三步教你成为买房专家——资深房产经纪为你解读分析湾区新房、二手房优劣势，湾区选房经验谈

对我们来说，房产可能是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅仅是为了居住和投资，更重要的是它是我们的“家”，承载着与家人的温馨回忆。

据调查数据统计，80%的买家在购置房产时（尤其是第一套房产），对于房子的很多基础认知处于小白阶段。能不能买到好房子，几乎完全依赖于经纪人的责任心和经验。

所以，在这里分享三个基本的选房经验给新手买家。

第一步做预算

分析自己的家庭财务状况。

如果您现金充足，打算全现金买房，那么先恭喜您，您和与您同样预算的买房小伙伴们比，领先了一步。

贷款小伙伴也别气馁，买房路程漫长，赢在起跑线不代表先到达终点，Wen就遇到过卖家因为我们情真意切的买家陈述信而被打动。

如果是贷款，请至少拿到一个银行的pre-approval。这就是银行给你出示的初步贷款证明，有了这份证明，在看到心仪的房子之后，就可以请房产经纪去递Offer了。需要注意的是，这只是一个初步的文件，并不代表你买房的时候也是这个贷款利率和额度。

Pre-approval可以多找几家银行的loan agent咨询，市场上通常房子close时间是30天，进入合同后给你做贷款的时间很短，所以在买房前有空时多积累几个loan agent的联系方式，千万别“人到用时方恨少”。

小贴士：

1. 如果想递Offer时更有竞争力，最好能拿到银行做的underwriter approval，什么意思呢？简单来说，别人需要30天完成的交易，你只需要2周（现金买家通常1周），在递Offer时，因为交易时间短，具有一定的优势。

2. 如果卖家接受了你的Offer，恭喜你，这时你需要尽快确定银行（如果没有underwriter approval）。抓紧时间多联系几家银行，或许A家的利率低，B家的贷款金额高，怎么办呢？让B家去match A家的利率，这样你就可以拿到最低利率和最高的贷款额度了。记得问银行No Point & No Fee的利率。

3. 买房之前，通常2-3个月内不要有大笔的金额入账，否则银行会询问这笔钱的来源，有些银行让你出示Gift Letter，有些银行则需要查转账人的收入。所以，尽量早做准备。

说明：以上关于贷款内容都是个人经验累积，具体内容请咨询专业的贷款经纪。

第二步选区域

湾区那么大，先选好目标区域，会让你事半功倍。

首选，考虑对学区的要求。孩子的教育也是家庭的大事，可以根据家庭具体情况：例如是否有孩子，有几个孩子，孩子的年龄等综合考虑，从而选择合适的学区。

其次，考虑日常交通。湾区有些地方的大塞车和北京已经有一拼了，所以买房子尽量选交通方便的地方。更简单的说就是离公司近，除了离现在的公司近，还要考虑最近几年是否有跳槽的打算，未来目标公司的地址。

基本上，预算、学校、交通都考虑清楚，就能锁定几个区域了。

那么，还有什么样位置的房子尽量避免呢？

1. 紧挨着Cal train、高速公路、机场，噪音会比较大。

2. 挨着高压线的房子，会影响这个房子的再售价值。

3. 门口就是大马路的房子，通常对有小宝宝的家庭不够安全。

4. 尽量避免路冲，也叫路煞，风水上说不吉利。

5. 不要在学校门口，早晚接送时会比较嘈杂。

即使你对湾区的各种地段都很熟悉，但是请一定咨询专业的房产经纪。专业人做专业事，哪里有垃圾场或许大家都知道，可是高压线的分布、flooding zone，地下废弃物填埋等，估计少有人比房产经纪熟了。

再送你们几个“名词解释”：

1. 垃圾场——Newby Island垃圾处理掩埋场，靠近880的位置。在237和880公路附近会闻到。夏天这个味道更恶劣一些，不过臭味影响区域和风向也有关系。

2. Superfund Sites——Superfund是美国联邦政府设计的超级基金，以资助对曾经被有害废物污染过区域的净化处理。硅谷地区的Superfund Site多分布在101附近，不过政府对此处的新楼盘开发管制非常严格，一般都需要几年的处理才能盖新房。

3. Flood Zone——FEMA（美国联邦紧急事务管理局）专门成立的美国洪水保险计划，洪水概率大于1%的地区，就属于Flood Zone。如果你的房子在Flood Zone，你需要买洪水保险。

4. 地震带和液化区——如图，整个西海岸是地震带，哪里都有发生地震的可能。土壤液化（Soil liquefaction）指土壤因外力作用，造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时，土壤失去支撑力，造成地基下陷房屋倾斜等。大多数情况，这个外力往往就是地震。

小贴士：

买房的朋友肯定经常听到这句话——“买房就是location，location，location”，这个到底是什么意思呢？那就是宁愿买好地段的破房子，不要买差地段的好房子。

很多买家在看房子的时候容易被房子本身所吸引，例如漂亮的装修，高高的天花板，高大上的电器等等。直到住进去后才发现，为什么经常能闻到臭味？为什么在家里总能听见飞机的轰鸣声？

好地段的破房子，你买来会相对便宜一点，但是一旦装修或者重建，价值就蹭蹭的往上飙。但是烂地段的好房子，则会受限于周边的房价。

第三步看房

第一次买房的话，建议先做好前面两步的准备工作，再给自己安排一个比较密集的看房期，不用太长，一个月，每周看五套房子左右。你会发现，越看越知道自己的目标。要是实在没时间，那就找个靠谱的经验丰富的经纪来帮你。但是，买房很多时候是比较个性化的，每个人的需求、喜好和生活习惯都不同，而且毕竟是你自己住在里面，这么大个决策，请一定一定多花些时间！

Wen到目前为止少说也看过好几百套房子，也曾经装修、新建过房子，这不仅仅是对一个房产经纪的职业要求，更重要的是对房子的热爱。就让我来告诉你，看房时你都应该注意哪些问题。

1. 周围环境

远处来看，房子周围方圆一英里都是什么建筑，工厂？写字楼？民宅？超市？公园？当你住在这里时，这些附近的设施可能对你日常生活有影响。我每次陪客户看完房子，都会在房子周边转一圈。

近处来看，房子所处街区的位置，如果离高速很近，除了白天听听噪音，建议晚上也去听听，因为对你的影响通常是夜深人静你要入睡时。如果遇到了路冲的房子，可以考虑从风水方面把它改善一下。

2. 户型（Floor plan）

对于Townhouse和Condo来说，Floor plan可改动的空间非常有限，所以买房前要想好是不是对自己的家庭适用。

对于Single family home来说，先看房子内部的结构是否满足硬性指标（例如几个卧室几个洗手间），还有卧室的朝向、隐私性，内部空间分布是否合理等。另外，对于Single family home，由于地块可能比较大，房子本身具有一定的可塑空间。所以还应关注现在房子居于院子的什么位置，前后左右的空间，是否有未来改建扩建的可能性。

3. 内部装修

有时候，在open house那，一打开门，是不是有“哇”的感觉，仿佛已经看到了自己的Dream House。

先别急着惊叹，打开橱柜看看里面，或许刷着漂亮的新漆里面还是又脏又旧的隔板；华丽的地毯下面，或许是咯吱咯吱的地板。所以，一定要多走走多看看，不要被一些表面的装饰迷惑住。

总结

有了上述经验保驾护航，相信你一定能选中自己的Dream House。接下来就是递Offer，看各种Disclosure文件了，交给你的经纪人帮你吧。

Wen Zhao

CalBRE# 02052632

电话：408-685-1568

E-mail: [email protected]

WaChat: wenzhaoca

关于Wen Zhao

不忘初心，方得始终

Wen在北大学习期间，曾被送往美国Washington University和 Emory University 商学院交换学习。在Emory时，谈判（Negotiation）课程拿到最高分，并和Team为UPS全球跨境业务做了市场调研分析，熟悉各个国家的文化及消费者习惯。

26岁成为凤凰卫视史上最年轻的总监，曾主管三个部门。2008年创办男装品牌（HANY.CN），靠着优质的产品和服务，现在HANY已经是年销售上亿的在线服装公司。在辛苦的创业初期，凤凰卫视的各位同仁倾力相助，所有的男主持人都身穿HANY男装，并在所有凤凰台为HANY做广告。

但是，Wen从来不是一个商人。

在凤凰卫视工作的时候，从负责所有的媒体合作，到创办运营凤凰博客，再到后来负责所有主持人、凤凰大型活动的合作，手里是有一定权利的。可是，每一天，Wen都过的很坦然，在那个职位上，没有收过合作伙伴的一分钱，她做的每一个决定，都是把公司的利益摆在第一位。

所以，在凤凰，成长很快，也受合作伙伴和一些同事的尊重。前老板对Wen说，他从华尔街一路走到香港、北京，她是唯一一个让他感受到感动的员工，从她身上，他也看到了简单就是力量。

Realtor这个职业对于Wen来说，充满乐趣，挑战和成就感。

2018年，Keller Williams Cupertino Capper and Rising Star，全公司几百位Agent，只有11位获得Capper，唯一一个Star奖杯颁给了Wen。

为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House，是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。

曾有客户对Wen说“你是世界上最好的agent，遇到你是我们的幸运”。Wen深知对于大多数人而言，房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产，不仅承载了居住与投资的功能，还承载了“家”的情感因素，是一个充满幸福回忆的地方。

所以，Wen是用心去帮每一位客户找到他们的Dream House，就像是为Wen自己挑选房子一样。

怎样算是一个好的Agent

I put your needs first because I want to be the best Realtor possible.

永远把客户的利益放在第一位
能够深入了解客户需求：客户的家庭状况，现在工作情况，将来的工作打算，预算等等
非常了解湾区房地产市场：交通、学区、价格、户型结构，房子的各种软硬伤……

从上面最基本的三点出发，为客户提供最优的买房选择；加上诚实、善良的品性，高超的谈判技巧，在买卖房屋的过程中维护自己客户的利益。

这是一封来自Wen的客户的感谢信。Wen帮助客户在预算内买到了这个城市最好地段的房子。在买这套房子之前，客户看上了几套房子，但是有的房子地基有问题，有的房子位置（风水）不好，Wen为客户详细解释了房子的disclosure，分析了房子的利弊，并劝说客户再耐心等待，最终为客户买到他们的Dream House。

下一篇“那些你签字的购房合同和Disclosure，你看懂了吗？”敬请期待！

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