如果你是一个经验丰富的房地产投资者,你可能已经意识到,这类资产带来的一些更大的好处,比如杠杆资产的升值,这将能提高现金回报率,甚至在杠杆与扣除相结合的情况下,创造免税现金流的能力,
然而,通常未被充分利用的利益会发生在纳税期间。在描述如何减少税收费用之前,我们需要首先确定收入的类型。
1、应税收入大致有三种
  • 主动收入——这类收入包括工资、奖金和佣金等劳动收入。
  • 投资组合收入——这个类别包括利息、股息和资本收益。
  • 被动收入——这类收入包括房地产租金和油气权益使用费。
你的房地产业务将直接影响你实现税收优惠的能力,并影响收入流的分类,如果你是房地产领域的主要投资者,并且没有积极参与运营,那么将现金流分类为被动收入损失,将无法减少主动收入或有价证券收入。
实际上,被动损失只能用来减少被动收益,在我看来,这完全忽视了房地产投资的最大好处之一。有两个例外将允许投资者使用被动损失来对抗非被动收益,这个简短的概述只能看作是一个介绍,在这篇文章结尾的第一个参考链接将能够澄清任何额外的细节需要。
(1)例外1:允许的损失上限为25,000美元
第一个例外是,你只能从非被动收入中扣除至多2.5万美元的被动损失,为了获得这种利益,投资者不能成为被动投资者,必须要积极参与,当你被认为是决定租金条款、批准支出或租户以及其他类似决定的决策者时,积极参与可以广义地定义为实质性参与。
这里的重点是,你有效地使房地产成为一个积极的收入来源。
(2)例外2:允许应用的损失是无限的
第二种,也是更麻烦的一种例外,将允许你从你的其他非被动收入中扣除无限数量的房地产账面损失。这条规则通常被称为房地产专业规则,这一例外要求投资者每年工作750小时来从事房地产工作,并要实际参与。
有些人可能认为,作为一名房地产专业人士,每年工作750个小时就足够了,但事实并非如此,正如许多大口袋社区的读者情况一样,这可能只是一份兼职工作,即使你能达到750小时,你仍然需要确保第二个要求得到满足。
第二个要求是一年中51%的工作时间必须在现场,这意味着要有51%的总工作时间,包括你的日常工作,这时,大多数希望应用此例外的初始投资者意识到这是不可能的,但是,如果你有一份全职工作,你就不太可能遇到第二个障碍。
如果你正在考虑使用第二个例外情况,你的财务记录将是至关重要的,多年来,我的会计师为我提供了足够的轶事证据,说服我确保每一分钟都列一个项目,以便在必要时为自己辩护。
我把每天的工作都写在日记里,这样我就能清楚地知道我花了多少时间,这与您可能已经在做的事情并没有太大的不同,当您记录您的驾驶里程以计入车辆津贴时,它同样会在您最需要它的时候帮助您,并且当您面对一个正在质疑您资格的审计人员时,也同样适用。
作为投资者的第一年,我遇到的一个问题是,我没有要求把我所有的资产(当时只有两处)合并起来,以便在衡量我的实际参与时考虑我的时间,换句话说,我没有对每个项目进行处理,这迫使我为每个项目和房产显示最少的时间(500个小时),这不仅对于记录的目的来说比较麻烦,而且还导致了一些根本无法满足的小时数。一旦我选择以组合方式处理房产,它将一直有效,直到要求更改为止,不用说,这帮了我大忙。
文章底部的IRS链接将提供更多用于评估材料参与情况的测试细节。我所见过的最常见的一个例子是,当一个投资者没有达到每处房产500小时的工作要求,但仍然比其他人花费了更多的时间,这个例外可以作为一个安全的港湾,当你意识到你可能没有达到500小时时,知道什么时候保护自己是有益的。
虽然现金流、股票升值和一般的财富创造肯定有利于房地产投资,但利用被动损失对抗非被动收入的好处是不容忽视的,我经常会告诉我的学生,当他们的收入增加时,在生活中,房地产可以作为一个伟大的盾牌,以防止税收。我们的总体目标不仅是增加我们的投资组合财富,而且还要以一切可能的合法方式减少我们应纳税的义务。
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