COVID-19影响下,纽约商业租户可考虑的应对策略
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新冠疫情简报·截至4月3日美东凌晨
全美新冠肺炎情况——
纽约州新冠肺炎情况——
租赁协议中的不可抗力条款
通常,不可抗力被定义为外部的、不可预测和不可避免的事件。简单的分解这些因素,所谓外部事件,要求以不可抗力作为其不履行义务的原因的一方,不可以是导致该事件的一方。所谓不可预测性,是指合同方不可能预见该事件的发生。最后,所谓不可避免,即无论合同方作出任何行为均不能阻止或减轻该事项带来的影响。基于这些因素,对于州内的大多数商业租户来说,COVID-19流行病属于不可抗力,但这不是本文分析所要达成的结论。在纽约,不可抗力条款(的使用)需严格参照已经签订的租约进行。
如果合同中有不可抗力条款,纽约法院将不可抗力狭义解释为合同条款中列出的类别,以及与该类别相似的情形。就目前情况而言,租户可能会需要该条款中提及“流行(epidemic)”或“大流行(pandemic)”才能使目前的情形满足合同规定下的不可抗力。可争辩的是,在特定形式的租约合同中经常提及“政府行为”类别的不可抗力,可使政府要求停业的指令满足于合同下不可抗力条款。但是,难以支付约定这些条款所预期的情况,不可抗力条款一般针对的是租户难以履行除支付租金以外的义务;甚至实际上大多附有不可抗力条款的租约,都将支付租金的义务排除在不可抗力条款之外。纽约对于合同中的不可抗力条款有比较严格的要求,若租约中未包含该条款则租户所受保护也就更少,但这并不是说租户没有其他可考虑的应对措施。
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