◎文|张岳 来源：刘晓博说财经
粤港澳大湾区再传大利好！
近日，千呼万唤的伶仃洋通道（深珠通道）终于迎来实质性进展，中铁大桥勘测设计院集团有限公司和中铁第六勘察设计院集团有限公司已于近期负责开展伶仃洋通道前期研究工作！
这一重大项目的到来，意味着珠海正式进入了左右逢源的时代。临近澳门、港珠澳大桥连接香港、伶仃洋通道连接深圳前海，未来的珠海将受到港澳深三大城市的辐射和外溢。
01
伶仃洋通道真的来了！
2019年6月5日中标；
120天形成《伶仃洋通道工程可行性研究报告》初稿；
90天深化成果，最迟在今年12月31日提交送审稿；
60天组织专家评审会议，并最终修改完善形成修编稿，时间节点在明年3月份左右，以广东的高效率，伶仃洋通道很快动工不是梦！
所谓的伶仃洋通道（深珠通道），就是连接深圳和珠海的跨海通道，起于深圳前海、对接广深沿江高速和南坪快线，跨越伶仃洋至珠海唐家北边界，途经中山五桂山、斗门莲洲，向西延伸至珠海高栏港。
通道建成后，深圳至珠海的通勤时间将缩短至半小时以内，珠江东西两岸“东重西轻”的城市发展格局也会得到改善。
除了深珠通道，珠海近年来利好不断：
一、港珠澳大桥，筹备6年，建设9年，总投资1000亿元以上，去年10月通车，跨越伶仃洋，东接香港特别行政区，西接广东省珠海市和澳门特别行政区，首次实现了珠海、澳门与香港的陆路连接，极大地缩短了三地间的距离。通车后，驾车从香港到珠海、澳门从3个小时缩短至约45分钟。
二、今年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，全文11章节约2.7万字中，提及中山9次，佛山8次，东莞7次，惠州7次，江门6次，珠海20次，前海14次，南沙14次，横琴22次。
由此可见，珠海在大湾区的地位仅次于香港、澳门、深圳和广州，而横琴新区以其独特的地理位置，从某种角度而言重要性甚至要高于前海和南沙。
三、2019年据发展改革委官网4月18日消息，《横琴国际休闲旅游岛建设方案》已经国务院同意，现予以印发，其建设目标为，到2020年，把旅游休闲产业培育成为经济支柱产业，初步建成国际海岛旅游目的地。
横琴成为继海南和福建平潭后，国内获批的第三个国际旅游岛，而国际旅游岛所吸引的是全国乃至全世界的有钱人。
四、今年4月26日，澳门金管局表示，为配合《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出的“研究在澳门建立以人民币计价结算的证券市场”，澳门金融管理局正计划对此展开可行性研究。
澳门一直以博彩业为主，经济结构单一，作为自由开放经济体和独立关税区，如果中国第五个证交所落地澳门（前四个分别在香港、台北、上海、深圳），那么澳门房价将得到重估，以澳门土地的稀缺程度，如果证交所像澳门大学那样设立在横琴金融岛，可能性和可操作性非常大，到那时横琴的房价将起飞。
五、“一线放宽，二线管住”的开创性管理制度。澳门货物进入横琴，免税或者保税；这些货物进入内地，再办理入关和交税手续；内地货物进入横琴，视作出口，可以申请退税。
这意味着，横琴岛至少会变成一个“大保税区”。如果税收政策从“生产相关的货物”扩张到“消费品”，则横琴将变成类似香港这样的自由港，一个事实上的独立关税区。到那时，涌向香港的内地购物大军，很有可能涌向横琴，横琴将成为一个超级的购物、海淘、旅游中心。
目前，通过申请的澳门单牌车已可以开进横琴，如果未来香港的单牌车也可以入出横琴新区，那么横琴的房价将被重新定义，以目前澳门和香港10-20万/㎡房价，横琴就是天堂。
毫不夸张的说，粤港澳大湾区的政策红利珠海全部拥有，而且还吃了“独食”。
02
结合投资的资金门槛、限购政策和城市未来发展潜力来分析，珠海是大湾区中比较适合投资的城市。
深圳对资金要求较高，好学区好规划的潜力地段价格普遍在8-10万；广州城市摊子铺得大，选筹存在一定困难。东莞、佛山的镇域经济模式都缺乏一个强大的城市中心，以民营企业和中低端制造业为主，如果转型升级不成功，只能沦为深圳和广州的附庸，房价存在天花板；
中山炒深中通道，惠州炒临深片区，由于地广、人稀、产业不聚集，二手房存量巨大，早就过了入场的时机；江门、肇庆是经济活跃度较低且土地储备量巨大的两个城市，目前以本地改善客户为主，在湾区轨道交通没有建设成熟之前，中长期没有获利空间。
而珠海这座城市，其政治地位仅次于港澳广深，其旅居资源和宜居程度位居广东省第一，其2018年新增人口和常住人口比例高达6.7%，超过广州（2.7%）和深圳（4%）；其近三年GDP增长30.89%，位居大湾区前列……
最令人费解的是，珠海这样一个二线城市，在过去两年中，其限购严厉程度几乎与北京上海等一线城市相媲美（5年社保或纳税证明）。当然，如果没有长达两年的严格限购，也就没有这一次珠海楼市的转折。
去年12月21日，在一城一策政策指导下，珠海放宽5年社保的硬性要求，依据学历等不同只需1—3年社保，当时几乎没人察觉这一政策带来的影响；
今年2月，珠海放开金湾区、斗门区限购，外地人无需社保、无需落户可购买一套；
今年5月初，非户籍人士在珠海部分区域购买一手住宅，没有社保方面的要求，此时珠海楼市正式被激活，五一期间看房量去化率激增；
5月中旬，允许港澳人士在珠海购买第二套，但仅限于横琴岛上的产品，横琴岛产品再一次遭遇扫货；
6月末，珠海二手房交易个税从7月起可自行选择成交差额20%或者全额2%，可以说是楼市最大力度的降税；
在一波又一波的楼市利好影响下，憋了足足两年的珠海迎来了楼市的转折点。

03
如果说，深圳未来看前海、广州未来看南沙、那么珠海未来一定看横琴。
香港和澳门如何融入国家建设大局，是一个没有先例的难题。
而横琴新区就是探索性的自贸试验区，它就相当于两种文化的过渡带，不同文化的碰撞还可能产生制度上的创新，这也是有关人士特别看重横琴的原因。
如果站在这个角度思考，你就能明白为什么横琴在《纲要》中被提及22次，远超前海和南沙的14次，为什么国家在横琴砸了3000亿，高端写字楼如雨后春笋，为什么横琴一定会建设成功，因为肩负着使命必须成功。
从房产自身价值来看，放眼全世界，有价值的珍贵房产，或面海、或依山、或临水、或傍湖，而“岛”无疑更能激发人们内心对权力和财富的想象……但横琴岛远非这种华而不实的表象，横琴岛拥有珠海顶尖的教育资源、医疗资源、交通资源、产业资源和行政等级。
医疗：横琴医院建面约16.6万㎡，规划总床位500张，或将成为横琴新区首个三级甲等公立综合医院；哈佛麻省医院于2014年，由广东省中医院、美国麻省总医院、珠海横琴国联康华医疗投资有限公司在珠海横琴新区签订了合作框架协议，将在横琴建立一所世界一流的医院；
教育：横琴一小毗邻澳门大学、横琴口岸，设计共36个班，每班限额30人，共1080个学位；横琴一中规划设置24个初中班，12个高中班（远期），1800个学位，为一所九年一贯制学校；横琴礼德学校由哈罗国际（中国）运营，拟于2020年9月正式开学，学校将面向内地、港澳及国际学童招收约900名学生，提供中学课程和寄宿服务；横琴威雅公学是英国威雅公学在中国设立的第一家外籍人员子女国际学校。
娱乐：横琴滨海湿地公园、横琴国际网球中心、长隆海洋王国、珠海长隆剧院、长隆海洋科学乐园、长隆国际海洋度假区等等。根据统计，2018年，珠海市接待游客2778.27万人次，其中横琴口岸出入境900万人次，而珠海长隆国际海洋度假区便接待游客突破1000万人次，横琴酒店式托管公寓存在巨大市场。
交通：百公里内，香港国际机场、澳门国际机场、广州国际机场、深圳国际机场、珠海机场5个国际国内机场；香港维多利亚港、珠海高栏港、广州南沙港、深圳盐田港4个深水港；广珠城际轨道延长线联系东西两侧的广珠城际轨道、广佛江珠城际轨道，便捷通达珠三角；广珠西线高速、港珠澳大桥珠海连接线、金海大桥形成横琴近期对外联络的陆路通道。
产业：横琴注册了6000多家企业，其中有360、阿里巴巴、腾讯等企业，整个产业主要以金融为核心，居住人群以高净值高收入人群为主，参照以上高端生活配套，未来的横琴就是大湾区的富人区，而整个横琴居住用地仅占比20%，住宅用地比较稀缺。
珠海的土地、人口、产业、交通和政策都占据优势，随着放开限购，珠海楼市已经进入活跃期。
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