“升值市场”的5种现金流方式

首先我要说的是，我在波特兰的投资区是一个拥有房地产的好地方。也就是说，像许多西海岸和东海岸的都会区一样，在这里很难买到现金流充足的出租房产。这是一个“升值市场”，不一定是一个“现金流”市场，我特别指的是封闭市场，这是需求较高的地区，通常上限利率低于5。我们想一下，如果房产在扣除所有费用后的回报率为4-5%，抵押贷款利率为4-5%，那么现金流实际上只来自首付。事实上，这只存在于你只支付利息的情况下，分期偿还贷款会导致负的现金流，除非你有足够的钱来抵消分期偿还部分的付款。这种情况使得为现金流购买租金成为一个困难的命题。

以下是我们在过去8个月里增加10套现金流租赁单元的一些方法。

1、水电费账单

在我们的多户住宅市场上，目前的一个共同趋势是支持公用事业账单。大多数住宅不单独计量用水，大多数计量单位并不是单独计量水的。在波特兰，由于“大管道”工程，水/下水道成本是一笔很大的开支。我们的复式公寓一般每个季度的账单是450美元，将这笔费用转移给你的租户是创造一些现金流的好方法。我们说的可能只是每月100-200美元的额外净收入，但这对波特兰这样的市场来说意义重大。每月100美元的现金流不仅每年创造1200美元的额外收入，每年1200美元的收入相当于24000美元的市场价值的总资产，相当于以5个单元上限出售的房产。这种策略也可以用于多个住宅单元，现在还没有单独计量电力或天然气的账单。

2、继承租户

我不建议你继承你遇到的每一个房客，但是继承一个卖家的房客是一个创造额外现金流的好方法。想想我们的波特兰市场吧，那里的租金在过去两年中上涨了20%以上。如果你想继承一个5年前的租约，现在是月对月协议的租客，你可以增加租金，而不必更换租客。租房者知道，找到一个新的地方将导致更高的租金或一个不太适合居住的地方。另外，在搬家的压力下，你会有一个完美的双赢局面，你的租户可以留下来，你可以提高租金，他们可以留在原地，而你可以避免与租户更替相关的维修。我们倾向于在租金上涨时给现有的房客一个宽限。我们将提供一个公平的增长，创造更多的收入，但仍然低于市场价值，这给了他们留下来的动力，并提供了上面提到的所有好处。

3、修复房产

我们已经能够“修复”最近购买的租赁单元，价格在每单元3000到20000美元之间。这是一个低成本、快速更新的过程，可以带来实质性的价值。获得市场租金最高的最好方法是提供一个新装修的单元，位于一个高需求区域，有一个高步行评分。这些类型的单位吸引高信用评分的个人，在银行有稳定的收入和资产。增值创造权益，权益提供现金流，在我看来，没有什么比股权和现金流更好的了。

4、直接向业主购买

购买有能力创造现金流的收入性房产(或任何与此相关的房产)的最佳方式是直接从卖方那里购买。我们今年所有的卖家都给了我们一点折扣，他们很清楚这个折扣，但他们愿意这样做，因为我们有能力成为优秀的买家。我们不需要像大多数与代理商合作的买家那样进行多次检查，我们在同一天安排了所有的现场检查，并在4个小时的时间内进入单元一次。这对卖家来说是一个巨大的压力释放。出售租来的房产是有压力的，对大多数业主来说，担心潜在的出售会导致租户搬迁是一个现实的问题。当你把这个小折扣、继承租户和需要装修预算的过时单元结合起来时，增加一个6位数的市场价值在这个市场上是非常真实和可能的。每月400美元的额外净收入创造了96000美元的价值（假设是5个单元上限），你将是一个非常快乐的新房东。

5、自行管理房产

胆小的人不适合做物业管理，它可能非常麻烦。然而，合适的资产吸引了合适的租客。投资于A类和B类租赁房产可能是一个相对容易的管理过程，内波特兰的大部分房屋都是用这种方式建造的。我们地区的物业经理收取总租金的7%到8%，以及大量的租赁费用。每月4000美元的收入流中有7%可以创造出每月280美元的额外现金流。这并不是一种增值，因为管理是在估算净营业收入时使用的费用补贴。然而，280美元就是280美元，很多时候这就是收支平衡，和在你的空缺和储备金津贴之外开设一个银行账户的区别。正如上面提到的，A类和B类物业吸引了A类和B类租户，管理可以很容易后，可以进行初步租赁。

我希望这些建议能帮助你在困难的房产市场中产生自己的现金流，并寻找到其中的快乐！

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询