据Dallas Morning News 和Washington Post报道，今年夏天全美住房抵押贷款利率暴跌，而大多数房地产经济学家也承认，他们对此也感到惊讶。
房屋贷款利率达到新低
本周，美国长期住房抵押贷款的成本降至3.5%以下，为近三年来的最低水平。
(图片来源于Washington Post)
美国最大的抵押贷款公司房利美（Fannie Mae）的分析师们过去三年对利率走势的预测备加关注。其首席经济学家道格·邓肯（Doug Duncan）说：“我们还没有完全回到2016年的低点，但我们已经接近了。”
邓肯最近刚刚访问了达拉斯，他说在未来的几个月里，房屋贷款支出可能进一步下降。他预计美联储将在年底前再降低两次贷款利率。
预测美国经济将出现地域性衰退
邓肯还预计，即使不是在明年， 美国经济也将很快迎来一个衰退期， 陷入低迷状态。届时，抵押贷款利率将下降得更低。”
但与以往的经济衰退不同，邓肯和其他行业分析师并不认为房地产将是造成本次经济衰退的潜在因素。他认为本次经济衰退也会是偏区域性的。
德州仍将处于有利态势
邓肯说，经济更依赖国际贸易和农业的州和大都会地区可能遭受的损失最大。
像德克萨斯这样的多元化就业地区应该会更好。
他说：“经济衰退不会给德州带来多少不利影响。德州的发展是健康的。德州的就业在可持续的基础上稳步增长，经济比过去更加多样化， 这都是有利因素。”
美国其他地区的生活成本、劳动力成本和房价都出现了大幅上涨，而正是这些地区开始出现滞后。比如，西雅图和加州硅谷的房价在近几年大幅上涨后开始下跌。
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诺贝尔奖得主预测房价将下跌
据《世界日报》报道：2013年诺贝尔经济学奖得主、耶鲁大学经济学教授席勒（Robert Shiller）5日接受彭博电视访问时表示，若美国房价很快开始下跌，他"一点都不觉得意外"。
标普凯斯席勒房价指数显示，6月全美20大城市房价指数比去年同期上扬2.1%，增幅为第15个月放缓。席勒表示，房价经过通膨调整后，涨势已趋缓，"这暗示房价在不久的未来将持续下跌。若房价开始下跌，我一点都不意外"。
邓肯说：“新的联邦税收法案以及这些地区就业增长的放缓，在一定程度上是由高房价引起的。即使今年的房贷利率大幅下降，也不会促进美国部分地区的房屋交易，因为市场上没有足够的可负担的房屋供给。美国现有的住房库存（根据人口增长进行调整）处于30年来的最低点。”

今年住房抵押贷款额可能将增加约2000亿美元，几乎所有这些都将来自房主为获得更低利率而进行的再融资。
邓肯说：“目前约有3.6万亿美元的抵押贷款债务可以再融资，这是一个很大的数字。银行已经在为明年就可能开始的潜在的经济衰退做准备了。” 
邓肯还说：“抵押贷款公司正顶住压力，要求放宽贷款标准，让更多的购房者获得住房。在许多经济周期中，我们的房地产市场第一次没有过度建设或过度融资。如果这次衰退不那么严重，房地产很有可能正好起到了缓冲作用。”
原文请参考：
https://www.dallasnews.com/business/real-estate/2019/09/07/home-mortgage-rates-could-be-headed-even-lower-if-recession-hits/
（作者：Steve Brown）
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