【摘要】
1.买房比租房更划算:
在长岛市租金可以负担房贷数额; 长期租房者更适合购房
2."亚马逊”不影响租房市场:
租房市场不受“亚马逊”冲击，租金需求和收益稳定；
3.长期看好长岛市发展:
大型企业云集，商业发展力度不断加大。
绝佳地理位置，公共交通便捷
公共建设增加,高达1.8亿美金的拨款
深受高收入与华人买家青睐
    从去年开始，亚马逊选址纽约长岛市为第二总部之一就一直是热点话题，优投房也从多角度实时跟踪报道了有关资讯。在亚马逊确定与长岛市“分手”后，对于长岛市住宅房产市场的说法也是众说纷纭。本期从租房市场的角度来分析:亚马逊关于第二总部的决定对长岛市平均租金水平的有什么影响。
图片来源：GALERIE项目方
# 亚马逊放弃长岛市第二总部计划对长岛市租金水平冲击不大，适合投资
    仅观察过去两年的平均租金走势，长岛市以及所在的皇后区都有着相似周期性变化：
- 每年1或2月开始增长，
- 每年8或9月开始下降。
    此外，
- 长岛市是皇后区平均租金第一的社区；
- 长岛市波动幅度大于皇后区的变化。
资料来源：MNS 
    而仔细对照亚马逊发布关于设立第二总部的声明的时间线，我们可以观察到以下现象：
- 2018年11月亚马逊宣布长岛市为第二总部之一，原本处于租金下降趋势中的长岛市的12月平均租金有小幅上涨，虽然变化并不明显。例如，两居室平均租金上涨了约133美元。波动后又跌落回原来的下降趋势。相比之下，皇后区在这一期间仍保持下降走势。
- 2019年2月亚马逊收回长岛市作为第二总部之一的决定，从3月开始，长岛市平均租金结束下降趋势并开始上涨。皇后区也呈现相似变化。
    从以上变化中，虽然不能充分说明亚马逊和长岛市租房市场的直接关系，但我们可以观察到这一系列变化对长岛市的平均租金冲击并不大。现有的供求关系和周期性仍占据影响租金水平的主导地位。
    根据以上数据，我们还进行了统计检验，结果显示在这两个时间点长岛市平均租金并没有发生显著的结构性变化。
注：本文使用了计量经济中的ChowBreakpoint Test进行分界点检验。Chow Breakpoint Test用于判断结构在某一时间点是否发生了变化。把时间序列数据分成两部分，其分界点就是检验是否已发生结构变化的检验时点。
图片来源：GALERIE项目方
# 为什么租金相对稳定？
    以上的结果对于想要通过租金收益来获利的投资者来说未尝不是一个好消息。优投房在往期的文章中也提到过，影响长岛市租房市场都有以下几个因素。
- 绝佳地理位置，公共交通便捷
    与曼哈顿一水之隔，8条地铁线路, 一站直达曼哈顿中城，35分钟到达法拉盛中国城。
图片来源：GALRIER项目
- 租房需求稳定
    长岛市的租房市场一直有相对稳定的需求，特别是在曼哈顿上班的青年白领和上学的学生族群。不仅通勤便捷，而且租金或房价也比居住在曼哈顿更容易负担。
- 深受华人买家青睐
    华人在纽约购置房产，除了自己居住外，很多是用于投资。活跃的租房市场和高涨的租房需求绝对是一个加分点。除了典型的“中国城”以外，华人买家购房比例较高的区域之一就是长岛市，占比约40%。
数据来源：优投房utofun.com
- 公司企业纷纷入驻
    除此之外，并不是只有亚马逊才是它的“伯乐”，很多大型企业早已在此生根发芽，如花旗银行Citibank、航空公司JetBlue和大都会人寿保险公司MetLife等等。
    新的企业也纷至沓来，医疗保健Centene Corporation刚刚在亚马逊打算占据的花
大厦签署了500,000平方英尺的租约；CBRE也透露还有其他公司也正在商谈用地。而且从近期的新闻也能感受到：虽然亚马逊皇后区长岛市的第二总部计划搁浅，但亚马逊在纽约开拓领土的计划并没有停滞不前
（详情请见往期文章：亚马逊重返纽约？CEO贝佐斯纽约狂置$8000万房产）。
-市府资金投入
    近日公布的纽约市2020年财政预算上，纽约市长白思豪履行了他在去年10月底的承诺，将给长岛市高达1.8亿美金的拨款。白思豪第一次透露该计划还是去年10月，当时似乎亚马逊与纽约相谈甚欢，一份“长岛市投资战略”的长期规划也浮出水面，这1.8亿美金只是计划的一部分。现在虽然亚马逊不再来，市长的承诺却未变。这系列动态以及后续带来的影响对长岛市的发展来说是积极的和深远的。
图片来源：GALERIE项目
# 租房 VS 买房
    那么在长岛市是该租房还是买房？买房后出租是否能实现租金收益呢？我们进行以下简单的估算。单从经济角度考虑，我们可以通过计算判断买房和租房哪个更加划算。计算方法是分别列出购房和租房的成本，并考虑时间成本，计算出两个成本相同的时间节点。如果计划居住的时长比这个时间节点短，租房更加划算，而居住时长超过这个时间节点时，买房更加划算（详情请见往期文章：到美国居住租房和买房哪个更划算？）。
购房成本
租房成本
首付
房租
每月贷款还款
保险
房产税与保险
水电费等房产维护费用
经纪人、律师等买房费用
水电费等房产维护费用
    长岛市有众多新楼盘，我们以GALERIE新楼盘为例，看看买房租房如何选择？
案例分析：(1)GALERIE·Studio·466平方英尺·售价69万美元
    使用以下参数估算：
- 购房：首付比例40%，物业管理费约482美元/月，房产税约465美元/月
- 租房：每月租金2700美元
    每年的租房和买房成本如下图所示。我们可以看到，4年以后租房成本和买房成本持平，也就是说，如果居住时间在4年以下，租房更加划算；而居住时间在4年以上，买房就更加划算。同样的，对于购房者来说，将其出租，租金收益也将在4年后高于养房成本。
案例分析：(2)GALERIE·一居室·703平方英尺·售价84.5万美元
    使用以下参数估算：
- 购房：首付比例40%，物业管理费约726美元/月，房产税约701美元/月
- 租房：每月租金3200美元
    同样如下图所示。我们可以看到，5年以后租房成本和买房成本持平，也就是说，如果居住时间在5年以下，租房更加划算；而居住时间在5年以上，买房就更加划算。同样的，对于购房者来说，将其出租，租金收益也将在5年后高于养房成本。
注：此处假设使用30年期贷款利率3.93%、通胀率2%、房租增长率2.43%。
    所以长岛市的房产无论用于自住还是出租，都是一笔相对稳定且保值的投资。
# 新楼盘如何选择？
    长岛市因为绝佳的地理位置和风景，近几年来涌现出不少新楼盘。那么选择起来的时候应该要考虑哪些方面呢？

  • 交通
    长岛市本身就和曼哈顿只有一河之隔，如果住在地铁站附近，5分钟就可以到曼哈顿中城，及其方便。比如新楼盘GALERIE，距离皇后区主要地铁线路7/E/M步行都在2分钟以内。
  • 艺术社区
    长岛市有着非常多元和活跃的文化。艺术元素自然是不可缺少的。对于喜欢艺术的朋友们来说，新楼盘GALERIE也是一个令人惊喜的选择。集人文与艺术为一体的“艺术之家”GALERIE。楼如其名，住在GALERIE就像住在艺术画廊中，每天可以欣赏到当地艺术家为之创作的画作和雕像，365天享受着流动的文化筵席，并且大楼正对文化地标博物馆MOMA PS1，更让你从内到外被艺术包围。
Photo by Tais Melillo on Flickr
  • 大楼设施
    完备的大楼设施对居住体验相当重要。年轻人比较喜欢能用来聚会的顶层露台，而有家庭的人则偏爱家庭影院和亲子活动空间。
 项目介绍
【长岛市GALERIE】
买房比租房更划算 + 租房市场活跃，投资收益稳定 + 名企云集、艺术街区
182套Studio至三卧的全新产权公寓将于春夏之交全面完工
    GALERIE是由纽约知名房产开发商Adam America在长岛市打造的第一栋藏品级艺术宅邸。
    室内设计请到的是顶尖女设计师Paris Forino，这位在纽约和悉尼有超过十年为顶级奢华住户担当室内设计的澳大利亚女设计师，对优雅有与众不同的认识。
    GALERIE还拥有超过13,000平方英尺的公共设施，包括室内恒温泳池、私人宴请会所、健身房、瑜伽房、儿童游戏室、图书馆、顶层观景平台等等，更有Art Box艺术画廊。
GALERIE已公开发售
可立即预约或前往现场销售中心
22-18 JACKSON AVENUE,
LONG ISLAND CITY, NY 11101
https://galerielic.com
致电：646-775-2218
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开发商：【Adam America】,销售方：【Halsead Property Development Marketing 】。本宣传资料为要约邀请，针对【Galerie】项目概况进行介绍，产权年限、户型面积、物业类型、图文内容、缴付期限、缴付比例和金额、交房期限等仅供参考不作为销售承诺。项目各项要素（包括本页面所发布的各项信息内容）不排除因政府相关规划、规定，当地法律法规的变化和调整以及开发商未能控制的其他原因而发生变化，最终以双方签署的正式交易合同及其他相关协议文本约定为准。项目宣传资料对项目周边学校等教育配套资源的介绍旨在提供相关信息，仅供参考，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。为了您孩子的顺利就学，建议您咨询当地教育主管部门。图中区位示意图仅为项目位置示意图，实际距离、比例等，或与实际存在差异，仅供方位示意参考，不作为销售承诺。图中对项目周围环境、交通、商业、教育及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着对此作出了承诺。
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