文|凯风
「海南岛今年肯定会有放松的消息，这是百分之百的。」
两个月前，在富力年度业绩发布会上，富力地产董事长李思廉如是放言。李思廉似乎颇有底气：
“这个在上半年肯定会公布。”
然而，事情的发展完全超出李思廉的预料。
没过几天，有海南媒体曝光富力毁坏红树林，标题更是触目惊心：
海南富力地产活埋红树林。
5月1日，海南澄迈发布通知，因涉嫌破坏红树林，海南富力红树湾项目所有商品房近日被暂停销售许可。
雪上加霜的是，不久前，海南发布房地产销售数据，当地楼市堪比腰斩。
2019年一季度，海南楼市销售面积185.73万平方米，同比下降64.1%；总销售金额316.22亿元，同比下降58.8%。
这一些列动作，让「富力们」完全懵了。
李思廉似乎忘记了，就在他断言楼市放松的两周前，在两会会场上，海南就已斩钉截铁表示：
将以壮士断腕决心减少经济对房地产依赖。
与政策对赌，结果如何？
01
全域限购一年：“富力们”被困海南
海南失去房地产已经一年了。
2018年4月，海南开启史上最严的全域限购，整个省份全部纳入限购，这在中国楼市调控史上可谓头一遭。
在高压调控之下，海南楼市应声而落。
当年，海南房地产开发投资下降16.5%，楼市销售面积和销售金额分别下滑37.5%和23.2%。受房地产下滑拖累，当年海南GDP增速从前一年的7%下滑到5.8%。
时间进入2019年，楼市调控的高压丝毫没有放松的态势。受此影响，在一季度，当地楼市销售面积和销售金额分别下滑64.1%和58.8%。
海南是典型的外来需求型楼市。得天独厚的海景资源、蜂拥而来的外来购房者、资金扎堆的炒作效应，让海南的房价曾经一飞冲天。
从海南全省到三亚、海口等城市，房地产依赖度都冠绝于全国，一个小小的陵水县，房价甚至超过了大多数中西部强二线城市。
全域限购，可谓一剑封喉的狠招。限制住外来需求，就按住了海南房地产的七寸。
在楼市回暖的2019年春天，海南的销售面积下滑超过6成，这对于当地的房地产企业无异于晴天霹雳。
富力正是被困海南的所有房企中的一个典型缩影。
2018年，富力在海南的权益销售额高达59.47亿元，跻身富力布局全国的十大省份之一。这其中，刚刚被停止销售的富力红树湾项目正是其中的主力。项目被停售，整体成交量腰斩，影响可想而知。
根据网易房产统计，截至2018年，富力地产在海南的权益可售建筑面积高达305.6万平方米。而2019年1-4月，富力在全国的整体销售面积才刚刚突破300万平方米。
与富力同样遭遇的，还有在海南深度布局的雅居乐、碧桂园、融创等房企。
02
去房地产化：海南决心有多大？
和李思廉一样，很多人不相信海南的楼市调控能坚持到底。
事实上，利用强力调控按住房价的城市，最出名的当属长沙。长沙楼市调控之严，丝毫不亚于一线城市，限购限贷限售限价齐齐上阵，抑制投机、鼓励刚需，实现了让炒房客有去无回。凯风君在《比北上广深狠，比三四线低，这个城市让人刮目相看》一文中有详细论述。
海南的调控力度，比之长沙，只强不弱。
能用“壮士断腕”这个词来形容楼市调控的，放眼全国，只有海南一地。海南甚至还喊出了这样的口号：
“决不让海南变成房地产加工厂”。
在此背景下，2018年4月，海南出台了全域限购政策。2019年1月，海南暂停向企事业单位购房。2019年3月，海南进一步提出向开发商回收存量住宅用地，鼓励住宅用地转化为产业用地。
海南这一系列举动，其出发点就是遏制楼市。不仅限制外来人群购房，而且还试图向开发商回收已经出售的住宅用地，脱虚向实的决心可见一斑。（参阅《去房地产化！这个地方打响第一枪，影响有多大？》）
海南去房地产的决心不仅体现在经济上的“脱虚向实”，还体现在环保高压上。
海南是国际旅游岛，生态环境资源一流，因而成为房企们竞相圈地的对象。以旅游、生态、养老等概念为卖点，开发商违规占用海域、破坏红树林的屡见不鲜。
2017年，中央环保督察组对海南省开展环境保护督查，随后，“环保风暴“在海南刮起，至今未停。
以富力为例，据海南当地媒体报道，因破坏红树林，海南富力地产已经至少“吃”到过4张罚单，前年曾一次被罚款13万元，还有施工负责人被追究刑责。
显然，海南房企要面临的不仅是壮士断腕的去房地产化，还有生态第一的环保高压。
03
与政策对赌：开发商还能撑多久？
今年1月，马云万言书建言海南：对标香港，并超越香港。
马云给出的理由是，香港是工业化与全球贸易时代的集大成者，而海南可以成为数字化贸易的先行者。
虽然马云向来以“脑洞”巨大著称，海南超越香港几乎没有可能，但这种期待背后，正说明海南具有转型升级的潜力。
过去一年，海南自贸港、自贸区、国际旅游岛、赛马等政策不断落地，为海南长远发展形成强大支撑。
不过，去房地产化必然面临阵痛，海南已经GDP增速因此而下滑。但好消息是，扣除房地产行业，2018年海南的GDP增速高达7.6%，远远超出预期，这就是转型的利好所在。
前几天，新华社发了一篇名为《摆脱地产依赖 重构产业体系——高质量发展的“海南实践”》的报道，对海南不吝赞美之词。报道指出，海南经济新动能前景可期，海南不仅在构建国际旅游消费中心，而且正在加快发展信息技术产业和数字经济，布局互联网、物联网、大数据、区块链、人工智能等产业。
这是新常态下海南新的选择。至少在目前，海南还有一定的底气和实力，来忍受房地产转型的阵痛。
对于指望松绑的开发商来说，认清现实无疑是第一位的。与政策对赌，与发展对赌，最终胜出的有几个？
退一步讲，即便房地产阵痛难以忍受，如果没有全国性的大松绑，海南也不会轻易做出头鸟。
问题在于，楼市调控已经转向。中央会议再提“房住不炒”，楼市最火热的城市苏州重启调控。一夜之间，松绑的声音几乎全消失了。（参阅《这一次，楼市调控已经卷土重来了》）
那么，新的问题来了：如果海南撑住了，开发商能撑住吗？
—END—
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