小地主的窘境———疫情期间，租客不付房租怎么办？

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30秒速读

1. 湾区多个城市禁止房东evict因疫情无法支付房租的租客；

2. 详细解读San Jose驱逐备忘录；

3. 加州法院纷纷关门；

4. BOA可缓交贷款，HUD禁止foreclose和evict FHA insured贷款屋主。

越来越多的小地主们面临或者将要面临这样一个问题：因为COVID-19导致的居家隔离，很多人无法继续工作，没有收入，租客们付不出房租了。

有关疫情期间禁止房东evict租客的相关city ordinance，我们讨论过，请参考这篇文章COVID-19 湾区房主和小地主手册

。

加州Statewide Rule

加州州长颁布行政令，允许各个城市在各个城市范围内禁止evict因为疫情而无法支付房租的租客。

多个城市禁止房东驱逐因疫情无法支付房租的租客

San Francisco和San Jose已经早早地通过ordinance，禁止房东evict因疫情无法支付房租的租客。

实际操作中，由于加州大部分法院关门，房东也无法启动eviction程序。法院都已暂停unlawful detainer complaint，除非涉及暴力、威胁使用暴力、或威胁其他人的健康和安全。

详细解读San Jose驱逐备忘录

欢迎扫描文末绿水长流的二维码获取San Jose Eviction禁令的详细资料。

1.临时禁令有效期至4/17/2020， city counsil可以延长有效期；

2. 该禁令适用于San Jose境内所有住宅租赁，包括Single Family Home，在Single Family Home中租住的房间，duplex，condo，affordable housing，apartments以及mobile home；

3. 该禁令只适用于因为COVID-19而不能支付租金的情况，并不禁止房东基于其他合法理由的eviction（然并卵，因为法院关门，除非有生命或安全威胁，房东们也无法正常evict）；

4. 如果是租客，如果需要利用这条禁令的话，必须满足下列两个条件：

a. 租客受COVID-19影响，受COVID-19影响的例子包括：

i. 失去工作；

ii. 减少工作时间；

iii. 商店、餐馆或公司关门；

iv. 被迫休假或被辞退；

v. 因为需要照顾留在家里的学龄儿童而不能工作；

vi. 因为州或地方的紧急命令而不能工作。

b. 因COVID-19或者county、state或federal的紧急状态而导致遭受收入的重大损失。租客必须提供房东相关的证明文件，以证明收入的大量减少。文件可以包括：

i. 雇主提供的信，信上说明因COVID-19，缩短了该雇员的工作时间或辞退了该雇员；

ii. 在COVID-19爆发前后的paycheck；

iii. 在COVID-19爆发前后的银行statement，能够证明自己的金融情况。

5. 如果房东需要在禁令期间evict租客，则需要准备更多的材料，遵守更严格的程序规定，包括提供给租客以下文件：

a. 有关暂停eviction的书面通知；

需缴纳的租金的具体数字；

c. 租约的终止通知。

6. 当暂停eviction的行政令结束后，房东仍然能够从租客手中收取未付房租。

7. 暂停eviction的行政令不适用在行政令之前已经欠缴的房租；如果在行政令之前已经欠缴房租，则仍然可以被evict。

8. 在该禁令执行期间，租客仍受just cause eviction的保护。有关加州的statewide rent control，可参考笔者的这一篇内容，

加州State-Wide Rent Control最全解读—你要的法律、案例都在这里

。

对限制令的一点看法

预计从现在开始到疫情结束的很长一段时间内，会有越来越多的房东收到租客的无法缴纳或全部缴纳租金的通知。
尽管房东可能暂时无法收取房租或者全额房租，但是在这个限制令结束后，仍然可以向租客收取欠缴的房租；
很多租客是paycheck by paycheck，一旦有租金的欠缴，积累几个月，即便将来恢复工作，仍然很难补上所欠房租；
另外，如果有疫情期间的欠缴房租，租客多久之内需要补齐，补不齐房东是不是能够evict，如果租客在限制令解除之后仍然无法恢复正常工作拿到收入，那房东怎么办，这些在限制令里，都没有具体规定。

对房东的一些建议

如果租客有提出减免房租，第一时间要求租客提交相关的文件
，包括上文列出的雇主的信、paystub的前后对比，financial statement等等，收集这些文件的目的是为了将来可能提供的政府资助；
如果租客的经济情况明显是paycheck by paycheck，那很有可能在疫情恢复之后仍然无法偿还所欠房租，房东需要提前考虑如何应对，譬如可以同意租客暂时少交租金（如果租客提出），在疫情恢复后每个月按照一定的比例多交；
如果租客的经济情况尚可，信用也好，无法全部交租是因为local business关闭时间太长极大影响收入，则可以考虑主动跟租客约定减免一部分房租直至疫情完全恢复，希望这样能够最大限度博得租客的信任，也有动力尽自己所能缴纳更多的房租；
每个租客的情况不同，房租、所在城市也都不同，希望房东们能够根据自己和租客的不同情况，积极正面应对在很长一段时间内都可能会存在的问题。

两点好消息

一、BOA已经宣布受COVID-19影响的房主可以缓交房贷；

二、美国住房及城市发展部（U.S. Department of Housing and Urban Development）要求从3/19/2020开始的60天内，如果独立屋的所有人（single family homeowner）的贷款是FHA insured，则不得对其房屋foreclose及evict屋主。

关于我

大家好，我是绿水长流，毕业于加州伯克利大学法学院、复旦大学法学院，是加州职业房地产经纪人，加州、纽约州、中国注册律师，我为房地产客户提供专业的房地产买卖服务，及相关的法律咨询。如有购房需求，欢迎点击二维码联系我，或者拨打650-391-3505。