编者按：
亚特兰大的房地产市场一直非常火热，很多在亚特兰大的华人都陆续购买了房产，有自住也有投资。许多人都有购房经验，却鲜有卖房的经历。有些房主在卖房的过程中遇到了不愉快。今天，漫步亚特兰大专访了Keller Williams Realty的Top Producer：李波辰团队。让他们给我们介绍一下，他们团队代理卖房的三种方式。
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小编：李波辰你好，非常感谢今天接受我们的文字专访。能否给我们介绍一下你们的卖房方式？
李波辰：卡
漫步亚特兰大的各位读者朋友大家好。很高兴有机会给大家介绍一下我们的三种卖房方式。我们相信每一个房子都是不同的。每一个Seller（卖家）的需求也是不一样的。所以，我们针对不同的需求，设计了不同的卖房方式。分别是：
1.针对定价，Sell At Top Dollar。
2.简单翻新，Get A Fresh Start。
3.现金收购，Close ASAP。
第一种方式：针对定价，Sell At Top Dollar。这种方式主要是针对房屋本身保持良好的，或者比较新的住房。在我们的实际经验中，大多数是自住房。（自己住的房一般都保护的比较好😀）在和屋主一起检查房屋后，我们会把周边所有的成交记录以及在市的房屋进行比较(comparables)，给出一个合理的定价区间(list price)和卖房策略(Sell strategy)。之后我们会请专业的摄影师进行图片拍摄和后期PS，而后上市。
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小编：好的，我有几个问题：1.摄影师拍照要多少钱？2.卖房策略是指什么？3.上市是指什么意思，怎么上市？
李波辰：卡
你的问题非常好，我一个个解释一下。
1.专业摄影师的费用，由我们团队承担。不需要卖家付钱。
2.卖房策略每个房子不同比较复杂，举个简单的例子：卖家小区平均卖价375K。但是趋势是上涨，并且在售房源较少。我们就会先挂399K，测试市场情况(testing water)。而后在第一个周末进行集中看房Open House，然后根据市场的情况，买家的反馈(feedback)来相应调整。如果一个月后没有卖出，我们的策略可能是降价，可能是根据买家反馈更换地毯等等。当然，实际情况千差万别。这些策略我们会在事前制定好。
3.所谓上市是指Active Listing。我们会最大程度的曝光这个房子。让这个市场上所有有意向的买家知道，看到，想实地参观，想下offer买这个房子。
我们会在专业经纪人网站——FMLS和GMLS上同时上市(由于两个MLS系统分别会收取费用，有些小公司会只放一个)。一些知名房产网站，Zillow,Redfin,Trulia等网站也会同时上线。在上市的第一周，会发邮件给周边的经纪人，推介房源信息和Open House的邀请。
此之外，我本人还是亚特兰大华人经纪联盟(CARE)的理事，全美REALTOR会员，全美亚裔地产联盟(AREAA)的会员。我们的房源还会通过这些渠道进行传播。当然，我们还有自己的微信房产投资群，和本地华人房产群。群里有大量投资客户，我们也会做相应推介。总之，最大程度的曝光和推介房源。
值得一提的是，现在疫情期间，由于实地看房受到阻碍，我们团队会给我们接手的每一个房源listing，拍摄一个视频介绍和(Virtual Tour)，放在网上。给买家一个足不出户看房的机会。目的还是最大化的扩展受众群和曝光房源。
【李波辰及部分客户在律师事务所合影】
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小编：好的，明白了，能否介绍一下第二种卖房方式？
李波辰：
第二种方式：简单翻新，Get A fresh Start。
这种方式，比较适合长期租赁的投资房，和年份稍大的老房子。这些房子，一般地板地毯脏旧，油漆有些斑驳，甚至还有很多地方需要维修。这种情况下，上市卖房就会比较困难，强行卖一般都会在价格上吃亏。
这时候，我们会帮助房主做一个评估和检测。而后安排工人对房屋最能吸引买家的地方(cosmatic)进行简单翻新。把房子焕然一新后，重新上市，Get A Fresh Start。这样一般就能卖出最高的价格。通常，花费几千美金装修费，能换来卖高几万美金的效果。
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小编：还能这样操作！几个问题：装修的钱谁承担，我知道装修特别麻烦工人找谁呢？谁来设计？装修哪里呢？真的能花几千出几万的效果？不好意思问题很多，但确实比较好奇!
李波辰：
哈哈没事😀，我们来一个个解析。首先我们会和Seller沟通，了解他能够承受的预算是多少。我们会在有限的预算内进行操作。同时我们会装修最关键的，也相对最省钱的地方。一般会是草坪，油漆，地毯地板，或关键的厨卫用品(appliances)。这些东西都不太贵，但又会给买家带来最直观的效果。一般都会由我们来推荐油漆颜色等设计方面事宜。会选择受众面最广和最新的流行趋势进行设计。
因为我们团队本身也是一个翻新房团队(Flipper)。所以将会由我们提供价格最优，做活最细的工人团队进行操作。我们也会进行监工。当然，最后的价格是由房主承担的。
一些高价位房源，我们还会推荐家具摆放公司(Staging Company)做家具布置，给买家直观的家的感受。一般很快就能卖出高价。我给你看两张图片吧，在翻新前和翻新后。你一下子就会觉得不同。
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小编：哇塞！确实非常不一样。具体花了多少钱?多卖出多少钱？
李波辰：
这只是房子的其中一张图片，当时整体一共花了9600美元，包括刷漆，草坪，地板和家具摆放。之前的估值能卖42万到43万。最多挂牌44万9千。翻修后我们挂47万9千，出现三个买家抢的情况(multiple-offer)，成交价是48万3千。
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小编：确实非常划算了。好了，能否介绍一下你们的第三张卖房方式？
李波辰：
第三种方式：现金收购，Close ASAP。
这种方式主要适用于年久失修的房屋，以及急于套现用钱的卖家Seller。在我们的实际操作中，很多房屋由于年久失修，需要大量维修翻新，而屋主又没有足够的资金进行翻新。这种时候，我们团队会以现金的方式从房主手中收购房子，快速过户。房主能够最快速度把房子变现，并且不需要做事情。
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小编：还有这种好事？快速变现是多快？你们的钱从哪里来？有这种方式谁还考虑第一二种方式啊，这种方式的缺点是什么？不好意思，我好像又问多了。
李波辰：
哈哈没事。你的反应确实是我们的很多客户的真实反应。非常正常，提的问题也非常合理。我们来一一解答。
我们现金收购的房子有过最快过户三天的记录。一般在五-七天左右。取决于Title检查的速度。就像我之前提到过的，我们本身是一个翻新房团队(Flipper)。所以会留有资金做翻新房业务。同时，我们和大量房产投资人保持着密切的联系和合作。有值得投资的房产，他们也会出资参与。这就是我们钱的来源，以及我们能够迅速行动，收购房源的底气。
这种方式的好处是给房主快速套现，快速把房子变成钱。坏处就是房主并不能得到这个房子所有的潜在价值。我们在给定收购价格前，肯定会把之后的翻修成本，持有成本，风险因素等等算入在内，并把这部分成本从房价中扣除。所以房主得到的价格肯定低于小区周边正常房子的价格。
所以，对于不着急用钱的房主Seller，或者说想要尽量卖高价格的房主，第一种或者第二种方式的售卖才是最适合的方式。Sell At Top Dollar。
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小编：原来是这样，我理解了。原来简单的卖房还有那么多的门道。
李波辰：
其实卖房并不简单，需要有大量，对于房子所在区域，设计装修，市场营销和经济走向等等的理解和知识。也需要丰富的人脉资源和资金支持。最重要的当然还是经验。我们深耕亚特兰大市场十年，翻新房业务也做到第五个年头。这些积累下来的经验知识是那些英语都讲不利索的part-time小公司经纪人所无法比拟的。
小编：确实是这样。非常感谢您接受我们的专访。如果读者朋友们对于李波辰团队在房产上有更多问题，也欢迎在我们这篇文章的下面进行留言。李波辰本人也会在评论区进行回复。同时，我们附上李波辰团队的联系方式和信息。
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