HOA这个名词大家都不陌生，现在大部分的新建房屋，包括condo、townhouse和部分single family house，都有HOA。除了每个月向HOA交钱之外，HOA究竟是做什么的，对property owner有什么影响，在购置房产的时候要着重注意HOA的哪些方面，了解的人并不多。今天就来讲讲HOA。

HOA好管闲事

这些事儿，HOA都管过
家里装木地板？—————>不行！
窗帘换颜色？————>不许！
门口种个花？————>拔了！
二楼加个小deck———>没门！

Q什么是HOA？

A
HOA是home owner association的简称，顾名思义，屋主联盟，类似于国内的物业管理。HOA设立的最初目的是维护小区环境，增加小区价值。
现如今，大部分的HOA都由第三方管理公司担任，管理公司会聘用其他独立公司进行小区的维护，譬如gardening、landscaping、maintenance & repair。

Q什么是HOA Board？

A
HOA Board是HOA board of director的简写，也就是HOA的董事会。HOA Board主要做这些事：
1. 维护common area；
2. 管钱（managing budgets and assessments）；
3. 要求住户遵守HOA的各项规定，如果有违反，则会施以相应的惩罚。
一般来说，小区owner每年都会选举HOA的董事。

QHOA的文件这么多，我该看什么呢

A
如果是想要购买有HOA的房产，主要看这几个文件：
CC&R：全称是Covenants, Conditions & Restriction，主要规定住户什么能做，什么不能做。
Bylaw：主要规定HOA的构成以及各种formalitiy的问题，譬如HOA董事的人数，如何召集会议等。
Financial Documents：主要是看HOA的reserve有多少，是不是有亏损。这个涉及到三个问题：
第一，第二年的HOA是不是会涨价，涨多少；
第二，HOA是不是有足够的reserve；
第三，HOA会不会有special assessment。
Special assessment的目的是为了某一个特定用途而向住户收取的专门费用，譬如笔者曾经看过一个fremont的小区，小区长久失修，很多地方破损非常严重，被city责令进行修缮和整改。这笔专门用来修缮和整改的钱，就会列为HOA的special assessment。
Non-owner occupied Rate: 也就是说，这个小区里出租的比率。一般来说，出租比率超过某个比例之后，HOA就会禁止其他的房主将自己的房屋出租，除非有其他屋主将其曾经出租的房子收回自住。另外，如果某一小区的non-owner occupied rate到了特定的数字，很多银行也不会向小区房屋提供贷款。

Q每月交这么多钱，HOA干啥了？

A
HOA fee包括的常见内容包括：
  1. Water；
  2. Garbage；
  3. Exterior maintenance，包括landscaping、ceiling、exterior cleaning等等；
  4. 公共区域的insurance
另外的非常见内容包括：
  1. 地震险
  2. heat
老房子的HOA较高，因为房子旧了需要维护的内容和频率都会增加；新房子的HOA一般都低一些，因为要修的东西不多，而且新房子周边的landscaping，相对来说也比老房子的要少些。

QHOA的好处坏处都是啥？？

A
好处：
1. 把很多事儿帮你给管了，譬如不用管前院了；
2. 能够保证小区的整齐划一；
3. 有些费用不用单独交了，譬如水费、垃圾费，不过这些都包括在HOA fee里了，羊毛出在羊身上而已。
坏处：
好处和坏处往往是连在一起的，HOA的好处也是坏处。
HOA最大的坏处就是：管得太宽，这也不让那也不让。
譬如文章一开始提到的，家里换木地板，换窗帘，种花，等等事项，都可能遭到HOA的冷酷镇压。

如果没有及时纠正HOA要求的内容，HOA可以对住户进行罚款，严重的时候会在房屋上面放置一个HOA lien，会影响房屋的出售和refinance。

QHOA找上我了，该怎么办呢？

A
1. 熟悉CC&R，尤其是跟自己相关的条款
我敢肯定，有99%的人没有读过或者完整读过CC&R。Homeowner在购买房屋的时候，一般都会在CC&R上签字，表明自己读过条款并且同意HOA的各项规定。如果homeowner的任何行为违反了CC&R，HOA则有权力和义务要求屋主整改。
但是CC&R又实在是太多了，一条一条看的确也不现实。所以如果被HOA盯上了，可以问一下自己的做法究竟是违反了哪一条哪一款，然后集中力量攻读那一片的内容。
2. 跟邻居处好关系，获得邻居支持
某些行动，譬如装木地板，譬如建deck，如果会对邻居造成影响，HOA一般都会需要adjoining neighbor的同意才会批准。所以，邻居的支持和同意在这些时候就非常重要。
3. 重视hearing
在HOA采取具体的行动之前，一般都需要进行hearing。hearing非常重要，不要忽视。hearing的准备包括如下几点：
第一，参与选择参加hearing的成员，尽量保证参加的成员可以为自己说话或者至少保持中立；
第二，仔细研究CC&R和bylaw中对于hearing的程序规定，譬如通过议程的人数规定；
第三，准备好充分的证据，譬如HOA规定住户的fence不能超过5 feet，那就找到有住户fence 6 feet但是HOA完全没有处理的例子。
4. 搜集证据
5. 必要时，寻求专业人士的帮助，譬如房地产律师
6. 加入HOA board，影响政策的制定
最后的最后！
祝大家圣诞快乐！
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