文|凯风
楼市调控,只会迟到,不会缺席。
8月底,住建部召开房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参与会商。
再往前,7月下旬,住建部举行房地产座谈会,来自北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参会。
此外,9月初,住建部印发政务公开工作要点:坚持房住不炒定位,落实城市主体责任,稳地价、稳房价、稳预期。防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。
这两轮“约谈”,一共14个城市被“点名”。除了作为楼市调控标杆的长沙之外,其他多数都是楼市热门城市,而沈阳、成都则两次榜上有名。
新一轮座谈会,罕见提出“统一思想认识”、“提高政治站位”,这意味着,楼市调控已经上升到新的政治高度。
在 “政治站位”面前,应付式调控,显然是难以过关的。
01
这个被中央部委两次“点名”的城市,终于出台了新政。
9月6日,沈阳发布楼市新政:
1、二套商品住房首付比例提高到50%;
2、首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”;
3、将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
作为两次约谈均榜上有名的两个城市之一,沈阳这一次调控体现了相当的“政治站位”。无论是增值税免征年限向深圳看齐,还是二套房首付从4成提高到5成,均将这一东北重镇的楼市调控抬到新高度。
在此之前,沈阳楼市还是宽松态势,东北城市由于经济下滑原因,楼市调控一直处于相对宽松状态。
就在今年4月,沈阳全面取消人才落户限制,只要在沈阳工作、缴纳社保、投资创业等,均可直接落户,相当于“零门槛落户”。落户大门敞开,让原本就不甚严格的限购政策更加宽松。
同时,这几年,东北地区虽然经济增速有所滑落,人口持续外流,但在城市群时代、都市圈时代,沈阳在东北的地位有增无减。正如《第10个国家中心城市花落谁家?》一文所论,“第10个国家中心城市“有望花落沈阳十四五时期振兴东北将有重大战略举措都给沈阳带来无限期待。
即使如此,沈阳楼市与深圳、杭州、东莞等热门城市仍旧无法匹比。但从楼市调控力度上,沈阳比杭州还要更进一步,这说明什么?
不难看出,楼市调控已经发生了一些细微的变化。
过去,楼市调控更多针对的是经济强市,更多针对的是一线城市和部分二线强省会。
这一次,不仅沈阳两次被“约谈”,而且长春、银川、唐山这些非经济强市也被“点名”,楼市调控不再有死角。
02
这个楼市热门城市,在短短两个月间,两次升级了调控。
9月4日,杭州再次发布楼市新政。
1、父母投靠落户,须满3年才能作为独立家庭,在限购区买房;
2、离异单身满3年且无房,可认定为无房家庭;
3、热门楼盘,向无房家庭倾斜80%,无房家庭购买该类房源,限售5年。
这是继住建部“约谈”之后,杭州第二次升级楼市新政。第一次是在7月份,杭州出台新政:人才优先摇号购房的,限售5年;“无房家庭”摇号认定门槛提高,必须缴纳一年社保或个税等。
这一次升级版新政,相当于堵住既有的政策漏洞,给楼市强行打上了新补丁。这些补丁的所有指向,都是为了遏制楼市“打新”热潮,防范新的“万人摇号”浪潮。
杭州楼市之热, 除了人口涌入、数字经济抗压能力更强之外,与土地财政依赖不无关系。杭州卖地收入已经连续5年位居全国第一,一年的卖地收入超过深圳4倍。
杭州为何要二次升级调控?
这背后的原因不难理解。在第一次新政之后,杭州“万人摇号”现象并未断绝,当地楼市仍旧高热不退,在“政治站位”面前,杭州这些举措显然是不够的。
可见,调控不再是一次性过关,只要楼市热度仍在,层层加码就是必然选择。
不管想不想遏制房价,杭州楼市如果依旧高热不下,未来很有可能还有新一轮的调控。
03
这个不在“约谈”名单的城市,主动加码了调控。
8月29日,无锡出台楼市新政:
1、离婚后2年内买房,按离异前家庭住房套数计算;
2、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年;
3、提高二套房首付比例至6成。
注意,住建部新一轮座谈会新闻稿发布日期是在8月28日,而无锡楼市新政是在8月29日。可以说,就在住建部下发相关新闻的次日,无锡就在第一时间做了响应。
值得一提的是,无锡并非两轮约谈点名的城市,但在座谈会后随即出台楼市新政,可见“政治觉悟”之高,这给在约谈之列的兄弟城市常州带来了不小的压力。
无锡楼市新政力度,更甚于杭州、沈阳,有向深圳看齐的意味。
这背后与无锡楼市热度不无关系,从2019年3月起,无锡新房价格一直在涨,涨了足足有17个月;2020年7月,无锡新房价格环比涨幅1.3%,高居全国第4位。
无锡主动响应中央部委号召,给其他城市带来了示范效应。
04
新一轮楼市调控升级,有何不同?
其一,枪打出头鸟,不再只是紧盯一二线城市。住建部两次约谈的14个城市,既有一二线城市,也不乏三四线城市的身影,甚至连银川这样相对边缘的西部省会都在其列。
可见,只有楼市出现过热苗头,都在限制之列。同样,由于楼市行情出现明显分化,有城市上涨有城市下跌,楼市调控不会一刀切。
其二,新一轮调控重在抑制投机,提高二套房首付、打击假离婚、增值税“2改5”当成标配。增值税2年免征变5年、二套房首付变5-7成、离婚2年内购房按既有住房套数对待,这是新一轮调控的最低级标配。
其三,应付式调控没有空间了。过去2个月内,深圳、杭州、东莞均多次升级调控,这说明,楼市调控不能沦为形式主义,如果调控如果不能一次到位,层层加码就是必然选择。
其四,凡是被点名的城市,谁也跑不了。除了作为样板的长沙以及表现相对良好的北京上海之外,其他城市都有升级调控的必要。
在两次座谈会之后,至少已有深圳、杭州、东莞、沈阳、无锡、南京、宁波等地升级楼市调控。
目前,广州、成都、长春、银川、唐山、常州尚无动作,杭州楼市调控力度仍有提升空间,想要过关并不容易。
这7个城市大概率会是下一轮调控的主力军。
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