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湾区的房子，特别是single family house，大多都已经有些年头了，很多都比我们的年龄要大，在某些区域（比如San Jose downtown）甚至有不少已经过了百年的老房子在出售。房子上了年纪，自然也是各种问题层出不穷。地基作为一个房子的基础结构，对房屋的安全有很大的影响，出现问题维修的成本也是非常高昂，自然要引起重视。今天文超就和大家聊聊比较常见的地基裂缝问题。
1. 地基的预备知识
在看看地基问题之前，先介绍一点关于地基的预备知识。什么是地基(foundation)？什么是钢筋(rebar)？什么是crawlspace等等。
建房子第一步，就是在房屋地址上把土向下挖出一个深度的空间，在这个空间的中间，铺设房屋需要的各种下水管道，电路地线插进土地还有杂七杂八的辅助设施等，这些东西都不能承受房屋的重量，所以在空间的四周，需要用水泥垒起来一个墩子，房屋的重量由这个水泥墩子承受，这个墩其实就是我们说的地基 (Foundation）。
地基首先第一步是里面铺设好钢筋(Rebar)，钢筋的作用是当地基受到外力作用时，比如地震导致的颤抖或者说地基下面的土地沉降导致地基一起下滑，地基的水泥能够附着在钢筋上而被钢筋牵引住不至于断裂或者散开。
然后把钢筋铺好以后截下来就是用水泥浇灌出地基的墙体了。地基的水泥墩部分我们就称之为Foundation wall，中间受力拉扯的钢筋就是rebar，里面的那个中空的空间就叫crawlspace。crawspace是房屋维修的重要场所，当下水管道出现问题，施工人员只要钻到crawlspace里进行管道的维修就行了。
美国的房屋最常见的是木质结构，地基水泥墩上面铺设木梁（I-joist），这些木梁搭在一起组成了一个木制结构的地基，不过和水泥地基相比可以看到它像倒下来的格子一样，中间不像水泥地基是可以承受重量的。所以这时候就可以在木梁之上，用木板铺设地板然后所有的上层结构。木梁用水泥地基之间用大号的螺栓固定住。
2. 地基裂缝
地基裂缝是房屋的常见的问题之一。 从地基裂缝的产生原因来说，最主要是两种：收缩型裂缝和沉降型裂缝。 
  • 收缩裂缝。收缩型裂缝是水泥浇筑后干燥收缩引起的裂缝，新房子在一两年之后就会产生这类裂缝。这种裂缝常见于地下室水泥地面，及地下室墙体。当然，如果建筑商施工或设计不当，那么产生的收缩裂缝可能也会变成结构型问题。
  • 沉降型裂缝。房屋在建成后，都会出现或多或少的下沉。在下沉的过程中，如果房屋整体下沉均匀，则一般不会产生裂缝。但如果房屋有的部分（比如角落）下沉速度快于其他部分，则出现裂缝再所难免。如果你在看房的时候，发现墙壁，窗口等部位有明显的裂纹，多数是由于房屋的沉降不均匀造成的。
从裂缝的形态上看，地基裂缝有水平裂缝Horizontal cracks和纵向裂缝 Vertical cracks。
横向裂缝和纵向裂缝有什么区别呢？我们一般认为横向裂纹比纵向裂纹问题严重。
  • 如果是纵向裂缝，你可以想象其实等价于地基被裂成了几个不相干的小墩子，但是至少每个墩子在上下方向是完整的刚体所以受力的能力不受影响。
  • 如果是横向裂缝就不一样了，你可以想象地基裂成了上面和下面两个框。如果有了横向裂缝，一旦房子稍微有移动，那么就会造成裂缝上下的水泥互相摩擦，挤压，从而加速周围水泥的解体和分离。
如果遇到心仪的房子的地基有裂缝的问题，该怎么办呢？
我的建议还是找专业的地基工程师或者结构工程师做一个地基检测，给出专业的修理建议并评估成本。比如下图是一个南湾的真实案例。该房子的地基有三条不大的裂纹，地基工程师的建议是通过最简单的环氧树脂注入 （Epoxy injection）
的方法修复就可以了。
环氧树脂主要用于裂缝处的结构修补，主要作用是保护地基的钢筋，不受渗水的危害。成本不高，1000块就可以搞定了。
今天关于地基裂缝的话题，文超就和大家聊到这里，我们下次再见。
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本文作者文超持有加州realtor执照，在旧金山湾区从事房屋买卖和房产投资等业务。文超曾在中美两地的高科技行业从事工程师多年，是两个孩子的父亲。文超致力于成为一个“做事靠谱，创造价值”的经纪人，有意来硅谷置业或者投资的朋友，可以扫描下方的二维码或者电话4088356704联系他。
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