3月初，一鼓作气写了四篇文章，从供给、需求、杠杆、预期四个方面阐述对房价的看法。写作之时，年薪千万的A股网红证券分析师仍在指出房产泡沫濒于崩溃。半年过去，中国的房地产市场，地覆天翻慨而慷。最近，A股网红证券分析师又刊文表达房市泡沫未到破灭时。
其实，要使房价整体下降，极其容易，一是提高房贷利率，二是征收房产税。这两个政策可以最大程度的逼出杠杆投资投机人群，是去除泡沫的利器，如果这两个政策落地，中国整体房地产价格，会立即掉头向下。但即便这两个政策，对于部分市场，效果也是极其微弱的，比如北京、上海刚需市场。提高利率，无非加重房贷负担，那么提前还款就是选择；房产税加征，在租赁需求旺盛的城市，直接的后果就是租金进一步提高，将增加税赋转移到租房人群。那么，北京上海房价如何才能下降？只有一个途径，就是扩大供给，降低刚需比例。北京上海还有多大的空间可以扩大供给？请仔细阅读两个城市未来的整体规划。
北京上海之外，所谓的强二线城市，如今开始限购、限贷。回顾曾经的温州泡沫，如果不是绑定了高薪产业、集中了各类赶也赶不走的人群，即便经济再有起色的二线城市，一旦实行关门限购政策，新盘和二手接盘人群会越来越少，无论是投资还是投机，自会流向它处。今天，仍将二线部分城市的房价死扛起来的，是不断新增的地王，以未来房价预期来强撑当前市场预期。然而，这种强撑，还能坚持多久呢？我们都心知肚明，在经济乏力的情况下，转型异常艰难，而住宅价格要持续上升，必须要有稳定的、普遍的收入增长作为支撑，除了泛金融行业，目前还有哪些行业能够确保稳定、普遍的收入增长呢？而泛金融行业，又能解决多少就业呢？
北京、上海的2020人口规划，加起来不过4950万人，严格的限购限贷，除非出现重大变化，决然不会放松。除了这不到5KW人口外的其他人，都会在多个经济中心带定居下来。经济结构的调整，也伴随着产业的迁转，那些最近半年房价高歌猛进的二线城市，难道当地的收入也普遍提升了吗？如果当地收入没有普遍提升，房价和租金去大幅提升，你将用什么来吸引那些4950W人之外的其他人呢？你会用什么理由来劝说一个外省人，不去北京上海和自己的省会，却非要跑到你那里去呢？如果大家都不去，你那高启的房价，又有谁来接手呢？

2016年，我们终将会记住这个包含各种“挤出”的年份。
以下，再来回顾一下3月份的长文——《房价会下跌吗》。其中观点，没有任何改变。
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　　一、供给
商品的价格是由供需关系决定的，房产也不例外。待售房产数量与购买需求量相比越多，房价上涨难度越大，在实在卖不动的时候，地产商在银行还款压力下就会选择降价出售。当十年前我还在一个主要二线城市的房地产管理部门任职时，地产商主动降价是一件再正常不过的事。如果你对地产市场较为关心，可以回忆过去十年，是否偶尔会看到媒体报道，某个楼盘一期的业主打着横幅集体留影，痛骂无良地产商在二期降价，吸光百姓血汗钱，并要求集体退房？那么在北京有没有过类似的画面呢？其实也有过，只是你已忘记了。
1、北京房价下跌的历史
让我们来回忆一下北京近五年的房价情况。北京近五年的房产价格经历过至少两次下调。这些数据，在中介那里应该都有留存，而我则是根据自己五年来连续不断的观察和记忆。在2008年金融危机后，北京房价出现第一次大幅度下调，2009年时跌入低谷，仅举一例，当时东四环房价早在2W以上，但在2009年，东四环出现了单价1.2W的价格。随着4W亿的推出，北京房产市场在2009年下半年回暖，2010年急剧攀升，五环内的新盘越来越少，价格渐趋固化。当时北六环外昌平和东五环外通州的新盘则达到了1.6W的高点，上述两地部分精品楼盘的二手房价达到了1.8W。2011年，国务院颁布国办发[2011]1号文，开始调控全国房地产市场。2011年2月，北京市政府颁布京政办发[2011]8号文，开始进行严厉的限购政策，不但有套数限制，对非京户籍居民还有社保5年的制约。限购令的施行，导致成交量逐渐下降，昌平、通州等地的房价从1.8W高点回撤到1.2W区间，如果抛去个别楼盘还是精装，毛坯房价格实际已步入1.1W。而2010年12月30日刚刚开通的地铁4号线南段的新楼盘，开盘价格直接锁定在1.1W。
为什么2009年北京房价下降时四环会降到那么低，而到2011年价格回调时，五环内感觉已不明显，但五环外降幅竟然高达30%以上？这里我们要从供给侧来理解一个区域性整体房价的构成和影响因素。
2、一手房供给端因素
一个地区的房产，分为一手房和二手房两部分，这两部分价格是相互影响的。始终记住一点，一手房价格虽然最终取决于供需关系，但地产商对一手房定价的底线对是其保有基本的利润。在开发成本中税费基本不变的情况下，影响其利润的主要是拿地成本。拿地成本决定了地产商推出房价的底线，在底线之上，参考的是该区域同期新楼盘价格及二手房交易价格。最困难的时候，是在二手房交易量萎缩的情况下，地产商的定价往往是有难度的。而二手房交易价格是受二手房供给决定的，在刚需为主的城市，二手房供给主要是出于换房需求；而在地产泡沫化城市（比如当年的鄂尔多斯），二手房基本跟流通化的证券类似，换手率极高，价格变动极大。在严格执行限购的条件下，房产投机事实上是受到了抑制的，无论是一套房、二套房还是换房，其实仍以刚需为主，小换大、旧换新，新购置第二套，基本都是在满足在京人群的居住需求，即便其中第二套有投资性质，也无非是希望能够保值，待今后需要时再换一套大的，毕竟，如今的大多数年轻人还是和父母同居一市，而不是同居一屋檐下。所以，当五环内的新盘逐渐减少时，除了因年龄结构导致的周期性的换房潮，基本难以出现大规模的二手房出售，二手房的价格在上涨到一定阶段，就此稳定了。换句话说，成交量萎缩了，有价无市。此时的中介，就到了三年不开张的阶段，在二手房交易萎缩的阶段，中介的生存之道就是在租金上做文章。这个，我们在后面集中讨论。
但，如果在二手房交易萎缩时期，并处在经济下行区间，消费者观望情绪浓厚，一个区域有新楼盘出现，地产商就面临一个痛苦的选择，就是无法确认哪个价格才是市场价格，地产商会极为担心报出的房价过高而在既定时间内无法足够出售并回款，并且，由于房价逐渐实行备案化，一旦在房地产管理部门备案，很难更改，必须硬着头皮卖。再者，如果新盘还没卖完就降价，那么前期的业主就会拉着横幅找媒体来拍照。在此种压力下，地产商会主动选择低于二手房挂牌价的方法进行定价，这也就是为什么在2011年底时，上述昌平、通州区域了出现了三年以来房价的新低，事实上，这个价格完全是由新盘决定的。但请注意，出现这种情况的前提是，地产商仍然坚守了有利润的底线，也就是说，哪怕在当时看来比市场价格下降30%的情形下，地产商仍然有相当的利润。这是因为，地产商的拿地时间早、成本低。
所以，在一手房供给充足的刚需为主市场中，尽管一手房和二手房交易价格相互影响，但决定区域性房价是否下跌的主要因素是一手房价格，而一手房价格能探底到何区间，是由地产商拿地价格决定的。也就是说，以往由于地产商拿地相对便宜，总有一段时间二手房的交易价格事实上受到了地产商一手房定价回撤的影响，而降价出现进一步加重了消费者的观望情绪，成交量进一步萎缩。这就是从供给端能够分析到的，历史上出现过的房价下跌因素。
但今天，情况有些不同了。随着北京地价上涨到目前的高度，新地块的楼面地价已经普遍高于周边二手房价格，地产商在开盘时如果遇到二手房交易萎缩区间，能回撤价格的空间已经很小，换言之，即便二手房交易量在未来萎缩，像以往那样一手房价格回撤的可能性已大幅降低，除非个别地产商在资金链上出现严重问题，否则很难想象谁会亏本销售。因此，在楼面地价高启的今天，未来北京一手房价格不但不构成价格回调的主要因素，还将构成支撑周边二手房价格的重要因素，这一点变化如果不能看到，那么对北京地产价格的认识就是不及格的。
一个城市的一手房供给，本质上不是由地产商决定的，而是由市政规划决定的，而市政规划要考虑的是城市容纳能力，当一个城市人口过多，不堪重负时，要么把城市再扩大，要么就控制人口，这是非常自然的选择。一个城市如果有足够的土地储备，那么分期分批进行土地出让，就比较容易使人口、地价与房价实现一个相对平稳的过渡，但这需要长远的眼光，以及不为短期利益所动。
那么，在政府市政规划供给和地产商一手房供给之外，还有哪些供给端因素会影响到一个区域的房价呢？答案是：二手房中介。
3、二手房供给端因素
本来，二手房交易是两个个体之间的事。在刚需为主城市，二手房的供给主要是个体换房需求的体现，或者，是前期投资变现的体现，这些都是正常的。但目前地产中介进入到互联网数据化时代，使得二手房交易出现了新的变量。
地产商在房价上行区间，以前往往喜欢做的是“捂盘惜售”，待价而沽，这在房价备案制度普遍实施前是常态。近十年来，各大城市推广预售前房价备案，一房一价，很大程度上使地产商没有了捂房的动力。但二手房捂盘惜售，却成了目前新的情况。地产中介掌握了大量房源资源和价格变动情况，从善意的角度，地产中介为交易提供了数据，节约了时间，也挣得一份佣金收入。但也有一些城市的地产中介，在看涨预期下直接拿下房源，加价出售。通常，这只是中介公司的员工个体行为，而非中介公司的行为，但房源的集中化，导致了二手房实际形成了当年一手房“捂盘惜售”的状况，短期内不正常的推高了房价。在某些城市，甚至出现地产中介群体性借助杠杆资金拿下房源，短期直接推高房价的现象，这些，可以肯定的说，在近期已经引起了政府监管部门的重视，事实上，要予以限制也并不难。
从总体来讲，在广大二线城市，目前仍然处于一线城市地产环境的前期阶段，也就是一手房的地价仍然不算太高，在经济下行区间一手房价格回撤仍有空间。同时，仍然有大量比一手房价格低的二手房房源，因此那些涨幅过快的二线城市，也需要具体分析此番涨幅过快的理由。
应当讲，从供给端来看，我们难说北京房价全面在“赶顶”，更难说北京房价会短期下跌，更是完全看不到所谓的崩盘和泡沫破灭。部分城市的短期上涨过快会引来政府的有形之手，从供给端来看，一手房市场政府能做的事暂时不多，因为人口控制还需要继续，一手房增量逐渐减少，市区主要成为二手市场基本是共识。但在二手房市场，对深圳等地通过规范管理中介行为，仍是可以对二手房市场价格进行干预的。
以上分析，虽以北京为例，但基本适用于上海楼市。上述分析方法，可以用来分析各地房价。还是那句话，独立思考，比什么都重要。钱是自己的，要学到方法，而不要听信结论。
接下来，我们将集中从需求、杠杆和预期角度进一步分析房价波动的各种可能性。
二、需求
让我们来回忆一下昨天文章中从供给端看房价波动的几个主要观点：
其一，在以刚需为主的地区，一手房价格的拿地成本基本决定了一手房的定价区间，也就是地产商的利润空间；一手房价相比二手房价可能回撤的幅度，决定了当地房价是否仍有下跌的可能，以及下跌的空间。
其二，在一手房源仍然充分，仍以居住需求为主的地区，一手房价会更多受制于二手房价。如果拿地成本仍然较低，那么后期一手房价回撤的空间仍然存在，未来下跌仍是可能的，但越稀缺的房源，对回撤的抵抗力越强。如果这个地区是在正向膨胀发展阶段，那么随着地产商拿地成本越来越高或者土地储备越来越少，一手房价回撤空间也将越来越小。当新建楼盘的楼面地价逐渐接近或者超过周边二手房价时，只要不出现大的经济波动，导致二手房集中抛售的情况，二手房价将趋于稳定，甚至步入正向上升区间。
其三，在动用杠杆较多的城市，泡沫化的可能性较大，作为自住或者保守投资者都应当保持相当的距离，在下一篇“杠杆”中，我们会集中讨论。
1、需求严重不足的状态
这世上不能只有供给，还得有需求，有没有不存在需求的供给呢？有的。比如大家耳熟能详的鄂尔多斯。只要去过鄂尔多斯的新城康巴什，你就会知道没有需求的房产供给是什么概念。一座新城，建筑物壮观，城市美丽，还拥有全亚洲最大的音乐喷泉，可是你在这个城市的中心广场走上一个小时，会发现连个帮你拍照的人都找不到。所以，去康巴什旅游，一定要记得带的东西是——自拍杆。这是供给严重过剩、需求严重不足的典型。这种城市的形成一般都是因为地产泡沫破灭导致，最根本的原因，是产业崩坏，就业丧失，人口全面迁出，美国的底特律也是如此。而往往这种城市在崩溃之前，房价会达到一个高点，并且杠杆严重。
一个城市所处产业如果面临的是可预期的淘汰化产业，那么人口大规模迁出的可能性会增加，只有在产业崩坏、人口全面迁出的情况下，二手房才会有不断降价出售的情况，此时新建楼盘无异于求死，二手房价格也是混乱到一房一价，一天一议，根本没有可分级讨论的市场价格。所以，人口流向决定房价下跌，主要是在大规模迁出的情况下。在中国现实中，除了曾经康巴什这样局部泡沫化非常严重的城市外，面临此类问题的，可能就是去传统工业化产能的城市。去传统工业化产能城市在杠杆不严重的情况下，人口迁出的进程可能是相对缓慢的和稳定的，往往有时间主动调整产业结构，维持相当就业岗位，此时人口也自然选择留下或流出，城市规模可能缩减到一个相对稳定的新状态，达到平衡。但如果逆其道而行，在这样的城市人为引入杠杆，人造泡沫，就很可能会冲击到产业调整的时间和空间，走向短期泡沫，最终昙花一现，加速人口流出。
那么，回到之前的问题，上海2015年末人口统计比2014年少了10万人，你觉得上海的人口流出趋势会导致二手房集中抛售从而导致“上海房地产泡沫”破灭吗？
对房价的分析，我一般是从可能下跌的角度出发，因为房产是一般是长期持有资产，一旦持有，可能要做好10年左右的预期分析，即便可能在5年之后就进行处理，但10年的预期会使投资更有保障。所以，如果是希望做一项短期投资，或者借助投资短期致富，其实并不适合投资房产。因为，就像夏洛特烦恼中的大川一样，他会在2700元购入北京2环房产后在2900元时就卖掉。
2、自住需求和投资需求对房价的影响
任何一个人，在买房时都会问自己两个问题：还会涨吗？或者，还会降吗？通过供给端分析，你已经知道，在某些地区，除非出现全局性的系统性风险，房价其实会逐渐进入到没有回撤余地的稳定区间，所以事情变得很简单，就是去挑选你能够承受的满意的房子就行了。那么你会较真说，如果真的出现全局性的系统性风险呢？比如，北京上海的人口大规模流出，大量人口抛售二手房，该怎么办呢？其实，我觉得更该考虑的是，明年自己的工作是否稳定，还贷是否有很大压力，此类比较正常的问题。
（1）自住需求是房产市场的第一需求
刚需比例越大的城市，房价的稳定性越强。比较理想的住房结构是，双独子女与下一代居住一套，各方父母在同一个城市各自居住一套，从家庭照顾来讲，这是合理的。三套房其实可以解决三代人的居住问题，因为各自父母居住的一套，在未来是可以留给比如两个子女的。这是对个体需求的简单易懂的分析。但事实情况是，在北京上海的限购模式下，大多数家庭无法实现上述愿望，所以两套房基本是刚需需求，而不是投资需求。而随着房价高启，对很多年轻人来讲，首套居住需求尚能奋力满足，但在进入“百万美元时代”后，获得改善型的第二套住房的难度将越来越大。本公号的第一篇文章《一线：百万美元时代》和《二线：追求幸福的权利》中，已经集中讨论了这些内容，并且，在第三篇文章《挤出：从商业地产到电商》中，我以商业地产发展历史为例，说明了商业地产价格高启是如何击溃了现场消费商业，从而使商业地产开始没落，使电商在中国崛起成为可能。所以，一个城市去满足相当人群的自住需求，是一个城市稳定发展的前提。
反过来讲，如果一个城市已经膨胀到无法容纳更多的人口，那么地价高启导致的人口流动，也是顺其自然的过程。商业地产价格高启挤出的是现场消费和现场消费就业人群，而住宅地产房价高启将会导致无法承受住房价格的年轻人另行选择，这对于人口过度膨胀的超大规模城市而言，大概是一个必然的结果。但作为个体，我们应当知道，除了个体之间的竞争外，城市之间也存在着竞争。与欧洲、日本等国家国土面积狭小的情况不同，中国地大物博、幅员辽阔，早在千余年前就是政治统一而经济上多中心的国家，当一两个城市过度膨胀而使房价和其他城市资源趋于固化时，其他中心城市就会自动承担起容纳新增人口的重任。在一线城市产生挤压时，二线城市就会进入新的发展阶段，实际上这也是二线城市发展的重大机遇。人口迁徙，对一个城市乃至一个国家而言是很大的命题，对于个体和家庭而言，也不需要回避，因为，幸福往往不在于你身在何处，而应当不时问问自己，身在此处的自己是否已经幸福。至少，对一个身在香港或者东京的年轻人来讲，他们的可选项其实要比北京和上海的年轻人少多了。
（2）投资需求是房产市场的第二需求
真正的投资需求对北京上海这样的城市来说，应当至少是从第三套房起，但住宅投资已经受到了限购的抑制。从房产的投资需求来讲，往往要考虑的是房产两方面的价值，一是房价本身的上涨，二是租金的收益。尽管我们一直在讲怎样去考虑房价下跌，但在面对投资需求这个话题时，我们必然要讨论的是房价上涨。房产作为投资性资产最稳定之处在于租金价值，在最不济的情况下，哪怕房价下降，租金仍然能够保持现金流入。事实往往是，一个好地段的房产，租金和房价是共同上涨的，甚至，在房价下跌过程中，租金还会继续上涨。租金，真正衡量房产内在价值。房产投资的第一要义是看租金收益。没有租金收益，或者租金回报差的房产，应当慎之又慎。这里需要区分的是商业地产和住宅地产，这两类地产的租金类型有很大区别，简单讲，商业地产租金是源于租户的经营收益，并且商业地产的出售也局限在仅投资商业地产的群体。而住宅地产租金则以当地人群的收入承受能力来衡量。坦率的讲，住宅地产租金过高对一个城市年轻人发展的影响是最大的，最终突显的挤出效应可能是由于租金普遍过高，而在房价高启的情况下，北京的租金价格已经逐年提升到一个相当的高度。
房价的上涨有各种原因，一手房价的不断提升是促使周边二手房价格提升的直接原因。从根本上讲，还是城市发展、人口收入增加所致。但人们往往关注的是非正常上涨现象。例如，最近一线和部分二线城市的房价急升，原因是什么？房价急升无非几个方面的原因，一是投资需求释放，短期投资需求释放可能有背景性原因，比如在长三角地区，传统外贸产业转型不利，去年受到A股股灾惊吓，且没有其他合适投资渠道，随着限购打开将近一年，转而进入房产购买阶段；二是自住需求释放，比如在刚需为主城市，因为学区房等概念，以及一批人群因年龄结构到了住房结构调整、以小换大的区间，步入集中购买阶段；三是杠杆因素，在低利率区间，首付进一步降低，促使杠杆承受力增强，刺激集中购买；四是心理预期增强，政府不断以政策信号强调消化库存，加之上述政策影响和周围人购买状态，或担心今后房价进一步上涨，或担心错过这一波升幅。但事实上，现在是房产投资的最好时机吗？我们不太好说现在就不是好时机，因为有可能未来房价还会进一步上涨。当然很多城市也有相当的回撤空间。那么怎样才是投资需求满足的好时机呢？
一个新楼盘，要矗立在众人面前，需要根据城市规划进行具体项目立项，同步拿地，预售、建设施工然后才能正式交房。一个好的房产投资始于未成形时。如果你在一线和主要二线城市，购买的是一个期房，未来周边有良好的商业和教育配套，后期还可能通地铁，那么后期升值潜力将是巨大的。如果购买的是周边配套已经完善的期房，那升幅会小一些。如果购买的配套完善的二手房，那么上述两个阶段的升值空间已经不能够享受了。所以作为投资来讲，是投于未成形之时。大多数人不敢投资未成形之时的房产，是因为大多数普通人并没有城市规划的概念。事实上，城市规划并不一定可能实现当初的设想，但的确会影响房屋的价格。多了解城市规划，无论是自住需求还是投资需求，都是极为重要的。
3、限购对需求的影响
政府对房价需求端的影响，除了利率政策外，最直接的就是限购政策。严格执行的限购从中长期来看会抑制投资，当然会基本抑制住投机。但短期来看，限购刺激购买，集中推高房价。任何一次限购，在实行前，和打开后，都将短期内推高房价，造成一波升幅。限购同时也是维持房价的砝码，因为限购造成了资源稀缺性，一旦打开一部分，例如两套限购变成三套限购，或者五年社保缴纳变成三年社保缴纳，都会促使新购买人群入场。目前，除北京上海还在严格限购外，深圳的限购其实已经不严格。对于没有限购的城市，未来房价波动的可能性要比北京上海大很多。从供给端看，一手房产的回撤空间在大多数二线城市仍然是存在的。但需要注意的是，正常发展的城市，即便是下跌，也难以出现“断崖式下跌”的局面，因为如前所述，大多数城市房价的正常下跌是一手房价回撤导致的，除非你所在的城市可能出现二手房大规模抛售的局面，否则大幅下跌或急跌的可能性都会小很多。当然，在经济十分不景气时，如果恰逢一个城市的产业受到了打击，就业人口收入普遍下降，而恰巧这个城市的人群都持有多套房产并且有杠杆压力，那么最终还是杠杆问题导致此类下跌。
我们将在下一篇中集中讨论杠杆问题。
三、杠杆
杠杆，不是什么神奇的东西，本身也无所谓好坏，说简单点，无非就是借钱，杠杆的直接作用，是会放大供给和需求。在经历过2015年A股股灾后，中国百姓对杠杆的认识堪称深刻。地产与杠杆紧密相关，没有杠杆，就没有今天的中国地产，甚至就没有今天的中国经济现实，我们只能退回到80年代甚至更以前的城镇和乡村生活。事实上，绝大多数普通人在中国第一次接触杠杆就是在地产领域，房地产按揭，几乎是每个普通人都要用到的杠杆。
1、供给端杠杆
地产最基础的杠杆是什么？是一级开发领域的土地出让。土地出让这样的制度，并非中国独有，应当说在人类文明史上，早已有之。封建时代，土地归属于君王，中国古语“普天之下莫非王土”，西方也是同样，只是稍微不同的是，西方历史上还有部分土地是归属教会的。在君主立宪的西方国家，例如英国，王权土地制度一直得以保留，批租制就是传统的英国土地制度，曾经的殖民制度也首要的是以土地权利作为宣誓。
进入现代文明后，各民族国家取得独立，在非君主立宪国家，政府以批租或年租等方式实现对土地的管理。即便是土地永续权利的国家，政府也通过税收等方式从土地汲取财政收入，所谓永续土地还是有年期的批租土地（包括我们的出让土地），只要是在法律上明确了权利的归属，制度上确立了物权神圣不可侵犯的地位，那本质上并没有什么不同。
那些担心70年后自己的房产是不是将被国家收回的言论，与其说是在担心土地的年期，不如说是在担心社会发展将会倒退，很多时候不过是在杞人忧天，现实情况更是，如果给你一笔拆迁费，你高兴的早忘了心中的担忧。土地，既是人类衣食保障的基础，也是万物财富之母。我们的土地出让制度，本身就是一种批租土地制度，实际是政府通过对土地年期权利的设定，来撬动土地的经济价值，这实际是政府在以土地进行一系列杠杆化操作。
土地杠杆化操作的关键第一步，是允许地产商贷款以获得土地。地产商拿地，并不需要全部花自有资金，有相当比例是向银行贷款，但对地产商自有资金比例不时进行控制，就可以达到调控的目的。在对地产商自有资金没有任何限制的情况下，地产商甚至可能完全依赖银行贷款和施工方、营销公司等垫款，这就变成了空手套白狼，无论是金融机构还是下游企业，都存在极大的风险，在房地产开发极不规范的年代，这是常见的现实。但随着相关法律的健全和规范，这样的事至少在中国主要的大中型城市，已经很难看到了。只是在政府对银行地产贷款进行调控限制时，地产商就只能寻求其他途径获得开发资金，比如上市融资，又比如通过信托渠道。
开发资金来源的多样化，使金融与地产紧密捆绑，信托业的壮大，与近10多年地产业的壮大是相伴相生的。包括银行理财等各路资金，通过信托等渠道，以非直接贷款的形式流入到地产开发领域，使开发资金源源不断。除此外，我们经常听闻的民间借贷也常常是与地产开发紧密相关，因为除了地产外，实在很难找到回报更高行业。一个小型地产商，拿到一块地，缺一些资金，恰好有一批人有闲钱，集中起来投入，坐等开发完成后售出获利，简单讲就是这么些事。的确，有什么比吃利息更让人觉得既能开心又能不劳而获的呢？
所以，你能明白，杠杆的风险在开发建设领域就出现了。如果这个小楼盘恰好运气不太好，建好后无法售出，那么那些投入的资金就危险了，如果不只是一个小楼盘而是一个地区出现这样的问题，那么区域型的小型危机就会发生，甚至会波及当地的金融机构，引发不小的震动。出现这样的情况，根本原因是供给严重过剩，需求严重不足。
请谨记，我们在前一篇已经讨论了，地产需求有两类，一是自住需求，二是投资需求，对于以自住需求为主的城市，发生上述危机的可能性要比以投资需求为主的城市小得多。所以我们前面讲，在刚需型城市，如果楼面地价已经足够高，那么一手房价回撤的余地很小，会与二手房价互为支撑；在自住需求为主的城市，楼面地价不够高，地产商的新盘价格比二手房挂牌价低，仍会有利润空间，那么在下行周期房价就有可能会下跌，出现一手房价格回撤的现象；但如果是投资需求为主，尤其是投机需求为主的城市，那么在地产商这一端，就开始出现风险，大量建成而无法售出的楼盘耸立，这正是目前很多三四线城镇的现实。形成这种情况，一方面在于曾经资金泛滥，信贷宽松，钱要生钱，另一方面在于城镇规划误判。当然，还可能有其他各种原因。
对三四线而言，去库存的关键，是需要引导自住需求，减低金融的系统性风险，而不能是通过杠杆去刺激成为投机需求。一个地区自住需求量的大小，决定了去库存的难易。实际上，很多三四线的房价已经一降再降，甚至以房抵债也是常见的处理方式。民间消化库存的方法充满了博弈的智慧，每个人都会为自己的财富考虑，此时政府应当做好的是权利保障，例如，规范化的房产登记，避免出现权利纠纷。对于实在库存过量的城镇，无法消化，那投资者，包括金融机构就要承担风险和责任。政府和民众兜底成为习惯，最终只能纵容金融，今后难免出现更恶劣的局面。如果在库存化严重的城市刻意引入杠杆，造成价格提升假象，那诸多泡沫破灭的历史，就将重演。
城镇化，是艰难的过程，我以将近十年的观察，看到很多小城镇逐渐兴起，小地方的居民改善了生活条件，从平房搬入了楼房，从没有现代的卫生设施，到与城市居住水平并无区别，这样的进步，不应当被忽视。尽管城乡仍有巨大的差异，但我相信，居住条件的改善，城镇的兴起，也在很大程度提高了人的生活水平和人口素质。始终要记住，一个人，无论生活在哪里，无论学历的高低，财富的多寡，都是平等的，都有追求幸福生活的权利。
当然，在农村人口集中城镇化的的过程中，作为政府更应重视中国的农业安全。一个大国安全的根基，还在于农业，大量农地人口劳动力的转移，是否会长远的影响农业的基础保障和发展，如何在农村人口城镇化劳动力转移的过程中进一步提高农业的生产力，真正实现农业的现代化，可能是摆在政府面前的，从长远来看甚至比城镇化还要关键的课题。
2、需求端杠杆
需求端杠杆首要的就是银行按揭。政府通过首付比例和银行批贷条件可以对需求进行调控。除此外，需求端杠杆还有很多新的类型。杠杆，说到底就是借钱，向朋友借钱买房，也是一种杠杆。银行按揭不过就是以房产作为抵押向银行借钱。目前市面上还有几种需求端杠杆类型：
（1）地产商首付贷
比如，首付比例本来是30%，但你目前只有15%的资金，那么地产商跟你签一份借款协议，借你15%的首付资金，银行在两笔15%资金到位后，认为满足30%的首付款，审查后认为贷款人具备正常还款能力，随即批贷。地产商首付贷通常是要求作为借款人的购房人在1-3年内还清首付借款，通常而言，地产商还会以降低房价的方式鼓励借款人提前还贷，这实际是以民间借款的方式降低了首付门槛，对于有实力的地产商而言，与银行审贷紧密配合，此类贷款的风险还是可控的。大多数中小开发商，事实上都还没有提供首付贷的能力。
（2）民间借款（互联网贷款）
民间借贷进入地产领域，传统上多在开发阶段，地产商一端。民间首付贷，最近真正的流行，是互联网金融“创新”的产物。对P2P及各类互联网金融形式，我一直是持十分谨慎的态度。
任何一个对地产泡沫有过观察和深入思考的人，都知道中国的几次局域性地产泡沫危机都与民间借贷紧密相关。民间借贷提供杠杆资金，普通人借贷购入房产，以房产作为抵押套取现金，将现金放贷给其他购房人获得民间借贷利息，其他购房人购入更高房价楼盘，推高地区整体房价，看似美妙无比，房价似乎不断上涨，但房价涨至一定程度，无人接盘，银行催促还款，引发抛售，无人接盘，房价直线下降，最终链条断裂，泡沫破灭。这些事情，谈不上美国式的次贷危机，却是活生生的民间地产借贷危机。但即便如此，在传统民间借贷下，由于发生在一个地域内，借贷人之间往往相互认识，还可以通过私力救济等方式解决部分债务危机，或者还能当地政府出面协调各方，达成债务和解。
但在互联网领域，P2P类型借贷出了很多相当严重的问题，主要原因是，与传统民间借贷相比，在没有足够的金融监管下，互联网金融具有跨地域、陌生化的特点，导致资金量极大，由于借款人、贷款人与平台公司并非处在同一个地域，连传统民间借贷的私力救济都没有可能，一旦风险暴露，债务危机基本难以处理。
地产领域的民间借贷，如果是以互联网P2P形式展开，在缺乏足够的风险防范和监管的情况下，将会在极短期内不正常的推高房价，快速形成泡沫，使正常居住需求畸变为投机需求，如果演变为集体行为，若干人共同出资，集中力量炒作，将会使一个城市的房价进入到非正常阶段，此时即便本来是自住需求为主的城市，也会畸变为投机型城市，进而影响所有产业的发展和正常人群的生活。而当政府监管一旦收紧，杠杆人群由于只有短期炒作需求，并没有足够的能力进行长期还款，就会开始抛售房产，引发二手房集中抛售，导致房价下跌，一旦下跌预期形成，将进入观望期，无人接盘，进而导致互联网金融借款平台贷款人无法售出房产还款，如果资金量太大，平台无法应对，将会导致平台无法兑付借款人利息，从而导致发生危机。
民间借贷涌入地产需求端的重大风险，从根本上来说，在于作为担保物的房产价格，在短期内被不断人为高估，脱离自住需求和正常投资需求这两个价值之锚。当大量通过杠杆使房产价格提升到一定程度后，市场就会出现两种强烈对立的心理预期，要么继续上涨，要么开始下跌。如果下跌预期形成，担保物市场价格有贬损预期，担保权人（也即传统金融机构和借贷机构）的风险开始暴露，就会出现竞相收贷的局面，进而加重下跌预期，形成二手房抛售潮，导致非常态的下跌形成。所以在投机型城市，房价下跌不但可能，而且跌幅往往巨大，对金融借贷领域的影响也十分大。而由于房产并非纯粹的投资资产，还有重要的居住属性，牵涉民众基本利益，因此最初下跌预期的形成和积聚，往往是从政府有意识的主动调控开始。应当讲，并非政府的调控导致了下跌，但如果政府能够尽早的介入，可以很大程度上降低风险的形成。
那么，一个城市的房价在一段时期内不断升高，是否都是泡沫的先兆呢？请回到前两篇关于供给和需求的分析进行考虑。在一个幅员辽阔的国家，作一体化的宏观分析固然十分有意义，但用理性的方法，去做具体化的分析才是对个体更有意义的。
一个大城市，随着发展膨胀到一定阶段，形成挤出效应，是自然形成的，本身的产业会在发展中进行调整，人才结构也会得以调整，人的迁徙也是渐进的。而如果一个城市是因为非正常的杠杆极速推高房价甚至租金而产生挤出效应，那这样的城市将要面临的是错失产业调整的机遇期。
杠杆，并不可怕，关键在于我们选择怎样的杠杆。在金融与地产捆绑日益紧密的今天，对新兴金融业态的理性思考和监管，而不是听之放之任之，才是尤为关键的。
下一篇，我们将综合之前几篇，继续谈“预期”对地产市场的影响。
四、预期
本来，无论是实业投资还是财务投资，都应从最基本的供给和需求开始分析，思考回报，提前布局，长期持有，坐享收益，这大概是巴菲特最热衷的。但事实上，当热点袭来，人头涌动，各种大小“预期”形成时，杠杆推动，价格疯涨，却偏偏犹不得你等待一般，你总是懊悔此前为什么没有上车，还要担心今天如果不上，明天是否连车票也买不起了。所以，投资的另一面则事关人性，这大概是索罗斯最乐于思考的。预期，既可以是宏观和长远，也可以是局部和短期，前者相对安稳，后者往往刺激。在前三篇分别讨论了供给、需求、杠杆对房价的影响后，本篇期望阐释预期带来的影响，并且仍然想借此表达，建立独立思考的能力，对一个人幸福的实现，是多么的重要。
1、供给端预期
在前三篇中，我们提到房价的供给端因素时，其实都在说一手房和二手房供给，这里也不例外。对房价的最初预期不是源于业主，而是源于地产商。地产商在拿地开发前，要进行系统分析，判断是否有足够的利润空间。但事实上，在很长时间里，根本不用做什么分析，因为只要能抢到地就不错了。这就是城市化兴起的初期，有地就是爷，有房不愁卖。只不过，如果恰好某个地产商遇到了局部泡沫，比如当年的鄂尔多斯，又位于泡沫后期，那就只能痛彻心扉了。现在三四线很多地产商大概都多少有些类似的感觉。地产商如果出现重大误判，只能说明一点——地产商已陷入局地泡沫而不自知，同时说明这个地产商对城市发展的认识是不及格的，被淘汰出局是早晚的事。一个较为成熟的地产商，一般会一次提前拿地，分期开发，分期出售，预判周期，乃至通过营销手段在下行区间快速出清，而在上行区间通过分期开发适当调高售价，获得更大利润。
二手房价格预期，更为简单。在如今一些城市火爆的行情下，一房难求，房主捂盘惜售，甚至一次叫来多个买家，现场组织小型“拍卖”，价高者得，更有所谓提前书面“询价”等手段，摸清买家心理价位。到了这个阶段，往往是买家撕心裂肺，卖家咬紧牙关。最痛苦的，倒不一定是买家没有买到，而是当你刚刚以300W价格售出，过了不到一月，中介打电话问你，目前400W，愿意参加一下你之前房子的小型拍卖会吗？不要说中介公司的推波助澜，毕竟，在商言商，这波赶不上，可能就要面临接下来难开张的局面了。
供给端的预期，不过一句话，总是想看涨。谁不想赚钱呢？
2、需求端预期
价格是由供需决定，但最终是由需求决定。如果没人买，有价无市，根本没有交易，也就没有真正的市场价格。任何市场价格的形成，都在于有人接盘。预期，是很神奇的心理。交易量萎缩时，往往是买方市场，买家偏偏不入场，反要去追逐那些大家都在抢的东西；交易量暴涨时，已经是卖方市场，买家又纷纷入场，不计价格，抢来抢去。真真就像是有被虐心理一样。为什么出现这样的状况？因为预期，本就是关于人性。人性之不足，无非两方面，一是懒，二是贪。在无力购买时，要么选择不提前关注，到了需要时，根本不知道是不是该买，只能看周围人，周围人不买，自己也就不买，周围人疯买，自己也就疯买，这是不勤于思考在先，可谓懒。在无力购买时，看着周围人杀得眼红，偏偏心生贪念，大举杠杆而入，压力倍增，看似要大赚一笔，赚到也好，如果没有呢，恐怕也是冷暖自知。当然，大多数人，也是因为眼光局限，久居一地，心生安定，只是没有问问自己，在有安定居所之前，真的就能够那么安定吗？如果你确定一城定一生，就真的需要绸缪在先，否则风物长宜放眼量，趁着年轻，在旅游的时候不妨再顺道观察一下不同的人文风俗，说不定哪里就是你幸福的未来。
当然，除了自住需求预期，还有投资需求预期。投资需求，在某个时段可能恰巧源于没有其他渠道。如果今天的A股还奔袭在万点高峰，这一波房价的启动，只能还会来得更晚一些。有钱无处去，中国人真的是有钱到这个地步了吗？不尽然。前些年的亿万家产，在这两年因为预判失当，错过转型良机，在外贸熄火和落后产能除清的压力下，纷纷关张，其实大多数人，都难以体会这是怎样的感受。资金不过是求稳定，求安全，这是正常的投资需求，只不过，此时此刻，这样的投资需求恰与自住需求追求同一目标罢了。反过来讲，自住需求者，在没有这些投资需求的冲击时，你又是否认真考虑过自己的未来呢？为什么财富更多的人，总是更为警觉和勤奋呢？而在这两年被实体转型和A股股灾惊吓得快要体无完肤的投资者们，你们是否又真正能够从更宏观的层面对这个国家未来的经济情况做出良好预判，确保当那些曾经高唱A股万点的分析师们以另一番面目出现时，能够一眼识破呢？
3、杠杆对预期的影响
在前一篇我们已经提到，杠杆会放大供给和需求。从根本上讲，正是因为有了预期，供给端和需求端才会决定动用杠杆，而杠杆一旦普遍动用，又会反过来影响到更多周围人的预期。在杠杆普遍使用时，会很大程度上缩短供需适配的时间，在超过供需均衡时，就会出现涨与跌两种不一样的意见。人性的状态下，是不断有看跌的言论，让没有入场者稍微安心，但在看透人性的状态下，却以不断上涨的事实击溃没有入场者的心理，以至于任何一个价格看起来都是合理的。住宅房产不是纯投资类资产，有居住属性，只要不是投机型城市，房价的变化都有相当规律可循。与不规范的二级市场证券较容易受到人为操纵不同，房产是相对诚实的货币。我们在前三篇分别从供给和杠杆角度，分析了房价波动的基本因素，甚至能够总结出哪些城市的房价回撤余地较小，哪些城市仍有波动空间，哪些城市恐有危险。当一个地区的杠杆动用对房价预期起到了实质性影响作用时，应当较为谨慎的看待这一市场，因为实际支撑房价的，其实是自住需求，如果一个城市的房价完全脱离自住需求，那么就进入到了投资乃至投机市场，其房价的回撤空间将类似于证券市场。而脱离自住需求的城市房产，将会出现一系列社会问题，政府有形之手将会随时介入。所以，当一个地区的房价上升无法与当地收入匹配上升，而房价仍然持续攀升时，那么就要考虑相当多层面的问题，以判断相关风险是否开始聚集。
在《一线：百万美元时代》一文中，我以比较极限的数字，给出了我对于房价与收入压力是否匹配的结论，如果当某个地区完全超出了压力区间，那么每个有真正自住需求的个体，都会开始自觉的选择自己幸福的未来，而把泡沫游戏，留给那些贪婪的人群。不要忘记了商业地产曾经发生的一切。
我相信，在未来很长一段时间，屡败屡战的分析师们，将会开始像小学生一样反复背诵一句话，那就是：中国，是一个地大物博、幅员辽阔、人口众多，从历史上看就是政治上统一而经济上多中心的国家。这句话，将在很大程度上决定这个国家经济的未来，这既是由经济发展尤其是城市发展的现实决定的，也是由预期或者说人性决定的。
4、宏观对预期的影响
宏观影响来自于货币、利率、财税政策等多个方面。事实上，中国房产市场的供给端和投资需求主要是受宏观因素的影响，正是因为宏观如此具有决定性，才使得自住需求人群也要像一个投资者一样十分关注这些政策影响。但我不就此展开，一方面是因为宏观分析在市面已经足够多，另一方面，我这系列文章的定位在于微观分析领域。我相信，任何宏观政策都需要通过具体操作才能实现具体的影响，而这几篇微观分析文章所提及的内容，恰是大多数人并不了解或者思考并不清晰的。我希望这些方法，可能不尽正确或准确，但可以促使更多人开始理性思考。
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