孙亚菲：北京二环一个卫生间的钱，在美国奥兰多能买到啥样的房产？

两个月前，我从南美哥伦比亚返回中国，专门取道美国，去了一趟奥兰多。之前有不少奥兰多项目方来找第五大道合作，画册里那些漂亮的、带着落地玻璃窗和蔚蓝色超大游池的大别墅，要价仅三、五十万美金，相当于在北京二环买个厕所，真觉得动心，隐隐感觉到投资机会，又担心里面有不为人知的坑，所以一定要亲自去一趟看个究竟。

奥兰多的第一站就是Encore Resort at Reunion。其实去之前我心里对这个项目打了个问号，因为在国内已经了解过奥兰多一些其他的大盘，对比而言, Encore的价格大约高出10%－20%左右，担心价格有些“虚胖”。进入Encore并逛了一天后，这种疑虑逐渐被打消了。

尽管在国内已见过Encore的相关图片和视频，真的置身其中，感觉还是挺震撼的。总括起来，Encore就是中国人想象中的那种美国上中产阶级的Dream House：前后院千坪大花园、大到可以开泳池趴的那种游泳池；超大的客厅装饰着设计师定制灯具和沙发；能让人爱上做菜的厨房和装得下两个成人的大冰箱；游戏室、度假物品收纳室等各种功能房间齐备；可供选择的儿童主题房：星球大战、功夫熊猫、风中奇缘等等；当然，最少不了的是美国人的科技智能控：全屋的恒温恒湿、智能控制、远程安保系统……感觉是各种“奇技淫巧”，应有尽有。

这就是所谓的美式风格，永远是看似简单，而内里是不露声色的舒适与奢华，能把你所能想到的所有关于舒适度的问题，早就一并解决了。

国人常常把“欧美、欧美”放在一起讲，其实是非常错误的，那是两种完全不同的文化和社会形态。欧洲人经常瞧不上美国，觉得美国人跟土豪似的，什么都要得大：喜欢开大型车，住大房子，吃大汉堡，块头一个也当两个欧洲人大，不懂环保，也没文化。

由于工作关系，过去十年去欧洲的次数远多于美国，看到米兰、巴黎拥挤的街道上挤满迷你两厢车，叮叮当当着响的半世纪前的电梯一般只能装下两个人，就能理解欧洲人对“大手大脚”的美国人“幽怨”有多深。

但美国人并未因此不喜欢欧洲人，相反，跟人介绍自己时开场白经常是这样的：“我四分之一英国，四分之一爱尔兰，八分之一德国，还有十六分之一印第安血统……”，好像特别得意自己跟欧洲扯上关系，一副傻白甜的样子，你就能理解美国与欧洲之间的差距。

无论是代表Old Money的欧洲，还是New Money的美国，两个社会各有投资机会，但你选择把资产放在哪里，其实是内心对那里的文化与社会的一个认同，不仅仅是投资选择，也是价值观、生活方式的选择。

美国人为什么什么都要“大”？答案有点刺耳：因为要得着，也要得起。首先是资源丰富。美国3.2亿人口仅为中国的五分之一，但国土面积却跟中国差不多，可利用国土面积却要比中国大出数倍。

那么宽的路，那么大的停车场，那么广袤的土地，不开大车，不修大房子，要美国人怎样？欧洲平均人口密度是美国的2.5倍，发达国家和大城市更甚，欧洲不具备美国这样“随心所欲”“大手大脚”的条件。

二是美国是真正意义上的发达。别看报纸上的论调经常唱衰美利坚如何如何，川普也每天吵闹贸易逆差的问题，好像美国经济快不行了，其实这背后却长期存在世界各国人均GDP与美国之间巨大差距。

2017年美国经济总量19.36万亿，是英法德三个欧洲强国GDP总量的2.4倍；且以人均GDP 6万多美金位列全球第5名，看似比第一名的卢森堡11万美金低了近一半，但是，美国那是3.2亿人口除下来的平均数，卢森堡仅有58万人！而中国人均GDP仅为美国的七分之一！

所以，有这样的条件，美国人很难“逼”自己去选择恹窄的空间。美式建筑设计与欧式的区别在于，哪怕是普通民宅，美式建筑理念始终以尽可能舒适为前提的。宽敞！宽敞！再宽敞！宽大的空间是第一要义，其次是明亮的光线和功能区块的多样性与互动性。

去欧洲看过不少项目，除非是真正的豪宅项目，大部分普通民用项目，感觉还在尽量解决面积不够用、满足“居住功能”的层面上，离美国普通民宅都要讲究的“舒适度”还有不小的差距。

除此之外，美式建筑对环境的要求也更高。比如Encore，不仅别墅大游泳池大，整个社区也相当大，需要开车来回。园区除了有近800栋独栋别墅，还有巨大的可供婚宴的草坪，会员聚乐部，贵宾接待中心，大型水上世界，三个高尔夫球场，若干个人工湖、篮球场、网球场、沙滩排球场……哪怕不出门，在Encore住上一星期也完全不会觉得闷。

Encore度假别墅就是这种典型的美国高端住宅设计思维：在可能的情况下，让一切皆有可能。我看过Encore的十一种户型，种种不同，满足各种不一而足的需求。开发商提供三五个家居设计师方案和成品，提供不同风格和价位的选择。游泳池有多种方案供选：方形的、圆形的、无边的、加热的。哪怕门铃的样式，厨房台面的颜色，都有二三十种备选方案。感觉在这里，人真的会被宠坏。

问题是获得这样的“宠”的门槛，在欧洲需要200万欧以上，而在Encore 36万美金就可以了。再加上1万至4万美金的地块费，200多万人民币就拥有美国上中产阶级的生活方式，而这个价格，等于北京二环的一个卫生间，三环的一个房间，四环的一个小开间！

没有对比就没有伤害。国强与否，就在于老百姓手里钱的购买能力。中美购买力到底差多大？举个最简单的例子。在美国念书时每次去超市，对鸡蛋的价格印象最深。北京人均工资3000-5000元，一打鸡蛋需要10-15元，而美国人均工资也是3000-5000美元，但鸡蛋经常只需要59美分！贵的也不超过$1.99！鸡蛋的差距，也是中美之间购买力的差距。

现在每次去美国，大多看房产项目，总是感叹花同样的钱，却是差了好几个级别的生活品质。北京二环阴暗斑驳的筒子楼一居室，在加州可以换个联排，到了奥兰多，就能买下豪华大独栋了。国与国的差距，这样的描述恐怕最直观。

中国人也意识到这点，这些年大量的资金进入到美国的房地产市场。据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2016年中国人赴美置业总金额高达273亿美金，秒杀第2至第5名国家之总和，预计2025年对美地产投资可达500亿美金。

NAR的数据也看出，中国人对加州情有独钟，1/4的购房资金进入了加州，第二是纽约。这符合国人的一贯价值观：向富裕和热闹靠近。加州橙县尔湾的别墅一直是中国买家的第一选择，除了人人称道的公立学区，那里温和的海洋性气候，高素质的人群，强大的经济环境，使得尔湾的房产从2006年至2016年十年间上涨超过10倍。Zillow数据显示，2016年尔湾房屋销售量比2015年涨12.5%。

毫无疑问，10倍的涨幅让尔湾的投资客尝到了大甜头。然而，尔湾对国际投资客尤其是中国投资者而言，是个刚需般的存在，首要强调的是居住属性，其次才是投资属性。用简单的话说，中国投资人买尔湾主要是为了去住而非投资，现在华人在尔湾的常住人口已经达到当地总人口的30%。

但随着美国投资移民等待的时间越来越长，尔湾的房价越来越高且涨幅逐步放缓，加之尔湾作为一个南加州小城市容量的有限性，更多以投资为目的的“热钱”，亟需找到另外一个有长期增长潜力的“替代者”，在全美乃至全球范围内来看，奥兰多显然是一个完美的标的。

众所周知，房产兼具两种属性：居住和投资。如果从纯投资属性来看，判断标准就两个：租金净收益率和房产年增值率。为让这两个标准达到最佳，用大白话讲就是：房子租不租得出去？能不能租出好价钱？租金能否覆盖成本？未来能不能卖得掉？能不能以好价钱卖掉？

要回答上面几个问题，让我们来了解一下佛罗里达和奥兰多的数据。

中国人对阳光加州一直青睐有加，而对更遥远的大西洋彼岸的佛罗里达知之甚少。事实上，这个位于美国东海岸最南端的半岛，经济总量排名全美第四，还有如下数据可以看出这个州的发展程度：

全美40%运往拉丁和南美的货物经由佛罗里达出口；

佛州经济及教育发达，以超过970万劳动力数量排名全美第三；

人口素质高，500万人口可以用外语交流；

创新领域全美排名第一，在美国高科技就业方面排名美国第五；

佛罗里达州的财政健康状况排名全美第一，意味着政府有更多能力用于公共基础设施建设；

佛罗里达也是外国房产买家人数最多的州，占外国房产投资客总量的23%，排名第二的加州占17％；

2017上半年胡润全球房价指数显示，全球前50名城市来自于12个国家，其中美国排在中国之后位列第二，共有7个城市上榜，奥兰多位列美国第三名。

还有更多数据，就不一一列举了。总结起来，在奥兰多买房，优点有这些方面：

一、价值被低估，性价比高。

加州尔湾位于北纬33度，奥兰多北纬28度，都是近海的温和海洋性气候，环境都优美宜人。教育方面，尔湾公立学校在9分上下，Encore附近的学校也在9分，不相伯仲。

加州消费税8%左右，佛罗里达6%，加州个人所得税最高9.3%，而佛罗里达没有个税，生活成本更低。然而，尔湾新的3居室联排别墅大约70万美金上下，4居室独栋别墅120万美金，而Encore的四居室别墅不到40万美金，性价比一目了然。

我查了一下Zillow，Encore附近没有封闭社区的普通四居室别墅，叫价也在30万美金左右，Encore定位为高端项目，从品质到管理高几个级别，而价格也就贵几万美金，价格上基本上没有什么水分。

二、投资门槛低，短租、长住两相宜。

Encore虽是奥兰多五星级度假区，但投资门槛较低，最小占地500-600平米的4居室独栋别墅，仅需36万美金，加之1-3万美金的地块费，最低仅需240万人民币，这在中国二线城市仅能购买100平米以下的公寓，在纽约和加州则难以进行投资。加之社区完全封闭式管理，安全且服务周到，周围环绕高分优质学区和大型商场、医院和国际机场，安家长居也是一个选项。

三、北美度假首选地，租赁市场旺盛。

旅游业是佛罗里达的主要产业，2016年佛罗里达接待游客近1亿2千万人次，仅奥兰多就达6800万人次。迪斯尼乐园是奥兰多的灵魂所在，这是世界上最大的迪斯尼乐园和主题公园，占地面积是洛杉矶迪斯尼的60倍，香港迪斯尼的100倍！

上海迪斯尼落成期间，周边的房子涨了不止3倍，可见奥兰多的升值潜力。Encore项目距迪斯尼大门仅5至10分钟车程，得天独厚的地理优势、高端的居住环境和优秀的管理，尽管社区只有不到一半房屋投入运营，出租率已达50%－80%。

四、投资回报率高，综合回报达20%以上。

从2017上半年胡润海外置业投资回报指数看，奥兰多房价增长率为9.8%，综合投资回报指数位列全球第9名，排美国第二，回报率达到23.3%。而据2017年《全球房产指南》、CoreLogic、Zillow上的数据统计，奥兰多租金收益率达到10.1%，排全球第一。

Encore的毛租金收益率远高于平均的10.1%。四居室独栋每晚300美金，按60%的入住率计算，年租金收益率近17%，扣减掉持有成本，净租金收益率达8%。若入住率80%以上，净租金收益率则超过12%。

想想我北京二环边价值1300万的“豪宅”，空置了好久后好歹租到了1万块每月，毛租金回报率还不足1%，扣除费用租售比完全倒挂，可见房价“虚胖”的程度。租金挣不到钱，那么房价还能重复昔日“一日千里”的的状态么？自去年三月颁布的史上最严的限购和限售政策之后，那种睡一觉起来房价又涨了20%的日子已经到头了。

最后一点，也是非常重要的一点，就是买了Encore的房子，不愁“接盘侠”。虽然奥兰多可供开发的面积依然不少，但核心地区的迪斯尼附近土地和项目都属稀缺。Encore是离迪斯尼最近的高端项目之一，800套的别墅规划在开盘两年里已经销售超过80%，购买者除了本地及美国北部度假人群外，大多数来自于南美洲和加拿大，是全球投资人的目的地。

第五大道做财富管理，把自己定位于专业的投资把关和服务机构。我们在全球范围内筛选项目，通过专业的分析和扎实的背景调查，把市场上潜力高甚至被低估的资产给挑选出来，介绍给我们的投资人。巴菲特的长期投资策略，就是找到资产价值严重被低估的股票，持有并获得高额回报，这一招我们把它用到了全球房产投资上。

那是不是奥兰多大部分的地产都值得投呢？这句话相当于在问，北京房价一直在涨，是不是随便买一套都可以？理论上是这样的，如果是牛市，买啥都能赚，不需要专业知识。问题是，能一直牛下去么？熊市到了该怎么办？比如北京317严格限购后，那些被大市拉动起来普涨的北京周边地区，房价几乎被拦腰斩断，而位置好品质好管理好的楼盘，抗跌能力就强得多。

再多的钱也是有限的，投了这里就投不了那里，为什么做资产配置一定需要专业人士来服务，就是要降低资金的时间成本和沉没成本。那种大妈们看新闻就能买房炒楼的时代，真的一去不复返了。

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