我们大多数人都被教导说，退休是在工作30-40年，积累了一堆现金，把它投资到股票市场，祈祷没有市场崩盘，然后把你的需求减少到只有你投资组合余额的4%……
我的朋友们，希望这不是一个策略！
由于FIRE运动（财务独立，提前退休），我们对退休有了一个更安全的定义，即从你的资产中获得的收入包括你的开支。
用这些新的术语来思考退休意味着什么，有了你的房地产资产、资本保全和巨大税收优惠的正确现金流，我们可以在以后的岁月里为自己创造一定程度的确定性和控制力（可能现在就可以选择工作）。
但当你在谷歌上搜索“如何使用房地产退休”时查找结果像这样：
  • 拥有自己的家
  • 投资房地产、投资信托基金（REITs）
  • 购买、改善和装修房产
  • 购买商品房并出租
  • 购买商业地产，经营自己的生意
  • 买个度假屋，兼职出租
  • 众筹
别误会，以上都是进入房地产的有效途径。但如果这些“资产”能支撑你的退休生活，那可能存在一些缺陷。需要考虑的是：
  1. 这项资产能保全资本吗？
  2. 资产现在创造现金流吗？
  3. 资产是否有升值的潜力（但不依赖于它的成功）？
  4. 该资产是否产生任何税收优惠？
我要质疑的是，上述“资产”中除第一项外，其余都没有达到我们对退休新定义的可靠投资策略。更不用说，你必须积累相当多的现金，才能在20年以上的时间内退休，拥有这样的资产（这让我们对退休有了一个完整的定义）。

那么，还有什么办法可以让你从房地产行业退休呢？

你如何建立一个你可以退休的房地产投资组合？而且，如果你在房地产投资中迟到了呢？
下面是四种方法，你可以利用租赁房地产来为你的退休提供资金，特别是如果你刚刚起步或投资资金有限。（尽管如此，请坚持我的观点，因为我们将讨论下一步的扩展！）

一、房屋出租

当你进行房屋出租时，你将每月的住房开支（部分或全部）外包给与你住在一起的室友或租客（如果你买了复式公寓的话）。你产生的任何额外收入都可以用来支付房款，或者存起来投资其他地方。你会以这样的方式购买，以保存你的资本，获取税收优惠，并使自己的升值“锦上添花”。
每两年重复一次这个过程，持续五年，你就可以拥有一个不错的股本储蓄和多个现金流来维持生计。

二、交钥匙

当您购买交钥匙租赁时，您将继续将节省的资本或重新定位的权益（想想heloc或房屋出售）转换为多个现金流。就像房屋出租一样，你会以这样一种方式购买，以保存你的资本，获取税收优惠，并将自己定位为升值的“锦上添花”。

三、BRRRR

当您购买BRRRR（购买、装修、租赁、再融资、重复）投资时，你通过强制股权加速了你的财富和获得资本的速度。你买低资产，修复房产，在几年内尽量减少你的资本支出，租它来创造正现金流，然后再为你的初始投资再融资，然后重复这个过程。
这样就有可能创造无限的现金回报，因此，你只受你一次可以做的项目数量、所需的前期资金以及你必须做项目的时间的限制！就像房屋窃听和交钥匙一样，你会以这样的方式购买，以保持你的股权地位，获得税收优惠，并持续升值。“退房”购买、装修、租金、再融资、重复“。”包括关于这个策略的更多细节。

四、BRRRR的关键

阿里·布恩创造了这个短语（太棒了！）……这是我最喜欢的投资房地产的方式，也是我20多次的投资策略！基本上，brrrr的关键是利用他人的时间、知识、专业知识和网络来完成brrrr。
旁注：以上所有策略都可以在多户型建筑中实现。术语只是根据装修的程度从“装修”变为“增值”或“发展”。
此外，这些类型的投资组合需要时间来扩展到您可以从收入中退出的程度，除非您有资金和网络来同时购买项目投资组合。（是的，这是可以做到的！）

让我们把这个带到下一个层次！

现在，我们已经确定了四个核心的房地产投资战略，你可以使用退休资金，让我们在这些策略的基础上，介绍四种方法来加速我们的扩展工作并更快地退出。

五、30年内购买一处房产

这个策略很简单，在退休前30年内购买一处优质房产。30年来，你的房客已经付清了第一套房产30年的抵押贷款，现在你把它卖掉了。你可以靠出售所得过活，也可以将这笔钱的全部或部分再投资于未来的投资。（很理想，因为你要活到100岁以上！）而且，你仍然有许多财产是现金流，以资助你的生活费用。

六、买入三持有二卖出一策略

查德·卡森经常提到这种策略。每年你买3套房产，我觉得这对brrrr或brrrr的关键类型属性最有效，因此您可以继续使用您的资本创建速度。你完成了所有三个项目，然后把两个房产（最好是两个）放入你的投资组合中，然后卖掉第三个来生活。
在五年内，你有10个现金流动的财产，和一个相当大的资本池，继续投资或资助你的生活方式。把这个策略和上面的策略结合起来，会有非常好的结果。

七、堆栈策略

布兰登·特纳经常谈到堆栈策略。看起来是这样的：
  • 第一年：买一套独栋住宅
  • 第二年：买一套复式公寓
  • 第三年：买一个四合院
  • 第四年：买一栋8单元楼
  • 第五年：买一栋16单元的楼房，进入高速增长模式！
  • 第六年：买一栋32单元的房子你就知道了！
六年内，你有63个现金流动单位（只有6栋楼需要管理）。

八、买入并持有银团策略

许多投资者因规模扩张而陷入困境，正从购买独栋住宅跃升到更大的多户住宅。现在，为了简单起见，我们将跳过如何进行您自己的多户联合贷款（也称为普通合伙人），并讨论任何人（甚至是老练的投资者）都可以做的扩展策略。
当你将你的独栋住宅投资规模扩大到不再想增加更多单位时，你就可以将现金流转移到其他人的联合投资中，作为有限合伙人进行投资。
我喜欢这种策略的原因是：
  • 我可以再次利用别人的时间、知识、专长、金钱和信用。
  • 如果我是正确的合作伙伴，我会得到与我自己拥有房产一样的现金流、增值税和税收优惠（是的，减去我本可以得到的任何积极收入……对我的银团来说是非常好的！）
  • 我可以通过多户型、更大的杠杆率、地理区域和资产类型（多户型、自储式、移动式家庭公园、住宅辅助生活等）获得规模经济，这可能是我自己无法实现的。
那么，你如何为这样的战略提供资金呢？我用我的独栋住宅和小型多功能机作为小型自动取款机提取现金，让我投资于更大的项目，我靠更大项目的现金流生活。这个缩放解决方案需要花费更多的时间来执行，但我可以将其与上述策略中的任何一个配对，并为我的退休提供一个次级退出计划。
但最重要的是，我有时间好好享受我努力工作的退休生活！

结论

当你考虑如何用房地产退休时，一定要评估：
  1. 这项资产能保全资本吗？
  2. 资产现在创造现金流吗？
  3. 资产是否有升值的潜力（但不依赖于它的成功）？
  4. 该资产是否产生任何税收优惠？
还有一个问题要问你自己：
从现在开始的20-30年里（或者你想退休的时候），你想怎么打发时间？
因为最后…你不想珍惜你的时间吗？
房地产投资在哪些方面帮助你为退休做好了准备？
与下面的评论分享！

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