『Quarter2』ViiNet房地产市场报告 | 西雅图地区住宅市场

美国7月份的失业率为3.7%，同比下降0.2个百分点。当月美国非农部门新增就业岗位16.4万个。劳工部的数字显示，7月份美国非农部门就业岗位增幅高于今年平均增加的岗位数量12.5万个。其中技术服务、商业服务、健康护理、社会救助等领域就业有所增加。当月美国员工时薪为27.98美元，同比增长3.2%。

截止到6月31号，西雅图地区6月失业率为2.9%，与上月持平，同比大幅下降0.8%，就业人口总数较上月相比基本持平。

西雅图地区就业形势利好。作为西海岸的科技、软件、生物技术和互联网公司的中心被人们所熟知。除了波音公司，美国有8家财富500强公司的总部在西雅图地区，包括大名鼎鼎的软件巨头微软，电子商务霸主亚马逊，以及星巴克，好市多（Costco）等著名大型公司。随着西雅图的不断发展，原本以“硅谷”为代表的科技中心开始向西雅图地区转移，同时对比加州方面相对的收紧政策，西雅图地区对于发展商业和科技公司的政策更为宽松和友好。因此近年来就业人口保持稳定增长。

此外，西雅图房地产市场库存数量基本稳定。当地政府的土地规划政策，限定了城区的过度开发和土地扩建。同时部分海外不动产投资者在加拿大投资受阻，从而主动选择政策更友好的西雅图进行投资。因此西雅图地区一直是海内外不动产投资者最为青睐的市场之一。

西雅图大都会区

2019年第二季度，西雅图大都会地区独立住宅整体表现有所遇冷，房屋销售价格中位数为81.7万美元，同比下降6%。成交价格也有所下降，每尺价格为461.54美元，同比下降6.4%。同时挂牌市场上所需天数增加，独立住宅所需时间由去年同季度的14天上升至25天，同比上涨78.5%。而公寓住宅所需时间为40天，环比上季度上涨119.8%。

按住宅类型划分：

独立住宅：成交价格平均每尺为436美元，同比下降5%，环比上季度上涨3.3%。销售价格中位数为76万美元。同比下降5.1%，环比上季度上涨4.8%。独立住宅成交量2479个，同比增长5.8%，环比上季度大幅度上涨68.9%。

公寓住宅：公寓住宅交易活动遇冷，成交价格平均每尺为580美元，环比上季度下降6.8%。销售价格中位数为48.3万美元，同比下降7.9%，环比上季度上升5.1%。公寓住宅成交量为764个，环比上季度下降9.3%。

West Bellevue（西贝尔维尔地区）

贝尔维尔(Bellevue) 分为东西两部分。西贝尔维尔位于高速405西侧，拥有大西雅图地区的顶级学区资源,因此这个地区也成为西雅图地区炙手可热的新兴富人区。

按住宅类型划分：

独立住宅：第二季度，西贝尔维尔地区房屋销售价格中位数依然领跑西雅图周边EastSide地区，为240万美元，同比下降3.2%。平均成交价格每尺为910美元，同比上涨24%。成交量同比上涨3.8%，为108单。

公寓住宅：公寓住宅销售价格中位数为74.2万美元，同比上涨10.7%。平均成交价格上涨幅度较小，仅上涨了0.6%，为701美元。但同时，在挂牌市场上的时间大幅度延长，相比去年同季度上涨336.4%，为41天。

Mercer Island（默瑟岛）

位于西雅图市区与Bellevue地区中间的一个岛屿，四面环湖。带驳船带停机坪的豪宅也盘踞在此，微软创始人之一保罗艾伦住在这个岛上。

按住宅类型划分：

独立住宅：独立住宅市场交易活动火热，成交量同比上涨6.3%，为101单。平均成交价格每尺为626美元，同比上涨4.3%。第二季度销售价格中位数为180万美元，相比去年同季度上涨8.3%。近五年整体价格呈现上升趋势，涨幅达到56.7%。

公寓住宅：公寓住宅交易活动有所遇冷，同比下降44.4%，第二季度成交量仅为10单。销售价格中位数为53万美元，同比下降2.8%。同时，公寓住宅在挂牌市场上的时间延长，同比大幅度上涨131.7%。

Seattle Downtown（西雅图市中心）

五百强中亚马逊、Nordstrom 和星巴克等大家熟知的企业、品牌均诞生发展于此，城区整体规划密度高。

公寓住宅：第二季度，西雅图市中心地区公寓住宅交易活动遇冷，交易量同比下降18.8%，为138单。房屋销售中位数有所下降，与去年同季度相比下降11.5%，为63.9万美元。虽然平均成交价格领跑整个西雅图大都会地区，但同比依然下降10.1%，为760美元。同时，在挂牌市场上的时间延长，同比上涨88.8%，为58天。

根据The Seattle Times报道，受到全球宏观经济的影响，加之中美贸易战造成的恶性循环，同时中国加强对外资金流出的控制，来自中国的房产投资者的购买力大幅下降。因此，西雅图房地产受到了较大的冲击，整体市场库存不断上涨，西雅图各个地区在挂牌市场上的时间延长。相比独立住宅，公寓住宅整体下降趋势更为明显，在挂牌市场上所需天数同比涨幅更大。西雅图原本是最受到中国买家青睐的房地产市场之一，本季度表现非常不尽如人意。因此目前更应着重于观望市场，寻求合适的入市投资机会。

数据来源：

美国劳工统计局

Windermere

Realogics Sotheby’s International Realty

https://www.bls.gov/news.release/pdf/empsit.pdf

https://windermeremercerisland.com/2019/07/12/q2-2019-reports-market-update

https://www.rsir.com/blog/2019/07/market-trends-from-around-the-sound-q2-2019/

作者：陈闻江

审核：陆怡

排版：Lucy

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