疫情下：大温房市走向，全是坏消息吗？

【提要】2020年第二个季度，温哥华房地产将面临“量价双降”；2020年下半年也不容乐观。其背后的原因，除了疫情，还有中美两国的政治经济博弈。

2020年温哥华房地产具有戏剧性。

经过近两年的量价双跌，2020年初温哥华房市开始复苏，业内人士春心萌动，期待今年有好收成。的确，多伦多、蒙特利尔销售看涨，温哥华也出现松动。大家期望银行放松管制，刺激新一轮的量价齐升。

无奈，2020年春节前，武汉出现疫情，不断漫延至日韩；3月进入欧洲美加，呈继续漫延之势；继而印度、非洲等落后国家。于是，加拿大房市3月初还前途光明，3月底销售基本停滞了。

疫情之下，各国开始封国封城，加拿大也不例外。本周联邦的政策几乎恐怖了：违反境外返加自我隔离14天者，皇家骑警代表政府，可以罚款100万加元，并可处罚3年刑期。

如此之严厉，卖房几乎是不可能的。不能OPEN HOUSE，不能现场看房，如何购买呢？

如此之封闭，估计将持续至5月；5月后，即使经济恢复运作，也必须小心翼翼。

以下几点，决定2020年温哥华房市，将是一片萧条：

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加拿大总体经济进入衰退

加拿大经济与美国息息相连，受美国和全球经济影响。全球经济衰退，加拿大也不例外。

世界货币基金组织IMF最新预计，2020年全球经济衰退，估计2021年全面回升。

投资银行高盛，3月初就预计全球经济衰退。

同样3月初，美国原财长伯南克，2008年战胜金融危机的英雄财长，指出美国的经济基本面很好，疫情过后将出现V字型强劲复苏。但是，3月底，伯南克改变了，他说：疫情已经让经济结构出现变化，V字型复苏可能是U型或L型。

伟大的微软创始人Bill盖茨，很早就反对川普总统4月中旬启动经济，前几天盖茨说：经济复苏不会强劲。中国走在前面，经验显示出，即使复工，也必须保持社交距离，必须严格防范病毒。若要恢复至正常经济水平，必须等到疫苗，那将等待一年或18年月，即2021年4月至10月。

众多智慧人物，突然间全变成几何学家，都在谈论V型、U型、耐克L型。90%以上认为V型强劲复苏是不现实的，耐克L型是大家的共识。

唯有少数例外，坚持V型。此君是现任美国财长姆努钦（Steven Mnuchin）。他支持川普总统5月初复工，从而产生V型复苏。

头脑清醒的老百姓们，大体知道美国将于11月大选。现任总统川普需要提升经济，才能增加选票。对于政治家而言，权力就是一切。有了权力，就可以造福本国福泽世界；没有权力，任何机会都失去了。所以，姆努钦财长的V型理论，带有个人利益动机，引发狐疑。

既然全面经济衰退是大势，加拿大、温哥华也不能幸免。经济学家预测：失业率将超过1929大萧条，奢侈品无法销售了。经济危机下，温饱是首要需求，购房相当于奢侈品，可以推迟到以后了。

有人说：政府不断发钱给咱老百姓，也可以刺激经济啊。唐汉答：那是维持生活的钱，不是用于刺激经济，更不能用于买房置业。

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加拿大银行无法顾及信贷了

买房需要银行贷款，60%以上的购房资金来自于银行贷款。

现在各家金融机构，繁忙于办理推迟收按揭款，场面有些忙乱。

唐汉在各家银行朋友众多，得到的消息，是：个人住房贷款，疫情使经济全面暂停了，房主们没有正常收入，无法按时向银行交按揭。银行员工每天办理“延迟付款申请”，根本无瑕办理买房贷款。另一方面，买房者担心明天是否失业，也无心买房了。

商业铺面和建筑贷款更是大面积停顿。有的消息令我哭笑不得：

例子：有家城市银行的建筑客户，2月开始拖欠供款。因为疫情，他马上申请延迟支付。银行经理不得不批准。后来申请延迟支付的人越来越多，都是商家。

该银行董事会笑着改变政策：自3月1日起，全面停止接受新商业贷款。因为：“如果向他们发放贷款，第二天，他们就申请延迟支付”。哈哈哈。

事实上，许多银行暂停商业贷款。本质上，银行就是谨慎的，大疫情之下，没必要冒险吧。

一个冷酷的事实是：整个经济系统缺乏资金，如同人的身体缺乏血液，而加拿大五大银行，此时紧紧地捂住口袋，不发放贷款。各城市的信用社，反而象亲人一样，帮助客户共度难关。

疫情漫延时，美国加拿大央行，连续下调基准利率，意欲减少百姓生活成本。加拿大五大银行，悄悄地调高贷款利率，更加严格地控制信贷。加国财长为此非常不满意，他提议：对五大银行的冷酷进行征税。

当然，五大银行也有苦处：经济危机增加信贷风险，违约成本增加，当然应当提高利率了…

说句人话，就是：未来几个月，银行贷款非常困难。买房申请贷款，不容易。

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中美两国未来格局，长远影响温哥华房地产

2019年中美贸易战，酣斗未停歇；2020年又飞来一只黑天鹅，新冠病毒来了。

透过激烈的贸易争吵、揪心的疫情画面，智者们看见一个越来越明显的事实：中美两国，渐行渐远。世界将分为两大阵营：一个以美国为中心，一个以中国为中心。

4月初，日本政府出资，资助在中国的日资企业，撤离中国。这是在美国之后，又一个国家的企业大面积撤离中国。砖家们预计：这种撤离将漫延至西欧诸国，众多以美国为中心的发达国家，都将跟进。

中国为中心，将坚持“一带一路”，形成另一个阵营。这个阵营以国家为整体，团结俄罗斯、伊朗、那些斯坦、非洲诸国。中国成功的发展经验，加上大量的基建援助（实际上是贷款），可以帮助落后国家迅速发展经济。

未来两大阵营，斗争中合作，合作中斗争。谁也吃不了谁。

只是，海外的华人们，夹缝中做人：一方面是自己生养的祖国，需要尽孝；一方面是自己和下一代的生活国家，需要尽忠。

忠孝如何两全？

西温T先生接到美国华人朋友电话，求建议：留在美国？还是回中国？

T先生说：各有好坏，取决于自已吧。

但是，T先生说：加拿大多元文化国家，友善得很，不用太多担心。要不，您到加拿大来？

话说到温哥华房市：

大陆华人是购买主力，未来这一力量将归于暗淡。大陆经济明显放缓，两大阵营对峙，外汇储备越加珍贵。出国买买买的中国大妈消失了，现金抢购西温和温西豪宅的豪客消失了；
加国政府大撒币，最终由纳税人买单；
BC省方面，NDP的税收对华人豪宅本来就不友好，加税可能性增加。

未来两年温哥华，豪宅降价已是大概率事件。

2020年温哥华房地产开发，因总体经济危机而放缓。市场上购房意愿下降，现在进行开发，需要勇气。我的几个开发商朋友，放缓申请政府建筑许可证。何时动工建筑，只能观望等待。

2020年土地投资商，反而云淡风轻，闭庭信步。土地投资的特点就是长期性，往往3年5年。疫情必然是短期性。短期内可以击倒餐饮、旅游、交通业，甚至可以打击建筑业、办公出租等等，但是，对于长期土地投资，影响甚微。

大土地投资商A先生，打电话垂询。我说：土地项目最终客户，是“本地”房地产开发商；土地开发与本地经济紧密相关。即使最悲观的预测，2021年10月经济恢复正常，土地价格波动不大。只是，小土地投机客，可能现金流中断，被别人抄底，财富再分配…

疫情改变生活方式：

居家办公被人们熟悉，加以时日成为常态，如此，办公楼需求将长期下降。
网络教学，如果成为常态，学区房需求下降；
旅馆和Air BNB，两年之内无法恢复。

值得一提的是：土地贷款金主们，最为轻松。疫情停止了商业，却停不了利息。资金的时间价值，永不停歇。

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新冠病毒，是上帝的使者？

我与西温T先生电话长谈，许久不能停止思考：

地球应当休息一阵子吧？人类欲望无穷，不断开发地球，新冠病毒让人类暂停。难道，新冠君是上帝的使者吗？

我们的历史，伟大的政治家辈出。这几十年物质发展，伟大政治家远离我们了。如今两大阵营对峙，难道不会产生伟大的政治领袖吗？

我们的历史，哲学家远离我们很久了。物质主义是科学的或数学的，解释不了信仰、爱和同情。暂停的人类社会，新的哲学思想和宗教思想冉冉升起，照耀迷途的人类。

《人类简史》作者，又写了《未来简史》。他很悲观：人类最终将被“算法”控制。

我急着翻到最后几页，寻找一包解药。

他很幽默，说：解药就是，“冥想”。

我想到中国的宗教：禅，与冥想。