场主买房记！终于开始更新啦，本章主要分成几个部分，地产扫盲之中英文名词解释，和美国地产买卖流程解释，帮助大家先了解一下买房选房思路以及说一说我的感悟。不知不觉，写了7000字……文章超长预警，阅读完大概需要19分钟！
看房一年，买房俩月了，上上周终于过户了，算是半个专家，有什么不对的欢迎指教，但是我觉得我基本上上升到0.75个专家了吧……

场主奥斯汀买房记系列
序章
中英文名词解释（就问你什么是HOA吧）
奥斯汀地产情况介绍（这个可以展开讲5章）
买房流程介绍（毕竟大部分读者没买过）
场主开始买房时如何理清思路~

如果你对地产很熟悉了的话，或者只是想看个乐呵，可以直接去第四部分看看……我累死了！
No.1
中英文名词解释
首先，抛出三个同义词：

Agent，Realtor，Broker：地产经纪人
我还记得我缠着别人问了10分钟这三个词有什么区别……概括来讲，你只有上课拿到了执照才能成为地产经纪人（Agent），Agent给某组织交钱能变成Realtor，Agent做久了变成牛逼轰轰的经纪人就变成Broker了。Agent都是挂靠在Broker下面的，但是各位买房的话知道他们是地产经纪人就行。牛逼程度Broker>Realtor>Agent。
Commision：佣金
这里涉及到美国地产经纪人（中介）到底怎么赚钱这个核心问题。买卖房子都有各自的经纪人，经纪人赚房价的3%，两边一共6%，都是卖家出钱，卖家出钱，卖家出钱！从卖家最后应拿的钱里扣。计算题：一套房子30万，买卖经纪人拿多少钱？谁付钱？答：各拿9000，从卖家收款的30万里面掏，所以实际卖家进口袋是28万多一点（不加其他过户杂费）。PS，也就是说你买房子成交前经纪人都是拿不到钱的，所以经纪人最讨厌你脚踏两条船，等于前期的都白干了~
租房子佣金一般是两方agent拿第一个月房租的35%。公寓的话每个公寓不一样，比如介绍你到某一个公寓，有一个推荐人填某人，这个人如果是经纪人ta是可以拿钱的！
当然，如果公寓租不出去，也可以找到经纪人帮忙推广。比如这个公寓租不出去，就给经纪人的返现比较多，经纪人去帮公寓租给学生，这就是为什么黑心中介一边打着“不收中介费”，一边还把广大留学生往南边的破烂小区引的原因了……我觉得对留学生打广告说“不收中介费”就有点恶心~完全是基于信息不对称这么说的。
租房子也可以找中介，说不定能返你点钱呢。我当时来找Jennifer， Jennifer特别熟悉每个小区什么情况，物业怎么样，有没有跳蚤，贵不贵坑不坑什么的，特别靠谱！三年前她还带我们去公寓开电来着，人太好了哈哈。
Rebate：返点
返点这个事吧，刚刚已经把经纪人的赚钱方式讲清楚了，这就涉及到这个行业一个永远不会放在明面上的秘密：Rebate返点。我看市面上的经纪人一般会有这么几种做法——走量，自己也没什么能耐，返现超级高2%；没太多客户，但是也会给你返现，期待你推荐更多客户1%；还有一种经纪人，自己有超强实力和能力，一般不返点，实在要问也返一点也是可能的。

我有个朋友在达拉斯买新房，问当地一个agent，人家直接说，你只是让我写合同什么都不管，那2%，如果你想让我帮你参考新房什么该加装什么不该，那1%。但最后还是对我朋友爱理不理……我朋友一怒之下换了一个agent（狗头）。
买房这事情就是跟着对的人走，我建议如果你很懂，知道自己要买什么房，尤其是买新房的朋友，找个返点高的agent得了
；如果你不知道自己要买什么房，尤其是想跟着专家买投资潜力比较好的房子，那返点其实吧，少或者没有都行……毕竟经纪人也是要付出劳动的，尊重一下对方的劳动成果是理所当然的。

总之：
1）如果想询问有没有返点，
那你上来就问，别拖到成交再问
；

2）新房千万别觉得就可以不找经纪人了，哪个builder建筑商造的房子脆，哪个加装的东西其实对你出手这套房子不利，这都是经纪人的经验。不找经纪人，卖房子的销售也不会把这部分给你啦……
3）问问返点也不会死，一定要开口问问！（一来就问）万一呢，要是有0.5也是好几千呀！
Buy, Sell, Lease, Rent，Pending: 买，卖，租，房租，待定
几个常见的房屋买卖动词、名词和状态。其中Lease这个词很有意思，你可以做名词：租约，也可以做动词，Leased租出去了，Rent一般来讲是说房租。神奇的英语，国内学英文没怎么说过Lease。如果一个房子买卖双方已经看对眼了，就会进入Pending待定状态，除非买家不想要了或者贷款没做下来等情况会变成back to market返回市场，卖掉的房子之后都会变成已售Sold，已售的房子一般Zillow是不会留着照片的，但是Trulia这个网站可以，可以试试。
Offer, Inspection，Appraisal, Closing，Title: 出价，检查，估价，过户，产权

这几个词涉及到房屋买卖尤其是二手房买卖的步骤。如果你看好一个房子，挂出来的要价是30万，你可以和你的经纪人商量下一个offer，也就是出价。你可以出29，31，34万等等，最后卖方评估大家的出价决定选哪个。在供需平衡的时候，一般一个房子最后的售价会低于要价。但是在奥斯汀，呵呵，场主加了3万都没拿下房子，你可以感受一下这个房地产市场多可怕。
一般来说，大家倾向出价高的买房，
其他考虑因素还有：
贷款比较好做的、
免除了一些条约的、
全现金的（更快过户）
如果你的房子顺利被卖家选中，之后会进行一些步骤，比如检查Inspection，看房子有没有问题，“估价”Appraisal，主要是银行判断要借你多少钱的步骤，贷款或者全现金搞定就可以过户Closing了，这时候要交给产权公司处理你的产权，也就是Title。（你的车也有title，应该不难懂吧）
Mortgage，Conventional 15y，30y fixed：房贷，30年，15年固定利率
房贷这里我们只解释传统的15年、30年固定利率。这段时间房贷都是史低，不到3%，一年前大概是4%，你算算，我每个月是不是可以节省一百刀？有朋友问我贷款贷多少合适？基本上银行会看你的所有负债（其他贷款信用卡还款最低额等），所有负债加一起不超过收入的43%-50%。举例：月收入1万，那么所有负债不要超过5000，也就是说贷款估计最多每月4000吧。
一般来说，第一套自住房的首付大于等于20%就可以了，少了要多交一笔钱，多了杠杆用得不划算，比如我们买40万的房子，放了8万首付，是一个比较常见的情况。如果你是全现金？当我没说。（投资房一般是25%甚至30%的首付）当然，为了减小之后的还款压力，或者你根本贷不了这么多，首付大于30%也是很常见的情况。
考虑到之后朋友们月供可能会吃力，首付放多一点也是很常见的情况，当然你少放一点多的钱用来投资也是极好的。
现在看房软件上都会帮你算的
Zillow, Redfin：北美两大看房软件
场主自己用Zillow，朋友用Redfin，都挺好。上次有个来我家买二手货的朋友问我家租的房子在哪里可以看到（我住的一个联排独栋带前后院）……Zillow呀,一刷就有。
Zillow还附带各种市场分析啥的，可以参考，不一定准确。

Zillow和Redfin都是从经纪人自己用的平台MLS上扒下来的数据，这就导致：1）可能会没扒下来 2）可能不及时。Zillow上一般不会包括一些只有经纪人能看的留言，比如“周一三点前交offer哦！”这种话，只会带房子的描述等肉眼可见的信息。
对比一下经纪人专业平台的信息：会写分成、怎么进去看等等
接下来，是很大一个部分，美国的房屋类型。

Single Family Home
：国内常说的“别墅”，就是独栋啦。这种房子带院子，买下来是带地的，也就是说你有权在后院地表干任何事，当然交税也会交土地本身的税（土地+房子价值）。

奥斯汀常见的一层楼SFH，非常普通的房子
Townhome：一般是国内说的“联排别墅”，一般旧金山、阿姆斯特丹等大城市比较常见。大家都竖着建，分享墙壁，这种一般来说不带院子，也不带土地，交税只交房屋本身的税。当然，也有Townhome不共享墙壁，但是不拥有土地，这种Townhome叫Fee-simple，没啥院子，但是也挺好，税费大概是Single Family的三分之二，毕竟地不是你的。（当然你也无权改造不是你的地，不能放个狗窝啥的，好处是不需要除草，少维护！）
比较常见的Townhome，
共享一堵以上的墙面
比较常见的Townhome，不共享墙
一般称为detatched 或者 fee-simple
Condo：和公寓有关又没太大关系。一般来说Condo的层数和楼数都不受限制，那种高层公寓里面的一间就是Condo，Condo和Townhome最大的区别是四周的墙壁到底归不归你管，一般来说如果是归你管的话就是Townhome。不过在实际合同中，condo和Townhome经常混淆，大家就知道有这两种分别就好……
所以说大家在国内不出意外住的都是condo哈哈
Duplex/Triplex/Fourplex：比较神奇的房子类型，一块土地上一栋房产分成了两个联排、三个联排甚至四个联排。这种户型比较少见，尤其在奥斯汀的市场上Duplex基本上是上世纪80年代以前建的。但是这种房型有非常好，用一栋房子的钱买两栋房子，一套自住一套收租金是不是爽歪歪？场主之前看上一套50万的duplex，每个月还可以收2000左右的租金，但是人家卖的飞快……我现在住的也是一个Duplex的一边，有自己的后院，和邻居分享前院，超级爽！
Duplex示意，一个业主，两个房子
一次买俩，收租爽歪歪
总之大家可以抉择一下自己喜欢哪种，如果需要大院子，果断SFH，如果不想天天割草没事就被投诉，那Townhome，如果喜欢市中心的高层，那Condo也行。

吐槽，越写越长，怎么都3000字了，我醉了。终于讲到这里了！

接下来讲讲我们看房子的时候常见的一些物理条件。

打开Zillow，一般来说最直观的就是这些信息：
Type，房屋种类，上面已经解释过了。
Story：层数，一般奥斯汀的房子都是1层或者2层，3层比较少见……相信我，你也不想爬3层。而且搬家具很麻烦。
Year Built，一般来说，新房子十年之内有保固期，超过10年的房子可能会有一些大大小小的问题。最好还是买2010年以后的房子维护比较少，屋顶和地基一般都也在开发商保固期内。而全新的房子也可能会有一些问题（比如电路没接好~之类的）。
Parking
：车位。有一些房子是不带Garage车库的，而是Carport就是顶上有篷那种，哪种好不需要我说吧。

HOA：全称是Home Owner Association，一般是一个区域的业主共同成立的委员会，委托物业公司对公共区域进行维护。比如小区公共的草皮，游泳池等等。一般来说比较老的SFH是没有HOA的，新的独栋每个月会收取一些，一般也不贵。像截图上这个房子每个月就4刀，可以忽略不计……Townhome分摊面积大，一般来说每个月100-200的HOA都是正常的。至于Condo HOA就更贵了，300到500都是可能的。所以HOA是买房一个很重要的指标，当然每个HOA包的东西不一样，如果包了水和垃圾杂费，其实也是省了这部分费用的。（比如我一朋友，看中的房子HOA高达500刀，但是每月HOA包了一部分墙的保险和水费，每个月省了200+吧至少）
SQFT
：平方英尺。和平方米的换算大概是*0.9，我们常住的2b 2b两室两卫的公寓一般是800-900 sqft不等，换算过来就80平米左右。

Lot：占地。常用的单位有SQFT和Acre英亩。一般来说0.15 acre的占地后院就相当相当大了。场主之前看了个占地0.35英亩的房子，那个后院，啧啧，可以踢足球了！
还可以看的一些信息：
最后讲两个中国人比较在意的点：

朝向：一般来说美国人不太看朝向。因为德州真的要坐北朝南的话，会非常非常热，夕晒+白天的阳光直射可以保证你电费破千！在这种情况下，场主觉得不是特别对朝向有要求的话，家里有足够的采光就好，不要太要求朝向。（看房记得把灯全部关了，才知道采光如何）
灶台和抽油烟机：美国很多房子，灶台是不通燃气的，家里甚至没有天然气管道，所以一定要确认一遍灶台是不是燃气。（场主真的好烦蚊香灶台！！）另外美国有奇葩的抽油烟机，它可能，根本不往外排气，也可能，是往下排气的！所以看房一定要检查烟道在哪儿，通不通到室外。
终于写完了最基础的中英文名词解释……之后的文章如果方便用英文的我会直接说英文！勿怪……
希望你们还在看~这个中英文名词解释我至少写了3天吧……
No.2
奥斯汀地产情况
奥斯汀这个市场，房价升值很吓人，去年8月到今年8月，房价中位数上涨了11%！这是什么速度，绝对能跑赢通胀。而且，随着最近各种大公司来奥斯汀建厂扩张，这是逐渐加州化啊。不过奥斯汀本来就有“硅丘”之称，德州想建小硅谷也是可以理解。
奥斯汀主要科技公司分布
目前，奥斯汀（市内）的房价中位数是35.5万美元，成交的房价中位数在42万左右，也就是说，要买到一个像样的至少1800尺的房子，40万是比较靠谱的预算。
很多人可能会想，现在房价肯定在高点上，我呵呵，你是没看过奥斯汀历史房价走势吧……感受一下，稳当不。只有更高，没有最高！
总而言之，对这个市场我就不多讲了，考虑到大部分朋友要读我这篇文章应该是想买第一套自住的房子，我想主要讲讲我们中国人（华人）扎堆的地方。

学区导向：Asia Market周围一圈，78759邮编地区；Hmart后面Avery Ranch地区78717；Round Rock市；Westlake地区78746邮编地区……这几个地方是奥斯汀传统老学区了，俗话说亚洲人多的地方学区就好起来了，这几个地方中房价最“便宜”，最新兴的地方就是Avery Ranch，Round Rock离华人超市太远不考虑了~所以场主之前也一直在这里看房，房价也水涨船高~至于其他老牌学区，像样一点的房子直奔80万……
可以看见华人还是在白人多的地方混
通勤（公司）导向：比如你在南边工作或者在市中心工作，去Avery Ranch买房子也太远了……不如考虑一下周边的好房子。
特定要求导向：如果你特别喜欢某个地区，或者喜欢湖景，你可能会考虑在这个地方买房子，比如场主来奥斯汀以后一直住在Far West 78731地区，我之前也的确想买，不过这里的房价的确太贵了。最后因为没抢过别人所以放弃了。
每个地区有每个地区的风格，建议大家多走走看看，看看那里的街坊自己喜不喜欢，了解那个区域的价格，可以用Zillow等软件快速直接地了解一个地方在售的房源和它一般正常的价格。
No.3
买房流程和费用
直接找了两张图：

其中要注意的是，Pre-qualification贷款资格预批要在一切开始之前就准备起来，特别是你首付的钱要放在银行里静置两个月，否则就很麻烦。Pre-qualification贷款资格预批找别人做一般是不要钱的，会和你的出价一起给到卖家经纪人，证明你有这个经济实力。
如果是贷款的话，一些杂七杂八的费用会占到贷款额的1%到2%左右，也就是说我贷30万的话需要3000到6000不等的杂费（律师费、检查费等等），所以一定要留足首付，搞清楚自己的预算是多少。
买新房子的话……以后有机会再讲。
No.4
场主的买房思路和需求表
终于可以开始跟大家讲买房子本身了……我是5月的第一个星期被房东告知，9月底前必须搬走，因为他父母要回来啦~感受到漂泊的痛苦。因为我本身租房租了一个Far West的Duplex，两个房子拼一起，算了一下房东每个月租金就有$5000+，感觉要是买这种房型收租很开心，能够把自己贷款填平，于是一直尝试去找Duplex这种双拼户型，同时在顺带看市面上78717 Avery Rach附近的房子，但是还是尽量在78731 Far West寻找价格在40万左右的房源。
我和场主公还没结婚，要孩子估计也是几百年以后的事情了，为了几年以后的小屁孩多交几年的房地产税实在不值得（奥斯汀的地税在1.9到2.9不等，学区好的地方地税也不会便宜），又因为我俩都在北边上班，找的房子就没有南于Far West过。
我理了自己的一个需求表，是按我心里的重要程度来排的，建议大家也去做一个，因为什么都想要的话，房子100万应该也不能拿下来（狗头）。
项目

分数

位置（包括通勤时间、超市距离）

街坊安静、感觉、安全程度

屋子大小、年份和户型

价格（最高预算是50万）

厨房案台和燃气、烟道

采光

院子大小

这张表在我心里是虚拟的，每次和场主公看完房子都会啧啧评判一番。各位可以发现我们没有把学区放进去……因为找一个好一点、能升值的房子，过几年卖掉换大房子是我的思路，这样只要第一个房子过得去满足我的基本需求就好~院子和采光在我心里就只是加分项，而学区我就完全没考虑了~
5月初，我和场主公开了一个共同账户，把首付放好。6月初的时候，我们就开始正式看房了。第一个正式看的，想下合同的房子是13917 Turkey Hollow trl, 78717，长这样：
基本信息：

挂牌价格：42万
户型：4b 3b （还带一个正餐厅和一个楼上的Game Area玩耍区）
大小：2600+ sqft
年份：2012年
我喜欢的点：后院是和绿带一起的，不会有其他房子，景色不错，户型也不错，售价合理，而且在78717很好的位置，5分钟就到Hmart很方便。
当时我们在屋子里我和场主公就想下单了，我们的agent告诉我们：那你去找Lender贷款经纪人要一份Pre-qualification贷款资格预批信。
我清楚的记得那是一个周五的下午，我和一个贷款经纪人打电话已经是3点了。当时我们俩的身份都还是F1，H1B甚至没有批准，贷款人就说情况不太清楚，需要银行答复，可能需要到第二周才会有消息。
而且贷款人说我们的首付在银行里放的时间太短，可能会批不下来贷款
。这两个因素导致我们无奈之下只能先等银行批复再进行下一步操作。

等到第二周的周三，贷款经纪人终于给了回复说Pre-qualification贷款资格预批下来了~然而我们看的这个房子已经没了。（没错，上市4天就显示已经有multiple Offer多个出价，房子就待售了，奥斯汀的市场此刻在我心中无情给了一锤子）
最后，这个房子卖出了44万，买家加价两万才把房子买下来，我想这和房子是10/7/9学区也不无关系。就这样，我和我第一个看上的房子失之交臂~
终于，我和场主公总算是做好了准备，真正可以开始看房买房的辛苦旅程了。

下一期，我会讲我6月份看的所有房子和我的出价以及中间发生的所有事……希望这个系列对大家有点用吧！喜欢的话点个喜欢！难产的文章，最后写了7000+字呢……谢谢改改又几个小时没了我哭了！

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