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秒速读
  • San Jose违规ADU可合法化
  • San Jose City加速、简化并有专人协助进行ADU的审批
本
期导读
  1. 什么是ADU/JADU；
  2. 在San Jose申请ADU的条件；
  3. 如何在San Jose申请ADU；
  4. 违规ADU可合法化。
01
什么是ADU/JADU
ADU，全称Accessory Dwelling Unit，简单理解，就是在自己现在的房子旁边再造一个小房子。JADU，Junior Accessory Dwelling Unit，简单理解，就是更小size的小房子。
严格来说，ADU并不只是在main building旁边造的房子，而是有以下几种形式：
图片来自Maxable
02
在San Jose申请ADU的条件
1. Zoning
R-1、R-2，R-M，PD（“planned development”）
2. Lot Size
具体的lot size和相对应的ADU面积参考下表：
图片来自San Jose政府网站
3. Height
ADU高度根据房屋类型和ADU的类型有所不同，具体数据请参考下表：
图片来自San Jose政府网站
4. 建造ADU不需要建造parking space
5. 建造ADU无需房屋是房主自住
6. ADU可以出租。
03
如何在San Jose申请ADU
可以说，San Jose近年来在促进ADU的建造方面不遗余力，市政府对于ADU的审批和扶持也相当给力，相关的流程、需要的材料在市政府网站上一目了然，市政府还提供专人和热线回答相关问题。因此，ADU的建造许可，从2016年的39个，一跃为2019年的416个，短短三年，翻了十多倍。
简单来说，想要给自己建个ADU，需要做下面这些事：
1. 画图，图上标注土地界限，主房屋和ADU的位置、大小，参考以下图例：
2. 聘请有资质的设计师及建筑商；
3. 准备application package，具体材料清单在San Jose政府网站上：
4. 拨打电话408-535-3555，或email: [email protected]预约审核application并缴纳plan check fee；
5. 如果申请被批准，则屋主可以前往市政府领取permit并缴纳permit fee；
6. 建造ADU；
7. 拨打Development Services Call Center电话408-535-3555预约inspection，在检查通过以后，ADU就可以正式居住了。
04
违规ADU可合法化
在2020年1月7日，San Jose市议会一致通过了决议，允许之前建造的、未经许可的ADU合法化。该豁免计划为期2年，将在2020年1月21日开始施行。
如果屋主根据该计划申请为许可的ADU合法化，则city将会派出第三方检察员，对该违法ADU进行专门的检查。
如果违规ADU的违规并不影响人身安全，譬如没有遵循setback的要求，那屋主仍可能将其违规ADU合法化。
但如果ADU的违规之处是严重的安全或健康方面的隐患，那么检察员将会将该违规之处上报city；屋主如果想要获得permit，则必须整改这些违规之处。这些必须整改的违规之处包括：
  • 危险的电线连接；
  • 危险的房屋结构；
  • 没有符合city的防火要求及逃生通道；
  • 没有卫生的饮用水；
  • 卧室内有煤气管道。
City预计，在将来的1年多内，将会有至少150名屋主利用这一豁免计划，每一个加入该计划的屋主将平均节约$5,862的plan review fee和permit fee。
绿水长流有话说：
这一计划乍一看非常吸引人，但是有几个关键而且没有解决的问题：
  1. 如果第三方检查人员检查出违规ADU有安全隐患，那么如何整改，譬如墙内电线，结构隐患；如果整改费用远远高于房主愿意承担的金额，那么，违规ADU是不是会被city登记在册并且禁止屋主使用；所有违规建造的ADU，最大的concern就是安全隐患。
  2. 第三方检查机构的挑选、资质、屋主对于第三方机构的选择权，以及在双方意见不一致时候的最终裁判权；
  3. ADU合法化后会增加房屋的价值，房屋的property tax base又将如何计算？尤其是在房屋本身property tax base比较低的情况下。
所以，我的建议是，在计划施行的开始，不要轻易地参与，毕竟这个计划并没有具体的施行细则，也可能会遇到种种问题。在有了一定的成功案例，尤其是在确认不会增加房屋的property tax base，以及有较高的permit获批率之后，再进行申请。
大家好，我是华晶，毕业于加州伯克利大学法学院、复旦大学法学院
加州职业房地产经纪人，加州、纽约州、中国注册律师
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