在碎片化阅读时代，普通人更关注的是结论性意见，而不是分析的过程。思考，是一种既奢侈又费力的事。娓娓道来的散文固然好看，抒发情怀的杂文也异常动人，但真正分析透彻的文章却几乎少有人问津。
尽管今天有很多人都能说出“非理性繁荣”这个词，都能把“泡沫”摆在嘴边，但中国的房价是否能够下跌，在什么时候会下跌，却是个不可挑战的问题。
在今年初，当大多数证券分析人士看空房价，高喊泡沫不可持久时，我们坚定的提出了一线与二线的关系，提出了“挤出效应”，提出了“补贴经济”。时至今日，在当初坚定看空房价的证券分析师们高喊房产的投资价值时，我们却要反其道而行之，开始谈论纸面财富终将去的问题。截至目前，地产从业人士仍在高唱凯歌，奔向一万点；而证券从业人士却只能写出万字以上的复杂看空文章，让人摸不着头脑，最终被地产人士讥笑为“本轮踏空人群”。
这两天，有两篇文章非常重要，它们从货币知识上极好的解释了中国房价本轮的进展情况。一篇，是岭峰资本贝乐斯的《房地产到底是不是“蓄水池”》；另一篇，是万人迷许哲的《货币或许能无中生有，但财富不能》。在我看来，影响中国房价的，长期来看，是货币问题，短期来看，是债务问题。在中期，政府能够一定程度控制的，是货币政策，但对债务问题，则几乎无能为力。这是货币发行机制导致的，要理解这个问题，就要回溯到19世纪以来从金本位的货币发行机制到后金本位货币发行机制的转换，就要充分理解储备（reserve）、纸币（bank notes）和存款货币（deposits）也就是信用货币之间的乘数关系。
对房价内在价值的分析，有必要从房屋所处地段所涉及的产业、人口、配套出发来考虑，但在房价脱马飞奔的阶段，这些远期分析只是在为不断升高的房价作出注脚，形成进一步的心理预期。从贪婪预期到恐慌预期的极速转换，是本轮房价陡升的重要特点。若干年后，当人们回溯这段历史，他们既会总结这个泡沫与以往泡沫的相似之处，例如低利率杠杆、地产经济信用的反复自我强化、银行下级机构（包括信托、基金）的资金渠道推动，以及住房贷款风控的缺失，同时也会总结出它处于新时代的独有特点，也就是由于互联网信息传播的快速化和碎片化对民众心理预期所造成的巨大影响。从债务角度以及心理预期角度看，2016年的房价演变与2015年的A股股价演变有深刻的时代特征。
现在，人们深信不疑的，是一二线房价无法下跌，因为稍有知识的人，都接受了一个观点，就是房价与银行贷款质量紧密捆绑，房价如果下跌，银行就会承压，因此这好比全民与政府的对赌，如果下跌，你肯定要救。这其实是非理性的第一个层面。非理性的第二层面，是基于知识的完全缺失，这个层面的人群几乎是出于自身居住的需求被迫的参与到这场角逐中来，对未来居住需求的担忧，对未来社会分层、阶层固化的担忧，形成了恐慌心理。与2015年A股股灾不同的是，2016年的房价演变，多出了一个非理性的恐慌性因素。
但我们反过来想，在2015年时，当4000点是牛底时，政府有没有能力将股指推高到万点以上？当股灾袭来时，政府的救助是否让大多数投资者免于灾难？事实上，你所指望的外部因素，只是你想要的外部因素罢了。
当泡沫高启时，很多人都明白其中的问题，即便是专业人士，但他们无法解决一个问题，就是时点。如果下跌的时点是10年之后，那现在不追高，就是踏空，这就是投资的一般心理。所以当我们看到众多证券分析师无论是从今年初，还是在目前写出诸多论证房价下跌的分析雄文时，都难以服众，因为他们写出的，全部是远期因素，他们善于从公司购置的数据库中寻找国外房价的演变轨迹，善于分析股价与房价的异动关系，善于把中国房价与所有高大上的东西（例如英国脱欧、美股价格、人口趋势）相联系，善于画出一个又一个让人惊愕的图形，但他们却无法画出一个房价下跌的轨迹。
任何一个投资市场，最可怕的，是流动性枯竭。在债务杠杆推动的商品房投资市场，如果限购一旦形成，交易量将开始萎缩，这会导致房产的市场价格逐渐以缩量的少数交易价格来确定，极端情况下，一个小区在一段时期内，如果只有一个待售房产，那么这个房产售出后，这个小区的房价就发生变化，如果这个房产出售的价格比前一个售出房产大幅提升，那么这个小区的市场价格就大幅提升，这是缩量后的第一个表现，也就是市场价格会进一步快速上涨。但反过来，会不会出现一个临界点，会不会出现第一个比市场价格更低的房产出售呢？事实是，如果投资盘所占比例越大，如果限购后交易再难实现，那么一段时间过后，这种情况就会出现。首先降价的人群，是投机性高杠杆人群，这部分人群，并没有长期持有房产的意愿，是以高负债率豪赌房产在未来两三年一定还会大幅上涨，并且一定会有人接盘，但如果随着时间的流逝，随着限购导致的交易缩量加剧，交易量逐渐萎缩到一定阶段，这个人群的心理就会发生改变，他们会开始担心越晚就越无法卖出，而事实上他们并不具有长期负债的能力，因此选择低于市场价格出售就是必然。所以在阶段性价格的顶点，高杠杆投机人群是首先选择降价的主力，这种降价一开始是隐晦的，秘而不宣的，因为谁都知道，在价格上升期才容易出售，而在价格下跌期，所有人都是看跌心态，更难出售。但再是隐晦，也会有铺开的一天，在互联网时代，舆论对看跌所造成的影响，与对看涨时一样具有冲击力，这在2015年股灾时，我们已经充分领略了。但在此时，拟出售人群会遇到一个困难，就是限购。限购一定程度上排除了下跌过程中的接盘人群，降低了流动性，在下跌区间，限购甚至是构成流动性枯竭的重要因素。从纯粹投资的角度看，限购之于房产二级市场，类似于熔断机制之于A股二级市场。但我们不要忘了，房产毕竟不是股票，房产的居住属性和它带来的社会安定感，正是政府在不同阶段所要平衡的。
在上面这段，我们以最简单的方式勾勒出了房价下跌的图景，这个图景，正是一直以来的分析文章不曾做出的。这个下跌时点在哪里，不得而知，甚至因城而异，但如上述所言，对交易量的关注，有助于判断这一时点何时出现。我冒昧的揣测，上面的下跌图景，将最早发生于本轮升幅最大、升值最快、杠杆最多、限购最严的二线城市（特别说明，在我的分析中，一线城市一直仅包括北京和上海）。而任何一个二线城市出现上述情况，所造成的心理波动又将影响到其他城市。我相信，随着包括本文在内的一系列冷静看空文章的出炉，将加速这一天的到来。
接下来的问题是，各位证券从业人士，你们真的认为房市资金的涌出就一定会造成一个阶段性的A股上升吗？
（本文作为理性探讨，对投资者更有用，不建议刚需依据本文作出判断）
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