巴特西电站的业主最近有点慌。
这段时间，经常有买了伦敦巴特西电站期房项目的业主找到我，打听这个项目的各种传闻，他们给我发了好几个新闻链接，担心这个项目会不会黄了。
于是我也仔细看了看巴特西电站的最新情况，发现项目最近确实集中出了不少问题，包括苹果可能撤回、新地铁线延期、住宅延期交付、项目涉及腐败等。
接下来，我们先仔细看看，到底发生了什么？
1. 苹果撤回？
首先是这个消息。
这个新闻出自《泰晤士报》，标题很惊悚：《巴特西恐慌升级，苹果寻求后备方案》
《泰晤士报》称，苹果已经悄悄制定应急计划，以防其在巴特西的新总部无法按时完工。
要知道，美国科技巨头苹果进驻巴特西电站早早就确定了，一直是这个项目的最大卖点，这样的消息爆出来，将直接动摇项目住宅公寓的吸引力。
如上图所示，巴特西发电站主体蓝色区域，未来将成为苹果英国总部的所在地，正好位于顶层紫色住宅区的下方。
根据原计划，苹果将会占据6层总共50万平方英尺的办公空间，占到整个大楼办公面积的40%，曾是伦敦创历史纪录的租赁大单。
不过，由于巴特西发电站项目的重建难度不断升高、成本严重超支（后边会细讲），造成主体项目的完工日期被推迟到了2021年。
于是，等不了这么久的苹果准备先找找备用方案。
据彭博社报道，虽然苹果不会撤离伦敦，但已经开始在和一些管理伦敦写字楼的物业经理进行谈判，为苹果英国员工在伦敦找一个备用写字楼。

目前苹果员工散落在伦敦各地办公，苹果本想借新总部把员工都聚集在巴特西，但由于巴特西发电站的延期，苹果的新英国总部计划也受到了影响。
对此，巴特西发电站开发公司首席执行官Simon Murphy表示：
“即便巴特西发电站的建设将面临长达数月的延迟，但我们仍有信心在2020年底把大楼交付给苹果公司。”
虽然项目方这么说，但一年时间肯定是完不成的、延期几乎已经板上钉钉，我上周（2019年8月20日）路过巴特西电站，拍下来的照片还是这个样子。
从现场情况来看，巴特西发电站的外部结构搭建仍未完工，建筑周围的起重机还有若干台，项目延期到2021年应该是没跑了。
对此，苹果也正在做两手准备，一方面寻找备用大楼，另一方面在跟巴特西开发公司谈判，准备狠狠砍个价。
根据此前的租赁合同条款，苹果在初期将享受三年的免租金待遇，之后的租金将按照每平方英尺40至45英镑收取。
因为延期，苹果也同步启动了和巴特西电站开发公司的谈判，要求更长的免租金期，以弥补新总部推迟给苹果带来的损失。
2. 地铁黑线延期
除了苹果这边的不确定性，直通巴特西电站的地铁黑线延伸段也延期了。
据金融时报报道，原定于2020年开通的地铁黑线延伸段（Northern Line extension）将推迟至2021年9月开通。

黑线延伸段最后一站就是巴特西电站
黑线延期主要有两个原因。
首先，新地铁线与周围的住宅项目相连，巴特西发电站住宅项目一拖再拖，导致地铁施工方需要重新调整建设方案，并推迟原定的竣工时间。

巴特西地铁站效果图
如下图所示，黑线地铁站的两个站口位于已经宣布延期的巴特西电站第三期住宅项目附近，甚至有些地铁入口就在项目第三期的内部。
地铁建成后，将从巴特西电站住宅项目下方通过。
其次，黑线的延迟也与伦敦交通局目前的财务问题有关。
伦敦交通局（TfL）方面透露，由于伦敦伊丽莎白线（Crossrail）项目超支并延期，导致财政紧张，交通局不得不平衡收支，并推迟其它地铁项目的完工日期。
另外，据内部信息透露，黑线延伸段的建设资金主要由伦敦交通局从银行贷款并先行垫付，然后再用九榆树和巴特西地区的开发商的出资进行偿付。
举例来说，巴特西发电站开发商就需要为这条地铁线出资2亿英镑。
这意味着，如果开发商因进度问题，不能及时偿还政府贷款，政府部门在公共交通上的资金也会变得紧张，导致伦敦交通局不得不延长工期。
当然，这样的问题，也是PPP项目（政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式）的常见风险之一。
3. 巴特西电站第二、三期住宅项目延期交付
接下来我们再看看上面多次提到的巴特西电站项目本身。
2019年5月17日，巴特西发电站开发商马来西亚房企SP Setia Bhd宣布：
“巴特西发电站项目的第二、三期住宅将推迟一年完成，原定于2020年完工的住宅项目要推迟到2021年才能交付。”
至于具体延迟的原因，巴特西发电站开发公司首席执行官Simon Murphy表示，该建筑物是国家二级保护建筑，相关的开发难度极为复杂，比一般的工程难得多。
事实上，在巴特西开发公司宣布延期前，英国金融时报就在2019年3月23日报道过巴特西发电站可能出现的延期和后续处理。
据报道，巴特西发电站的开发商向交过首付的第三期（3a）住宅项目买家提供了撤回合同的选择权，不愿意等的买家可以选择拿回首付来挽救损失。
金融时报称，目前已经有20%的买家选择撤回合同、拿回首付。
4. 爆出腐败问题、重建巴特西电站到底有多难？
巴特西发电站原本是英国伦敦一座退役的火力发电站，虽于1983年停止发电，但早已成为伦敦知名地标之一。
为了在进行区域重建的同时完全保留发电站外观，伦敦规划部门针对改建方案前前后后共修改过七次，但始终找不到一个既能为投资者带来理想收益，又能顺利保留巴特西发电站外观的完美方案。
一直到2012年，几个英国地产大佬找到马来西亚财团，为他们描绘了一个在发电站周围造豪宅赚钱的美好蓝图，并制作了一个看似可行的投资方案（调低了预估建造成本，调高了预估售价），勉强做到了20%的年投资收益率，最终在保证自己拿到干股的同时也成功忽悠到了大马财团带资入场。
巴特西电站完工效果图
大马财团中标后，便开始埋头开发，但做了几年，马来西亚人就发现，自己被英国人坑了，这个项目就是一个无底洞。
大马财团慢慢意识到，自己远远低估了这个项目的改建难度，更没料到项目会在施工建造上碰到大麻烦。
如果把巴特西发电站想象成一个鸡蛋，马来西亚财团要做的，就是在不能损坏蛋壳的前提下，将鸡蛋里的东西全部清空，再重新建造更丰富的内容进去，并最终把发电站打造成一个城市综合体，其中包含254间公寓、43000多平方米办公空间、放映厅、烟囱观光塔、旧址纪念馆、活动场地、商铺、餐厅等。
巴特西电站完工效果图
同时，为了让巴特西发电站在重建之后不至于面目全非，施工方还找出了发电站初建时的图纸，甚至连粉刷建筑选用的油漆都与1930年时的一模一样。
1930年的巴特西电站
举例来说，巴特西电站的四个大烟囱就需要精心拆除后再照原样复制重建，并把电梯放置入内，改建成电梯观光塔，这对于开发商而言是一个很大的挑战。
烟囱电梯观光塔设计图
除了项目本身的难度之外，由于建筑成本上涨、技术工人短缺等因素影响，项目建设成本从最初预计的7.5亿英镑，猛涨到超过预算一倍多的15亿英镑，保守估计预期投资收益率也将降低一半以上，从20%降低到8.2%。
另外，由于发电站是把工业建筑转为民用建筑，清除发电站建筑墙体内有毒石棉（asbestos）的工作量和挑战性大大超过预期，将导致项目投资收益率进一步下降。
虽然项目大概率面临亏损，但马来西亚投资方为了保证巴特西发电站项目能够顺利竣工，即便成本严重超支也要继续注资，去年又追加投资了一大笔钱。
这么有钱的马来西亚资方，到底是什么来头？
原来，虽然出面的是两个大马开发商SP Setia和Sime Darby，但这两个地产商背后的资方都指向马来西亚政府，即马来西亚雇员公积金局EPF和马来西亚国民投资公司PNB。
也就是说，马来西亚政府正在用国家资金去投资一个不赚钱的开发项目，“义务”帮伦敦做城市更新。
这样的举动，不免让人怀疑这里面是不是有猫腻。
2012年，时任英国首相卡梅伦、时任伦敦市长鲍里斯·约翰逊、时任马来西亚总理纳吉布共同促成了两国在巴特西发电站项目上的合作。
值得一提的是，这个项目的始作俑者纳吉布在大马政府换届后就被抓了，被控25项贪污滥权与洗钱罪，总涉案金额逾5.5亿美元。
更雪上加霜的是，马来西亚新政府已经正式启动了对巴特西发电站项目的全面调查，宣布将彻查里面涉及的腐败事件。
上边提到的追加投资是在2018年1月18日，也就是纳吉布下台之前，彼时纳吉布正寻求连任，因此促成了这个追加投资。
但他下台后，大马新政府就没有那么慷慨了，马来西亚新政府一边在调查巴特西项目里的腐败，另一边正在疯狂投放广告、全力销售项目里的豪华公寓进行回款，希望借助那些个人豪宅买家，为项目高昂的建筑成本买单。
总结来说，巴特西发电站之所以重建起来如此困难，一方面是因为这个项目本身建筑难度就很大（由于是历史保护建筑，伦敦政府给出的要求极高）；另一方面则是因为马来西亚政府换届，原本支持这个项目的纳吉布下台，让这个一共7期，一直到2025年才完工的大项目蒙上了一层阴影。
英伦投资客写在最后
其实巴特西发电站的窟窿，在伦敦地产界早已不是秘密。
既然成本能从7.5亿英镑飙涨到15亿英镑，那项目在工期上也必然会承受更大的压力，只不过之前消息被一直被压着而已。
此前开发商对外一直乐观，一方面是抚慰业主的情绪，另一方面是为了维持对外的销售。
不过纸终究包不住火，第二第三期住宅确定延期、苹果、黑线也一并被推迟，甚至还有资方的腐败问题被曝光出来。
对于整件事，英国业内都调侃最大赢家是“狂褥前殖民地羊毛”的英国人，自己一分钱不出，却能让马来西亚政府心甘情愿用国家资金帮伦敦做历史建筑改建和城市再生，不愧是“空手套白狼”的大师。
英伦投资客—原创市场解读：
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