文|凯风
有些东西连监管部门都问不出来。
“1000亿，泰禾才刚刚开场！明年要翻番至2000亿”，2017年底，当泰禾老总黄其森谈起这个小目标时，何其踌躇满志。
当年的这句话，曾将泰禾的股价向上拉高了两倍左右。
一年多过去，5月8日，深交所向泰禾地产连发19问，要求说明115亿现金如何应对574亿短债，2000亿元的销售目标是否达成？
深交所要求15日之前给出答复。拖延了整整两周之后，泰禾终于给了回应：
泰禾无集中偿债风险。2000亿只是董事长黄其森个人愿景，不构成本公司的预测和承诺。
这话听起来云淡风轻，所有话都滴水不漏，却始终没有回答深交所19问里最核心的问题——
你们到底卖了多少房子？
01
断臂求生
说出“活下去”这句话的是万科，但真正感受到“活下去”压力的却是泰禾。
最近一年多来，降价、裁员、卖地、抛售，中国房地产商最害怕的几件事，泰禾都尝试了一遍。
5月17日，就在深交所发出灵魂19问不到10天，泰禾连发3条公告，拟转让广州增城、佛山顺德、江苏东恒部分项目权益及股东借款，交易总对价39.71亿元。
这其中，名气最大的当属位于广州增城的泰禾院子。这一项目是泰禾2017年花了42.52亿元收购的，为旗下规模最大的开发项目之一，被誉为“一局定江山”之作。不过，由于抵押和预售证问题，该项目直到现在还没开盘。
这不是泰禾第一次抛售。
今年3月以来，泰禾集团已经将杭州泰禾蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州泰禾项目、泰禾杭州临安同人项目等项目的部分股权转让给世茂房地产，累计回笼资金约37.44亿元。
当年费劲心力拿到的龙头项目，今天以如此之低的价格转让给了竞争对手，可见泰禾对于现金的渴望。
这一切早有征兆。
2018年下半年，泰禾在全国的多个项目率先降价回笼资金，合肥院子因为大降4000元，一度引发老业主围攻售楼处维权，成为去年楼市降价潮的一个注脚。
同样是去年，市场传闻泰禾正在进行大规模裁员，随后泰禾表示，只是进行人员优化，并非大规模裁员。
裁员风波尚未消退，高管离辞潮在来。今年以来，包括副总经理、财务总监在内的多名高管接二连三地辞职。
屋漏偏风连阴雨，这种局面，黄其森一开始肯定没想到。
02
高负债
一切的根源，都在于两个字：债务。
2018年末，泰禾负债2112亿元，其中短期借款及一年内到期的非流动负债为574.28亿元，而期末现金及现金等价物余额为115.58亿元。
从资产负债率来看，泰禾的资产负债率（总负债/总资产）为86.88%，超过行业78.90%的平均水平。
不过，由于房企预售制度的存在，业主购房的预收账款被暂时列入负债，等到交付后才转化为财务报表的收入，这就导致资产负债率存在一定偏差，相比而言净负债率更为合理。
单看净负债率（(有息负债-货币资金)/净资产），泰禾这一数字高达342.14%，排在所有上市房企最前列。
与之对比，过去向来饱受高负债争议的恒大，已将净负债率降低到180%，至于行业龙头万科的净负债率只有24.96%，在上市房企中处于垫底位置。
负债率高企，现金不足以偿还流动负债，2000亿的销售额成谜，这正是深交所发出灵魂之问的由来。
在楼市上涨周期，这样的负债率并不值得担忧，只要销售飙升，所有的债务都会成为企业扩张的催化剂。
不幸的是，黄其森遇到了中国楼市的历史性高点之一，而楼市调控之严也远远超过了过往。
“如果2018年楼市调控不那么猛就好了”，今时今日，黄其森一定会这样想。或许，还会加上一句，“如果2019年楼市松绑是真的就好了”。
可惜，世上没有那么多如果。
03
深交所都问不出的秘密
2018年，泰禾究竟卖了多少房子，这仍旧是个秘密。
在回复深交所的函件中，泰禾辩解称：2000亿的销售目标，只是愿景而非预测和承诺，而且之前已经进行了风险警示。
不过，深交所要的不是辩解，而是确确实实的数字。对此，泰禾也有自己的说法：这属于自愿性信息，证券法规并未做强制要求。
看来，这是个秘密，这个秘密连深交所都问不出来。
不过，第三方数据已经透露玄机。按照克而瑞的统计，2018年泰禾的销售额仅为1303亿，排在全国第20位。这一数字，离2000亿元的销售目标，足足差了半个富力地产。
销售额为什么重要？因为这不仅关乎着股价的支撑性，更关乎着现金流回款和整个企业运营的安全。
时至今日，黄其森肯定后悔了。
但他后悔的，恐怕不是当初放出了如此之大豪言，而是自己为何撞上了楼市转向的枪口。
04
眼看它加杠杆，眼看它……
中国房地产是典型的资金密集型和债务驱动型产业。谁敢于加杠杆，谁敢于大负债，谁就能一跃而起。
恒大和碧桂园正是其中的佼佼者。
2014年和2015年的两次加杠杆，让恒大和碧桂园先后超越万科，坐上中国第一房企的宝座，顺势进入世界500强榜单，将当年同为“华南五虎”的富力等小兄弟，远远抛在了后面。
泰禾同样是加杠杆模式的推崇者。
不过，恒大碧桂园加杠杆是在2016年之前，随后就迎来中国房地产的大反弹，现金流源源不断。而泰禾狂加杠杆则是在2016年和2017年，这两年，泰禾新增土储面积分别达到204万平米和792.8万平米，可谓狂飙式增长。
那两年的泰禾，堪称“地王收割机”。不巧的是，2017年正是中国各大城市土地市场的历史性高点，也是中国房价的阶段性高点之一。
2018年，全国银根紧锁，楼市调控遍及一二三四线城市；2019年虽然有所松绑，但楼市调控随即卷土重来，楼市“小阳春”尚未兴起旋即消失，并未重复2016年的疯狂。（参阅《这一次，楼市调控真的卷土重来了》）
谁都想复制恒大和碧桂园的成功，但不是每一次加杠杆都能全身而退。就连恒大自己，在2008年险些遭遇灭顶之灾。
对于深陷漩涡之中的泰禾来说，只需要一场楼市大涨，就能迅速将风险消弭于无形。
可惜，市场不随人的意志而转移。（参阅《三盆冷水，楼市……》）
要知道，在一个政策驱动的市场，楼市调控的风吹草动，足以将一个企业推向悬崖边缘。
海南是另一个典型。2018年4月开启全域限购后，海南楼市销售随即腰斩，一众豪赌楼市松绑的开发商被深套其中。（参阅《豪赌楼市松绑，这些开发商被套了》）
跟政策对赌，有几个能胜出的？在错误的时间加错了杠杆，那就只能忍受断臂求生的代价……
—END—
『延伸阅读』三盆冷水，楼市……
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豪赌楼市松绑，这些开发商被套了
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