又到了一年一度的报税季，最近，乐粉们一定都在忙着报税吧，但是其实，很多人对自己要交什么税，要交多少，一直是处于一个懵懵懂懂的状态。


既然我们的话题总也绕不过房子，那不如今天就来扒一下，在蒙特利尔，和买房相关的税吧！
Everybody Let's go!
欢
迎
税
篇
说到买房，第一个绕不开的税，就是“欢迎税”——welcome tax。
尽管名字很热情，但真到交钱的时候，还是相当让人肉痛的一个税。
如果你在国内买过房的话，那么，这个welcome tax的概念就比较容易理解了，它比较类似于国内所说的“契税”。


通常情况下，在房产过户后的几个月内，买方会收到政府寄来的账单，通知其支付欢迎税。
具体要交多少呢？


欢迎税的计算基础，取自于以下几个价格中的
最高值
。


1，房产交易中实际支付的价格（不包含GST和QST）

2，房产交易合同中，协定的价格

3，房产的市场价格（即市政估价 *✖️相对系数 *）
* 在上一期的乐活地产中，我们有扒过市政估价这个topic，忘记的乐粉可以戳这个连接：
【乐活地产】你以为“捡漏”了一套好房？等等！你可能被“市政估价”给“忽悠”了！
* 公式中的“相对系数”，是一个固定的值。
2011年到2017年ville de Montreal 政府公布的相对系数表：
细心的乐粉可以发现，这个相对系数每隔3年，会重新回到1。

还记得上一次我们在讨论“市政估价”的时候，发现的规律吗？
市政估价也是每3年调整一次，距离上一次调整的时间间隔越长，市政估价和房产市场价值的偏差就越大。

正因为如此，才需要相对系数来进行“调整”，用来反映此时此刻房产的真实价值。

在确定欢迎税的计算基础后，具体的计算欢迎税的方法是：

小于50000的部分，税率0.5%

超过50000，但小于250000的部分，税率1%

超过250000，但小于500000的部分，税率1.5%

超过500000，但小于1000000的部分，税率2%

超过1000000，税率2.5%
例如，我买了一个56万的house。
首先，（小于50000的部分所需要缴纳的欢迎税）5000 * 0.5% = 250
其次，（超过50000，但小于250000的部分所需要缴纳的欢迎税）200000 * 1% = 2000
接着，（超过250000，但小于500000的部分所需要缴纳的欢迎税）250000 * 1.5 % = 3750
最后，（超过500000，但小于1000000的部分所需要缴纳的欢迎税）60000 * 2 % = 1200

所以，一套价值56万的house，所需要缴纳的欢迎税的总和为：250+2000+3750+1200 = 7200，整体欢迎税的税率大约为1.2%。

而如果是25万的房子，欢迎税的税率则约为
0.9%
。


如此看来，和国内至少1%的契税相比，加拿大的欢迎税比例并不算高。


而且，在蒙特利尔，还有很多欢迎税减免的优惠，比如：
欢迎税减免的优惠
1，
直系亲属间，房产的继承
。（比如说爸爸卖给儿子，奶奶卖给孙女，但是姐姐和弟弟间不可以）


2，
婚姻关系或者普通法婚姻关系
。


3，
自然人转给公司法人
（该自然人拥有该公司法人的90%的股份（必须是有投票权的股份））或者反过来，公司法人转给自然人（该自然人拥有该公司法人的90%的股份（必须是有投票权的股份））


4，
债务人以房产做抵押，在无法偿还债务时，将房产转移给债权人。
除了上述最普遍的这四种情况以外，还有一些其他的减免情形，详细可以查询 “An Act to authorize municipalities to collect duties on transfers of immoveables” 中的“Exemption”这一部分。

最后，别忘了，上上期“乐活地产”中，我们讨论了“蒙特利尔的房屋补贴计划”，在这个计划中，也有欢迎税的减免的优惠 ⬇️

【乐活蒙城】最新政策！5万块的福利来了！深扒蒙特利尔买房福利大礼包！有娃没娃居然差这么多。。。
市
政
税
篇
除了欢迎税之外，另外一个和房产相关的税是“市政税”——Municiple tax。
Municiple tax（市政税）=Assessed value（市政估价）x Tax rate（税率）
关于 Assessed Value（市政估价）是如何确定的，在上一期的特辑中，已经介绍得比较详细了⬇️。
【乐活地产】你以为“捡漏”了一套好房？等等！你可能被“市政估价”给“忽悠”了！
而在计算市政税的时候（即这个计算公式里），所使用市政估价，是在政府公布的 property assessment roll 的数值基础上，再做进一步调整的市政估价。
比如，在上一次的Property assessment roll（2014） 中，你房产的市政估价是423，000， 而在这一次的Property assessment roll（2017）中，你房产的市政估价是450，000。（property assessment roll是每3年调整一次的）
两次Property assessment roll之间，相差了27,000。
摊到每一年（2次Property assessment roll之间相差了3年）的差值是9000。
所以，2017年，经过调整过后的市政估价，就是在423，000的基础上，加9000，调整为432，000。
2018年，在2017年的基础上，加9000，市政估价调整为441，000。
2019年，在2018年的基础上，加9000，市政估价调整为450，000。
在计算市政税时，就以调整后的市政估价为计算基础，再✖️税率，得到市政税的数值。
接下来，我们来讨论一下 tax rate （税率）。
市政税税率的确定，和两个因素有关，1是房产的类型，2是房产的地理位置。
在Ville de Montreal 的官网上，政府公布了2017年的市政税的税率表，横向是房产的分类，纵向则是各个区域。
不同的房屋类型，（1）民用住宅（最多包含5个居住单元）（2）未利用的空地

（3）6个（包括6个）居住单元以上的民用住宅（4）非民用住宅（5）已利用的空地；对应的税率不一样。
不同的区域，对应的税率也不一样。
细心的乐粉们，在市政税的税率表上，可能注意到了一个叫water reserve supply的税。
乐活君刚来蒙特利尔的时候，对蒙特利尔不交水费这件事情感觉非常棒，之前在国内的时候，每个月的水费少说也要个百来块钱，来加拿大后，突然不交水费了，有种赚到了的感觉。。。很爽。。。
但其实，蒙特利尔是要交水费的，只不过，水费不是体现在每个月的水费账单中，而是藏在“市政税费”中，被交掉了。
而且水费的税率，也是根据房产的类型和区域的不同而不同，而且，非民用住宅如果每年消耗超过10万立方米的水的话，超出的部分，需要另外再支出$0.57每立方米的费用。
在蒙特利尔住久的乐粉，一定知道咱蒙特利尔还有个特色，就是路上总是修修挖挖的。
嘿，你还真别说，市政税里，还真专门设有一个“修路税”（special road improvement tax），用来支持整个城市的道路修修挖挖。。。。
除此之外，如果所居住的区域中，有大修大建的市政工程项目，还会有一个“local improvement taxes” 加到市政税中，落到相关的居民头上。
比如前几天闹得沸沸扬扬的南岸的天桥项目，如果这个天桥项目被列在需要征收“local improvement taxes”的项目列表中，那么相关区域的居民就要支付这个“local improvement taxes”。
想看自己所在的区域是否有需要征收“local improvement taxes”的建设项目也很简单，直接登陆⬇️网站，选择自己所在的区域，就能查询得到：
http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=44,95607&_dad=portal&_schema=PORTAL
何时交税
市政税账单会在每年的1月份寄出，如果账单总额超过300，则会拆成2份同等价值，但是具有不同的支付截止时间的付款信息。
你需要在第一份付款信息的截止日期到期前，把前一半的钱付了。
然后在第二份付款信息的截止日期到期前，把剩下一半的钱付了。
2017年市政税的2个截止日期分别是：
第一个半份截止日期为3月1日；
第二个半份截止日期为6月1日；
如何交税?
要交钱还是很方便的，你可以通过网上付款，或是直接去银行付款，或者邮寄支票也可以。

如果不交会有什么后果？
首先，如果不交，会加收每月0.8333%的利息以及每月0.41%的罚款。
如果再不交，政府就会开始给你发提醒信。

如果你再没反应，政府就开始给你发最后通牒：把你的房子卖了！用来抵税。。。
乐活君看了一下，2017年的市政税如果一直拖着不交的话，到了2018年的9月份，你的房子就会被挂在政府公开拍卖的listing上。。。
哎呀妈，还是老老实实把税款交了吧，省的出什么幺蛾子。。。

学
校
税
篇
除了欢迎税和市政税以外，和房产相关的另外一个税，叫“学校税”(school tax bill)。
和市政税不同，市政税是付给市政府的，但是学校税是付给蒙特利尔学校税管理协会的。
每年，学校税管理协会根据当年的情况，制定一个税率。
计税的基础也是房产调整过后的市政估价。
何时交税
学校税账单会在每年的7月份寄出，如果账单总额超过300，则会拆成2份同等价值，但是具有不同的支付截止时间的付款信息。（和市政税一样)
你需要在第一份付款信息的截止日期到期前，把前一半的钱付了。
然后在第二份付款信息的截止日期到期前，把剩下一半的钱付了。
2017年学校税的具体截止日期还没有公布，不过一般情况下，第一个半份的截止日期会在8月份左右，第二个半份的截止日期会在11月份左右。
如何交税?
要交钱也很方便，网上付款，直接去银行付款，邮寄支票都可以。

如果不交会有什么后果?
如果没有及时交学校税的话，就要支付所欠税款的利息，利率是15%！！！
所以，还是老老实实交税。。。

基本上，关于房产相关的税就这些啦，总得来说，在房子所需要交的各种各样的税上，加拿大要比国内来得多一些。
还没有交税的乐粉们，赶紧把税交了哦，不然的话，小心政府把你的房子吸走：）
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