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不动产投资是一门大学问。 
阅读吴向宏先生投资美国不动产系列文章，我们能学到很多不一样的投资经验和美国不动产市场的各种常识。投资从来都不是那么简单的。
房产在国人的资产配置中，是非常重要的一项，这与我们的传统文化有密切的关系，有些有钱人甚至会跑到海外去置业。但是海外置业风险也非常大，吴先生的这一个系列文章，对于想海外置业的人来说，就显得非常有价值。

1、住宅

住宅是中国人较为偏好的投资品种，即使在海外投资方面也是如此。以住宅为例，早在2007年，中国人已经进入了海外投资者群体的前五位。去年更是成为了第一大海外投资人群体。
虽然很热门，但个人认为住宅是比较一般的投资选择。它的好处是进入门槛极低，缺点是回报不理想。
根据美国住宅地产领域最权威的Case Shiller指数，全国房地产升幅，从1975年到2015年的40年，年平均增幅（复合增长率）仅为4.9%。即使我们作一点弊，从1975年算到地产泡沫前的最高峰2006年，年均增幅也只有6.6%。
从短一点的时间跨度看，过去10年（含泡沫破灭）、5年和最近3年（泡沫破灭后的快速反弹）的全国平均升幅分别仅仅为：0.15%， 3.20%， 6.84% 。
当然，上面是全国平均数据。在特定都市圈，住宅投资的回报要好一些。不过波动也相应大一些。例如，10都市圈过去20年/10年/5年/3年的投资年化回报分别是：4.7%，-0.6%，4.0% 和 8.5%。
不过，以上投资回报还有一些调整的余地。主要调整为：租金，房产税，以及按揭杠杆。
1）租金。
中国一些报刊媒体，经常鼓吹说中国地产租售比太高，美国的较为合理。但这是用桔子与苹果相比。中国地产的公寓和住宅区隔不明显，北上广深一套公寓就是天价豪宅了。而美国存在公寓为主体的出租市场，和住宅为主体的自主市场。从地产角度看，前者廉价而后者高价。很明显，居住地产价格越高，也就越难租出好价钱（因为租房者多为中低收入人群）。所以，美国住宅的租售比远远高于公寓。如果统计数据上不区分二者，就容易犯错。
仅仅考察住宅，则美国的租售比也不低。
除极端情况底特律以外，其他75个城市的租售比在10.73-45.02之间。对应的租金年回报在2.2% - 9.3% 之间。
不幸的是：越是房价增幅可能较高的城市，租售比也越高，亦即租金回报越低。中国人最偏爱的加州，租金年回报普遍在4%以下。其他大城市也基本在6%以下。
上述租金回报并未考虑管理成本（税费，出租对房屋造成的损耗）和空置率。美国公寓出租的空置率为8%。住宅出租的空置率我没有查到，估计会高一些。假若为12%，那么租金年回报就要打88折。如此，租金年回报估计为3.5-5%左右较为合理。
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2） 房产税
美国房产税综合税率大致在0.4%-1.9%之间。不过由于房产税是依据房屋的评估价。房屋评估价，在成交时以成交价为准，其后并不经常调整，因此会逐步低于实际价格。所以实际税负还可以打个不小的折扣。故可认为在0.3%-1.5%之间。
综上所述，考虑了租金和房产税因素后，美国10都市圈房产投资的综合年化回报率大约为：
20年：6.7% - 9.4% 中值： 8.05%
10年：1.4% - 4.1% 中值： 2.65%
5年： 6.0% - 8.7% 中值： 7.35
3年： 10.5% - 13.2% 中值： 11.85%
3）按揭杠杆
中国房产投资者都知道，使用按揭杠杆能够极大放大投资的收益。然而这是在中国的特殊国情下才成立，因为贷款利率低而房产增幅高，利差空间大，加杠杆才能套利。这个情况在美国并不成立。
可以看到，30年固定按揭利率在3.66% （2012年）- 16.63% （1981年）之间浮动。
当然，历史数据对于眼下的借款者并没有参考价值。目前，这个利率是4.17%。今年估计是4.5%。 但这个是基准利率。实际根据信用状况一般还要上浮。中国人在美国买房，由于缺乏当地信用记录，通常在这个基础上要上浮1-3%。所以中国人目前能拿到的实际按揭利率应该在5.5% - 7.5% 之间，甚至有可能更高。
对比上面的综合年化回报可以看出，利差空间很小，甚至没有。因此，在美国投资住宅，用按揭贷款加杠杆，并不能显著增加回报，同时却会增大风险。
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