2019年，还只知道Apartment？不行啊！你落伍了！

在大多数人的印象里，美国的住宅分类实在是很复杂。

有独栋别墅（Single Family Home）、联排别墅（Townhouse），还有其他诸如公寓（Condo/ Co-op/ Rental Apartment）、多户住宅（Multi-Family Home）等等等等。

这都是些啥？有什么区别？

今天就先来给大家介绍一下里面的公寓类别，来一起看看同样都是公寓，Condo，Co-op跟Rental Apartment，到底都是些什么，它们之间又有什么区别呢？

Condo

1. Condo是什么

Condo是美国一种集合式的住宅的名称，最早出现在加勒比海地区的波多黎各，1960年开始在美国本土大规模推广，现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。Condo在众多外国人心目中，Condo就是产权所有，而不太集中在建筑类型这个定义上。

Condo可以只有一个居住单位，也可以是多个住宅单位的居住建筑。一个居住单位，就是一个公寓了，多个住宅单位，就是一个住宅区了。在Condo社区里面，每个具体的住宅单位是一个家庭拥有的，而社区内部的公共空间，如走道、车路、娱乐休闲设施等等，则是这个社区内所有的住户共同拥有的。

一般居民要向管理委员会交一定的管理费用，大楼的水电和其他维修等由大楼管理委员会统一进行。

由于居民拥有自己单元的产权，所以房产税由居民自己承担。

2. Condo有两类

一般来说，Condo分两个大类型。

一种叫“detached condominiums”。

一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元，不拥有任何外部的公共设施，这种Condo间隔清晰，公私分明。建筑内部的住宅单位完全属于一个家庭，但是外部走道、车路、公园、设施、会所、游泳池等是整个Condo社区的居民共同拥有的。

另一种叫“site condominiums”。

这种可以叫Condo社区，居民不但拥有住宅内部的所有权，并且也拥有部分的外部的空间，比如屋子前面有自己的草地和花园。在美国，这种类型的condo比较适合美国大多数的中产的要求，所以相对比较流行，数量也多一些。

3. Condo的买卖

买家可以通过贷款购买Condo，大多数情况下，美国居民只需首付二成，外国公民只需首付五成就能获得银行贷款。限制少、首付低以及容易贷款都增强了Condo的市场流通性。但由于房源紧缺（Condo仅占纽约市房屋存量的25%），加上需求巨大和良好的市场流通性，因此Condo通常比合作公寓贵。

一般在购买 Condo 的时候，都会有法律文件写明业主拥有哪些设备、需要为哪些设备的维护费用负责。一般来说，单元内部的热水器、空调如果坏了，可能需要业主自己承担维修费用，当然这视情况而定，一切以买房时候的法律文件为依据。如果外墙面层、外窗、阳台栏杆、屋顶等等坏了，也是以这些法律文件为准，可能是业主委员会负责修，也可能是业主自己负责修。

Co-op

1. Co-op是什么

Co-op是一种合作公寓，居民并不拥有居住单位的产权，而只是拥有合作公寓公司的一些股份。每户居民以股权的形式共同拥有这大楼，每套公寓按其在整幢大楼中的比例算成股份。这一股份只给居民独占居住空间的权利，但是居民并没有拥有它的权利。因此，Co-op的屋主其实并没有房屋的独立买卖权，新屋主买入公寓时，其资格要通过大楼委员会的审查。

居民作为 “合伙人” 是不需要单独缴纳房地产税的，整个建筑将作为一个整体纳税。每一户居民每月都需要向公司付费，这一部分费用里就包括了地税和管理费。因为Co-op其实算是变向的合伙人制度，所以在筛选潜在买者时会更加严格，居民只有通过住户委员董事会的面试才能入住。

2. Co-op的买卖

一般 Co-op 的买家须先经通过“管委会”的面试，在个人财务背景等各项指标通过后才能进行买卖，外国人的审批通常难以通过。因此，由于 Co-op 对于外国买家来说，操作起来非常麻烦。同时，为避免住户陷入财产危机，欠缴费用，从而影响其他公寓居民的权益，董事会在审核新住户的时候通常会非常仔细且严格地审核其财务状况。

另外，贷款购买Co-op要比购买Condo更加困难。