在全国一线和主要二线城市地产山河一片红的形势下，昨天，央行发布决定，从3月1日起降准0.5%。这可忙坏了各位分析师。有的证券分析师刚刚才发布报告，说一线房价正在赶顶，又在另一平台说建议购入一二线房产。一部分人确定自己看透了政府心思，继续涌入交易大厅，完成换手，另一部分人则表达谨慎之情，甚至有业内人士呼吁政府紧急干预一线和部分二线市场。更有甚者，抛出万字长文外加若干境内外市场分析图表，以证明“十次危机九次地产”。“多空双方”观点异常激烈对立，真是好不热闹的3月初。
看罢目前市面上的分析文章，无论是从境外历史分析，还是从各种人口流入数据、工程建设数据分析，乃至于利率分析、汇率分析，都庞大到无以复加。宏观，的确很重要，大致都没说错。但作为一个个体，无非是想了解一个事实，一线房价真的是在永远涨吗？目前的房价是否会一直涨下去？房价会下跌吗？房地产会崩盘吗？房地产泡沫会破灭吗？如何来进行判断？更为关键的，是老百姓在十年前就听说房地产泡沫要破了，结果时至今日，为何无一不后悔，无一不懊丧，将要重演的，到底是日本广场泡沫破裂的历史？还是过去十年不断看涨的历史？这实实在在的关系到很多人的具体生活。
从今天开始，我打算从供给、需求、杠杆、预期四个角度，以北京房价近几年的变化为依据，从比较微观的视角尝试回答上述问题。我始终相信，对个体而言，要实现自己对幸福的追求，就必须要有独立思考的能力。十年前，我离开房地产管理部门，混迹于证券相关行业，也深度参与了当年好些所谓“全球最大规模”的证券项目，但真正能够让我平心静气的，不是这些拉虎皮、张大旗的事，而是独立的思考。这世间，很多事情不过“常识”二字，泯灭常识而崇拜专家，难道不也是一种个人崇拜吗？想想多少在2015年看多的券商分析师在客户暴仓时羞愧难当，如今却又变身知名地产分析师，继续指点江山，激扬文字。如果不是对这个圈子有些了解，你很难想象，他们之中很多人，其实在今年之前几乎都没有关注过中国的房地产市场。
希望本文能授人以渔，使大家开始拥有一双能够看透万字雄文的眼睛。
　　一、供给
商品的价格是由供需关系决定的，房产也不例外。待售房产数量与购买需求量相比越多，房价上涨难度越大，在实在卖不动的时候，地产商在银行还款压力下就会选择降价出售。当十年前我还在一个主要二线城市的房地产管理部门任职时，地产商主动降价是一件再正常不过的事。如果你对地产市场较为关心，可以回忆过去十年，是否偶尔会看到媒体报道，某个楼盘一期的业主打着横幅集体留影，痛骂无良地产商在二期降价，吸光百姓血汗钱，并要求集体退房？那么在北京有没有过类似的画面呢？其实也有过，只是你已忘记了。
1、北京房价下跌的历史
让我们来回忆一下北京近五年的房价情况。北京近五年的房产价格经历过至少两次下调。这些数据，在中介那里应该都有留存，而我则是根据自己五年来连续不断的观察和记忆。在2008年金融危机后，北京房价出现第一次大幅度下调，2009年时跌入低谷，仅举一例，当时东四环房价早在2W以上，但在2009年，东四环出现了单价1.2W的价格。随着4W亿的推出，北京房产市场在2009年下半年回暖，2010年急剧攀升，五环内的新盘越来越少，价格渐趋固化。当时北六环外昌平和东五环外通州的新盘则达到了1.6W的高点，上述两地部分精品楼盘的二手房价达到了1.8W。2011年，国务院颁布国办发[2011]1号文，开始调控全国房地产市场。2011年2月，北京市政府颁布京政办发[2011]8号文，开始进行严厉的限购政策，不但有套数限制，对非京户籍居民还有社保5年的制约。限购令的施行，导致成交量逐渐下降，昌平、通州等地的房价从1.8W高点回撤到1.2W区间，如果抛去个别楼盘还是精装，毛坯房价格实际已步入1.1W。而2010年12月30日刚刚开通的地铁4号线南段的新楼盘，开盘价格直接锁定在1.1W。
为什么2009年北京房价下降时四环会降到那么低，而到2011年价格回调时，五环内感觉已不明显，但五环外降幅竟然高达30%以上？这里我们要从供给侧来理解一个区域性整体房价的构成和影响因素。
2、一手房供给端因素
一个地区的房产，分为一手房和二手房两部分，这两部分价格是相互影响的。始终记住一点，一手房价格虽然最终取决于供需关系，但地产商对一手房定价的底线对是其保有基本的利润。在开发成本中税费基本不变的情况下，影响其利润的主要是拿地成本。拿地成本决定了地产商推出房价的底线，在底线之上，参考的是该区域同期新楼盘价格及二手房交易价格。最困难的时候，是在二手房交易量萎缩的情况下，地产商的定价往往是有难度的。而二手房交易价格是受二手房供给决定的，在刚需为主的城市，二手房供给主要是出于换房需求；而在地产泡沫化城市（比如当年的鄂尔多斯），二手房基本跟流通化的证券类似，换手率极高，价格变动极大。在严格执行限购的条件下，房产投机事实上是受到了抑制的，无论是一套房、二套房还是换房，其实仍以刚需为主，小换大、旧换新，新购置第二套，基本都是在满足在京人群的居住需求，即便其中第二套有投资性质，也无非是希望能够保值，待今后需要时再换一套大的，毕竟，如今的大多数年轻人还是和父母同居一市，而不是同居一屋檐下。所以，当五环内的新盘逐渐减少时，除了因年龄结构导致的周期性的换房潮，基本难以出现大规模的二手房出售，二手房的价格在上涨到一定阶段，就此稳定了。换句话说，成交量萎缩了，有价无市。此时的中介，就到了三年不开张的阶段，在二手房交易萎缩的阶段，中介的生存之道就是在租金上做文章。这个，我们在后面集中讨论。
但，如果在二手房交易萎缩时期，并处在经济下行区间，消费者观望情绪浓厚，一个区域有新楼盘出现，地产商就面临一个痛苦的选择，就是无法确认哪个价格才是市场价格，地产商会极为担心报出的房价过高而在既定时间内无法足够出售并回款，并且，由于房价逐渐实行备案化，一旦在房地产管理部门备案，很难更改，必须硬着头皮卖。再者，如果新盘还没卖完就降价，那么前期的业主就会拉着横幅找媒体来拍照。在此种压力下，地产商会主动选择低于二手房挂牌价的方法进行定价，这也就是为什么在2011年底时，上述昌平、通州区域了出现了三年以来房价的新低，事实上，这个价格完全是由新盘决定的。但请注意，出现这种情况的前提是，地产商仍然坚守了有利润的底线，也就是说，哪怕在当时看来比市场价格下降30%的情形下，地产商仍然有相当的利润。这是因为，地产商的拿地时间早、成本低。
所以，在一手房供给充足的刚需为主市场中，尽管一手房和二手房交易价格相互影响，但决定区域性房价是否下跌的主要因素是一手房价格，而一手房价格能探底到何区间，是由地产商拿地价格决定的。也就是说，以往由于地产商拿地相对便宜，总有一段时间二手房的交易价格事实上受到了地产商一手房定价回撤的影响，而降价出现进一步加重了消费者的观望情绪，成交量进一步萎缩。这就是从供给端能够分析到的，历史上出现过的房价下跌因素。
但今天，情况有些不同了。随着北京地价上涨到目前的高度，新地块的楼面地价已经普遍高于周边二手房价格，地产商在开盘时如果遇到二手房交易萎缩区间，能回撤价格的空间已经很小，换言之，即便二手房交易量在未来萎缩，像以往那样一手房价格回撤的可能性已大幅降低，除非个别地产商在资金链上出现严重问题，否则很难想象谁会亏本销售。因此，在楼面地价高启的今天，未来北京一手房价格不但不构成价格回调的主要因素，还将构成支撑周边二手房价格的重要因素，这一点变化如果不能看到，那么对北京地产价格的认识就是不及格的。
一个城市的一手房供给，本质上不是由地产商决定的，而是由市政规划决定的，而市政规划要考虑的是城市容纳能力，当一个城市人口过多，不堪重负时，要么把城市再扩大，要么就控制人口，这是非常自然的选择。一个城市如果有足够的土地储备，那么分期分批进行土地出让，就比较容易使人口、地价与房价实现一个相对平稳的过渡，但这需要长远的眼光，以及不为短期利益所动。
那么，在政府市政规划供给和地产商一手房供给之外，还有哪些供给端因素会影响到一个区域的房价呢？答案是：二手房中介。
3、二手房供给端因素
本来，二手房交易是两个个体之间的事。在刚需为主城市，二手房的供给主要是个体换房需求的体现，或者，是前期投资变现的体现，这些都是正常的。但目前地产中介进入到互联网数据化时代，使得二手房交易出现了新的变量。
地产商在房价上行区间，以前往往喜欢做的是“捂盘惜售”，待价而沽，这在房价备案制度普遍实施前是常态。近十年来，各大城市推广预售前房价备案，一房一价，很大程度上使地产商没有了捂房的动力。但二手房捂盘惜售，却成了目前新的情况。地产中介掌握了大量房源资源和价格变动情况，从善意的角度，地产中介为交易提供了数据，节约了时间，也挣得一份佣金收入。但也有一些城市的地产中介，在看涨预期下直接拿下房源，加价出售。通常，这只是中介公司的员工个体行为，而非中介公司的行为，但房源的集中化，导致了二手房实际形成了当年一手房“捂盘惜售”的状况，短期内不正常的推高了房价。在某些城市，甚至出现地产中介群体性借助杠杆资金拿下房源，短期直接推高房价的现象，这些，可以肯定的说，在近期已经引起了政府监管部门的重视，事实上，要予以限制也并不难。
从总体来讲，在广大二线城市，目前仍然处于一线城市地产环境的前期阶段，也就是一手房的地价仍然不算太高，在经济下行区间一手房价格回撤仍有空间。同时，仍然有大量比一手房价格低的二手房房源，因此那些涨幅过快的二线城市，也需要具体分析此番涨幅过快的理由。
应当讲，从供给端来看，我们难说北京房价全面在“赶顶”，更难说北京房价会短期下跌，更是完全看不到所谓的崩盘和泡沫破灭。部分城市的短期上涨过快会引来政府的有形之手，从供给端来看，一手房市场政府能做的事暂时不多，因为人口控制还需要继续，一手房增量逐渐减少，市区主要成为二手市场基本是共识。但在二手房市场，对深圳等地通过规范管理中介行为，仍是可以对二手房市场价格进行干预的。
以上分析，虽以北京为例，但基本适用于上海楼市。上述分析方法，可以用来分析各地房价。还是那句话，独立思考，比什么都重要。钱是自己的，要学到方法，而不要听信结论。
接下来，我们将集中从需求、杠杆和预期角度进一步分析房价波动的各种可能性。
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