院要有篱笆。
  • 学区评分要在 7 分以上。
  • 社区管理费不要太贵。
开出需求后，接着就是看房了。在疫情之下“看房”，有许多让人意想不到的经验，这些故事就留待下次分享咯！
-E N D-
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